5 .土地開發(fā)、利用的限制
一宗土地所受限制的種類和程度,對其價值有著重大影響。對土地利用的限制可歸納為三個方面:
(1) 土地權利的設置以及行使的限制。中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。其中所有權屬于自物權,其余屬于他物權。
另外,地下礦藏、埋藏物是否能夠自動地歸屬于土地擁有者,世界上各個國家和地區(qū)的規(guī)定不一?!吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條規(guī)定:“國家按照所有權和使用權分離的原則,實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度,但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外”。
(2) 房地產(chǎn)相鄰關系的限制。相鄰關系的實質,從義務方面來說是對房地產(chǎn)所茍權和使用權的一種限制。在現(xiàn)實巾,主要有兩種相鄰關系:①通風、采光、排水、排污的相鄰關系;②險情危害的相鄰關系。
(3) 土地使用管制。有意義的土地使用管制主要是耕地轉為非耕地、農(nóng)用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃。例如:城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度的規(guī)定。
6 .從房地產(chǎn)估價角度對一宗土地的基本認識主要包括的方面
(1) 坐落; (2) 面積,此為依法確認的而積,通常以 m2 表示; (3) 形狀; (4) 四至,對其描述的順序為東、南、西、北; (5) 地勢; (6) 周圍環(huán)境、景觀,通常用圖片來說明; (7) 利用現(xiàn)狀; (8) 產(chǎn)權情況; (9) 地質和水文狀況; (10) 基礎設施完備程度和土地平整程度; (11) 土地使用管制,即城市規(guī)劃限制條件:土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度、建筑后退紅線距離 ( 是規(guī)定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度 ) 、建筑間距、綠地率 ( 是指用地紅線綠化用地的總面積占土地總面積的比例 ) 、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩、地面標高、其他要求: (12) 其他。
7 .容積率、建筑密度的概念
容積率是—塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值,即:容積率=總建筑面積 / 土地總面積;建筑密度又稱建筑覆蓋率,通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例,即:建筑密度=建筑基底總面積 / 土地總而積。
8 .建筑結構、建筑結構類型的種類
建筑結構是指建筑物中由承重構件 ( 基礎、墻、柱、粱、屋架、支撐、屋面板等 ) 組成的體系。一般分為:鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。
9 .從房地產(chǎn)估價角度對建筑物的基本認識主要包括的方面
(1) 坐落; (2) 面積 ( 有的建筑物需用體積來說明,如倉庫;有的建筑物需用其他單位來說明,如停車場用車位數(shù),旅館用床位數(shù)或房間數(shù),電*用座位數(shù),醫(yī)院用床位數(shù) ) ; (3) 層數(shù)和高度; (4) 結構; (5) 設備; (6) 裝修,分為內(nèi)裝修和外裝修; (7) 公共配套設施完備程度; (8) 平面布置,包括平面圖、戶型圖等; (9) 外觀,包括外觀圖片等; (10) 建成年月,包括開工日期和竣工日期; (11) 維修、保養(yǎng)情況及完損程度; (12) 利用現(xiàn)狀; (13) 產(chǎn)權狀況,建筑物的所有權除了獨有、共有,還區(qū)分所有。其中,共有,有按份共有和共同共有兩種情況。在按份共有中,共有人根據(jù)各自的份額對共有的房地產(chǎn)分享權利,分擔義務;在共同共有中,共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有權利,共同承擔義務。法律規(guī)定,轉讓共有的房地產(chǎn)時,需經(jīng)其他共有人書面同意。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權形式,是一種復合性的權利,由專有部分的所有權 ( 該部分通常為獨有,但也可能為共有,但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有 ) 、共用部分的持份權 ( 該部分為建筑物各專有部分的所有人之間按份共有 ) 和因共同關系所產(chǎn)生的成員權構成; (14) 其他。
一宗土地所受限制的種類和程度,對其價值有著重大影響。對土地利用的限制可歸納為三個方面:
(1) 土地權利的設置以及行使的限制。中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。其中所有權屬于自物權,其余屬于他物權。
另外,地下礦藏、埋藏物是否能夠自動地歸屬于土地擁有者,世界上各個國家和地區(qū)的規(guī)定不一?!吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條規(guī)定:“國家按照所有權和使用權分離的原則,實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度,但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外”。
(2) 房地產(chǎn)相鄰關系的限制。相鄰關系的實質,從義務方面來說是對房地產(chǎn)所茍權和使用權的一種限制。在現(xiàn)實巾,主要有兩種相鄰關系:①通風、采光、排水、排污的相鄰關系;②險情危害的相鄰關系。
(3) 土地使用管制。有意義的土地使用管制主要是耕地轉為非耕地、農(nóng)用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃。例如:城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度的規(guī)定。
6 .從房地產(chǎn)估價角度對一宗土地的基本認識主要包括的方面
(1) 坐落; (2) 面積,此為依法確認的而積,通常以 m2 表示; (3) 形狀; (4) 四至,對其描述的順序為東、南、西、北; (5) 地勢; (6) 周圍環(huán)境、景觀,通常用圖片來說明; (7) 利用現(xiàn)狀; (8) 產(chǎn)權情況; (9) 地質和水文狀況; (10) 基礎設施完備程度和土地平整程度; (11) 土地使用管制,即城市規(guī)劃限制條件:土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度、建筑后退紅線距離 ( 是規(guī)定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度 ) 、建筑間距、綠地率 ( 是指用地紅線綠化用地的總面積占土地總面積的比例 ) 、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩、地面標高、其他要求: (12) 其他。
7 .容積率、建筑密度的概念
容積率是—塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值,即:容積率=總建筑面積 / 土地總面積;建筑密度又稱建筑覆蓋率,通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例,即:建筑密度=建筑基底總面積 / 土地總而積。
8 .建筑結構、建筑結構類型的種類
建筑結構是指建筑物中由承重構件 ( 基礎、墻、柱、粱、屋架、支撐、屋面板等 ) 組成的體系。一般分為:鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。
9 .從房地產(chǎn)估價角度對建筑物的基本認識主要包括的方面
(1) 坐落; (2) 面積 ( 有的建筑物需用體積來說明,如倉庫;有的建筑物需用其他單位來說明,如停車場用車位數(shù),旅館用床位數(shù)或房間數(shù),電*用座位數(shù),醫(yī)院用床位數(shù) ) ; (3) 層數(shù)和高度; (4) 結構; (5) 設備; (6) 裝修,分為內(nèi)裝修和外裝修; (7) 公共配套設施完備程度; (8) 平面布置,包括平面圖、戶型圖等; (9) 外觀,包括外觀圖片等; (10) 建成年月,包括開工日期和竣工日期; (11) 維修、保養(yǎng)情況及完損程度; (12) 利用現(xiàn)狀; (13) 產(chǎn)權狀況,建筑物的所有權除了獨有、共有,還區(qū)分所有。其中,共有,有按份共有和共同共有兩種情況。在按份共有中,共有人根據(jù)各自的份額對共有的房地產(chǎn)分享權利,分擔義務;在共同共有中,共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有權利,共同承擔義務。法律規(guī)定,轉讓共有的房地產(chǎn)時,需經(jīng)其他共有人書面同意。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權形式,是一種復合性的權利,由專有部分的所有權 ( 該部分通常為獨有,但也可能為共有,但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有 ) 、共用部分的持份權 ( 該部分為建筑物各專有部分的所有人之間按份共有 ) 和因共同關系所產(chǎn)生的成員權構成; (14) 其他。