單項(xiàng)評估與整體評估
單項(xiàng)評估是指對具備完整或相對獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對象的評估。具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋；相對獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門棟等，這些都可作為單項(xiàng)評估對象。或者說房地產(chǎn)單項(xiàng)評估是對可確指的具有相對獨(dú)立使用功能的并能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)的單項(xiàng)房地產(chǎn)所進(jìn)行的評估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對獨(dú)立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨(dú)立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)，或事實(shí)上不可從房屋中將它分割出來。將單項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價(jià)格匯總，可以求出一個(gè)相對完整的房地產(chǎn)綜合體的總價(jià)格。目前，我國對房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價(jià)，一般采用棟號和可確定其相對獨(dú)立功能的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項(xiàng)資產(chǎn)分別估價(jià)，后匯總求出總體價(jià)值。按照系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，考慮單項(xiàng)房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價(jià)值，應(yīng)大干單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值之和。因此，對一組建筑群體，或一個(gè)相對獨(dú)立的城市地段單元，甚至一個(gè)城鎮(zhèn)，就存在著整體評估問題。 房地產(chǎn)整體評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對象進(jìn)行綜合估價(jià)。如對一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)，這就需要將這個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個(gè)綜合體進(jìn)行整體評估乙如對某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評估，各單項(xiàng)房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價(jià)格。除了考慮各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能；二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系；三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性；四是土地等級及其使用結(jié)構(gòu)；五是周邊環(huán)境狀態(tài)；六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景；七是隱含的元形資產(chǎn)價(jià)值；八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價(jià)值。
目前，我國房地產(chǎn)的成片出讓、房地產(chǎn)整體的產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象已有發(fā)生，但對整體評估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評價(jià)，或采用單項(xiàng)評估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià)，忽視了整體房地產(chǎn)的綜合價(jià)值效應(yīng)、環(huán)境波及效應(yīng)、潛在收益因素、不可確指元形資產(chǎn)價(jià)值等方面的作用。對房地產(chǎn)整體評估，建立一套科學(xué)方法，是房地產(chǎn)估價(jià)工作者、理論研究工作者值得重視的一個(gè)重大課題。
單項(xiàng)評估是指對具備完整或相對獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對象的評估。具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋；相對獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門棟等，這些都可作為單項(xiàng)評估對象。或者說房地產(chǎn)單項(xiàng)評估是對可確指的具有相對獨(dú)立使用功能的并能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)的單項(xiàng)房地產(chǎn)所進(jìn)行的評估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對獨(dú)立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨(dú)立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)，或事實(shí)上不可從房屋中將它分割出來。將單項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價(jià)格匯總，可以求出一個(gè)相對完整的房地產(chǎn)綜合體的總價(jià)格。目前，我國對房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價(jià)，一般采用棟號和可確定其相對獨(dú)立功能的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項(xiàng)資產(chǎn)分別估價(jià)，后匯總求出總體價(jià)值。按照系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，考慮單項(xiàng)房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價(jià)值，應(yīng)大干單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值之和。因此，對一組建筑群體，或一個(gè)相對獨(dú)立的城市地段單元，甚至一個(gè)城鎮(zhèn)，就存在著整體評估問題。 房地產(chǎn)整體評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對象進(jìn)行綜合估價(jià)。如對一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)，這就需要將這個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個(gè)綜合體進(jìn)行整體評估乙如對某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評估，各單項(xiàng)房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價(jià)格。除了考慮各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能；二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系；三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性；四是土地等級及其使用結(jié)構(gòu)；五是周邊環(huán)境狀態(tài)；六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景；七是隱含的元形資產(chǎn)價(jià)值；八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價(jià)值。
目前，我國房地產(chǎn)的成片出讓、房地產(chǎn)整體的產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象已有發(fā)生，但對整體評估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評價(jià)，或采用單項(xiàng)評估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià)，忽視了整體房地產(chǎn)的綜合價(jià)值效應(yīng)、環(huán)境波及效應(yīng)、潛在收益因素、不可確指元形資產(chǎn)價(jià)值等方面的作用。對房地產(chǎn)整體評估，建立一套科學(xué)方法，是房地產(chǎn)估價(jià)工作者、理論研究工作者值得重視的一個(gè)重大課題。