單項評估與整體評估
單項評估是指對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價對象的評估。具備完整使用功能的單項房地產(chǎn)如一棟房屋；相對獨立使用功能的房地產(chǎn)，如一個建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個門棟等，這些都可作為單項評估對象?；蛘哒f房地產(chǎn)單項評估是對可確指的具有相對獨立使用功能的并能單獨界定其產(chǎn)權(quán)的單項房地產(chǎn)所進行的評估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項資產(chǎn)進行評估，盡管在事實上它可確指，但它不能具有相對獨立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產(chǎn)權(quán)，或事實上不可從房屋中將它分割出來。將單項房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價格匯總，可以求出一個相對完整的房地產(chǎn)綜合體的總價格。目前，我國對房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價，一般采用棟號和可確定其相對獨立功能的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項資產(chǎn)分別估價，后匯總求出總體價值。按照系統(tǒng)論的觀點，考慮單項房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價值，應(yīng)大干單項房地產(chǎn)價值之和。因此，對一組建筑群體，或一個相對獨立的城市地段單元，甚至一個城鎮(zhèn)，就存在著整體評估問題。 房地產(chǎn)整體評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個估價對象進行綜合估價。如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價，這就需要將這個房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個綜合體進行整體評估乙如對某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評估，各單項房產(chǎn)、地產(chǎn)的價格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價格。除了考慮各單項資產(chǎn)的價格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能；二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系；三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性；四是土地等級及其使用結(jié)構(gòu)；五是周邊環(huán)境狀態(tài)；六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景；七是隱含的元形資產(chǎn)價值；八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價值。
目前，我國房地產(chǎn)的成片出讓、房地產(chǎn)整體的產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象已有發(fā)生，但對整體評估主要是從綜合收益的角度進行評價，或采用單項評估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價，忽視了整體房地產(chǎn)的綜合價值效應(yīng)、環(huán)境波及效應(yīng)、潛在收益因素、不可確指元形資產(chǎn)價值等方面的作用。對房地產(chǎn)整體評估，建立一套科學(xué)方法，是房地產(chǎn)估價工作者、理論研究工作者值得重視的一個重大課題。
單項評估是指對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價對象的評估。具備完整使用功能的單項房地產(chǎn)如一棟房屋；相對獨立使用功能的房地產(chǎn)，如一個建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個門棟等，這些都可作為單項評估對象?；蛘哒f房地產(chǎn)單項評估是對可確指的具有相對獨立使用功能的并能單獨界定其產(chǎn)權(quán)的單項房地產(chǎn)所進行的評估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項資產(chǎn)進行評估，盡管在事實上它可確指，但它不能具有相對獨立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產(chǎn)權(quán)，或事實上不可從房屋中將它分割出來。將單項房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價格匯總，可以求出一個相對完整的房地產(chǎn)綜合體的總價格。目前，我國對房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價，一般采用棟號和可確定其相對獨立功能的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項資產(chǎn)分別估價，后匯總求出總體價值。按照系統(tǒng)論的觀點，考慮單項房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價值，應(yīng)大干單項房地產(chǎn)價值之和。因此，對一組建筑群體，或一個相對獨立的城市地段單元，甚至一個城鎮(zhèn)，就存在著整體評估問題。 房地產(chǎn)整體評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個估價對象進行綜合估價。如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價，這就需要將這個房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個綜合體進行整體評估乙如對某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評估，各單項房產(chǎn)、地產(chǎn)的價格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價格。除了考慮各單項資產(chǎn)的價格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能；二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系；三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性；四是土地等級及其使用結(jié)構(gòu)；五是周邊環(huán)境狀態(tài)；六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景；七是隱含的元形資產(chǎn)價值；八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價值。
目前，我國房地產(chǎn)的成片出讓、房地產(chǎn)整體的產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象已有發(fā)生，但對整體評估主要是從綜合收益的角度進行評價，或采用單項評估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價，忽視了整體房地產(chǎn)的綜合價值效應(yīng)、環(huán)境波及效應(yīng)、潛在收益因素、不可確指元形資產(chǎn)價值等方面的作用。對房地產(chǎn)整體評估，建立一套科學(xué)方法，是房地產(chǎn)估價工作者、理論研究工作者值得重視的一個重大課題。