隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也應(yīng)運而生。在房地產(chǎn)交易過程中，如何保障國家和各交易主體的權(quán)益、如何預(yù)測房地產(chǎn)交易行為、投資行為的經(jīng)濟(jì)收益等等總是，都要求房地產(chǎn)評估行業(yè)為社會提供專業(yè)技術(shù)、專業(yè)政策的服務(wù)。近年來，房地產(chǎn)評估機構(gòu)發(fā)展迅速。這既反映了市場對房地產(chǎn)評估服務(wù)的需求程度，同時說明在行業(yè)發(fā)展初期所表現(xiàn)的盲目性和投機性。如一些人認(rèn)為，“房地產(chǎn)評估”是“無本的買賣”，投資少，效益高，而且從現(xiàn)在的市場狀況看，好象也沒什么風(fēng)險。所以趨者甚多。筆者卻不這樣認(rèn)為，故對此現(xiàn)象作一淺析。
一、執(zhí)業(yè)者的風(fēng)險
作為一名國家注冊房地產(chǎn)估價師、國家注冊資產(chǎn)評估師或者土地估價師、均需通過嚴(yán)格的考試，要求掌握社會、經(jīng)濟(jì)和建筑多領(lǐng)域的專業(yè)知識同時具備豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)年限。當(dāng)每一名立志從事評估行業(yè)的人，取得注冊執(zhí)業(yè)資格時，他將同時面臨巨大的考驗和執(zhí)業(yè)風(fēng)險。我們每一個評估人員都必須為自己所得出的結(jié)論擔(dān)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。
評估行業(yè)是一種理論和實際緊密結(jié)合的行業(yè)。由于評估對象的多樣性和個案性，每一項評估工作都很少雷同。這種特殊的工作，一方面要求評估者有豐富的行業(yè)工作經(jīng)驗，另一方面要求評估者具備堅實的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)相關(guān)理論基礎(chǔ)。在當(dāng)前科技信息高速發(fā)展的時代，知識更新速度加快，每一名評估人員必須時刻更新自己的知識結(jié)構(gòu)。如何客觀地、全面地認(rèn)識評估對象，如何確定自己科學(xué)性、客觀性、公正性的評估結(jié)論，學(xué)會在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗，進(jìn)一步豐富和加深對市場的認(rèn)識，提高個人專業(yè)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)。
二、評估機構(gòu)的經(jīng)營管理風(fēng)險
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，為了貫徹這一法律規(guī)定，北京市國土資源和房屋管理局制訂了相應(yīng)的規(guī)章和辦法，對評估單位進(jìn)行資質(zhì)條件認(rèn)定。建設(shè)部和國土資源部每年對評估機構(gòu)進(jìn)行技術(shù)規(guī)范的檢查。作為一家評估公司，和其他各行各業(yè)一樣面臨著企業(yè)經(jīng)營管理的風(fēng)險。
目前北京房地產(chǎn)市場上存在著大大小小的評估公司61家，改制前有142家。如何在激烈的市場競爭中取得一席之地，如何取得一定的市場占有率，都是企業(yè)經(jīng)營者所關(guān)注的問題。評估人員針對各種不同類型的評估對象、委托方的種種評估目的，應(yīng)該采用不同的評估方法，從而提供公正、科學(xué)的價格依據(jù)。由于評估人員技術(shù)良莠不齊，甚至有些人缺乏應(yīng)有的職業(yè)道德，無法保證評估結(jié)果的真實性、科學(xué)性，更有甚者，嚴(yán)重偏離事實。目前評估市場上，不正當(dāng)競爭的現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。不少評估機構(gòu)為了爭取客戶，不惜減低評估收費，給取高額的回報，無條件滿足客戶的種種要求，這種“惡性競爭”的循環(huán)，使評估機構(gòu)面臨的經(jīng)營風(fēng)險加大，對評估人員的管理風(fēng)險加大。往往少數(shù)評估機構(gòu)的不良行為，造成了整個社會無法對房地產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生正確的認(rèn)識。
三、委托評估方帶來的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)評估的發(fā)展，評估目的趨于多元化，一級土地出讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)出資入股、企業(yè)資產(chǎn)清查、污染擾民企業(yè)搬遷評估、危改小區(qū)拆遷評估等等。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的企業(yè)和經(jīng)營者意識到房地產(chǎn)的巨大市場價值，認(rèn)為這是企業(yè)得以發(fā)展和生存的“聚寶盆”和“搖錢樹”，為了這種經(jīng)濟(jì)目的，他們更加重視評估報告的價格依據(jù)。當(dāng)評估公司暫時無法達(dá)到委托方的要求，需要委托方提供進(jìn)一步和更詳細(xì)的資料。少數(shù)委托方會采用弄虛作假的方法，提供不真實的報表、數(shù)字、財務(wù)信息，這些直接會影響評估結(jié)果的真實性、可靠性，同時也是評估機構(gòu)所面臨的一種潛在的、不容忽視的風(fēng)險。盡管每一份評估報告都強調(diào)評估資料由委托方提供，委托方其真實性，評估結(jié)論是在此基礎(chǔ)上出具的，作為評估公司不承擔(dān)這部分相應(yīng)的法律責(zé)任。這是評估機構(gòu)一種保護(hù)自身的手段。
作為評估機構(gòu)是否應(yīng)該檢驗其評估資料的真實、合法，也一直是專家、學(xué)者爭論的話題。有不少專家認(rèn)為，評估機構(gòu)作為一種公證機關(guān)，應(yīng)該對其評估資料進(jìn)行檢驗，起碼保證重要信息的可靠，如果這一點都無法保證，評估機構(gòu)所出具的評估報告將失去應(yīng)有的參考和依據(jù)，更談不上公正。評估機構(gòu)、具有執(zhí)業(yè)資格的評估人員在其所出具的評估報告上簽字、蓋章，表明了評估報告和信息資料經(jīng)過了審查和驗證，增加了評估報告的證明力和可信程度。從法律的角度來說，既然每一評估機構(gòu)、每一個評估人員以專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)人士的形象來加強評估報告的信賴程度，那么需要其為這種信賴程度負(fù)責(zé)。可以判斷，每簽署一份評估報告，就如同埋下一顆隨時引爆的炸彈，這其中隱藏著巨大行業(yè)風(fēng)險。因此，評估機構(gòu)要對委托方提供的資料進(jìn)行審慎的檢查，從而降低行業(yè)風(fēng)險。
作為專業(yè)性極強的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，大的風(fēng)險就是估價結(jié)果嚴(yán)重偏離客觀事實，傷及企業(yè)的資質(zhì)和商業(yè)信譽?？梢哉f，公正性和專業(yè)勝任能力是評估機構(gòu)的生存基礎(chǔ)。種種的行業(yè)風(fēng)險，如何有效規(guī)避和防范，是評估行業(yè)應(yīng)該思考的問題。筆者認(rèn)為：①加強對房地產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一管理，促進(jìn)評估行業(yè)的良性循環(huán)和發(fā)展。在政府的監(jiān)督管理下，由行業(yè)管理部門制定有關(guān)房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)，制定行業(yè)統(tǒng)一的評估準(zhǔn)則，規(guī)范評估程序，完善執(zhí)業(yè)資格制度。②作為技術(shù)密集型企業(yè)，大的資本是人才。評估機構(gòu)應(yīng)加強對從事評估的專業(yè)人員進(jìn)行前期教育、后續(xù)教育。目前在大學(xué)中設(shè)置資產(chǎn)評估課程還不是很普遍，專門的研究生教育剛剛起步。面對理論研究落后于實踐的現(xiàn)象，使我們的評估業(yè)發(fā)展后勁不足。同時，評估行業(yè)的一個顯著特點：評估結(jié)果受評估人員主觀影響較大，這樣就對評估人員的執(zhí)業(yè)水平、職業(yè)素質(zhì)要求很高。通過加強對評估人員的業(yè)務(wù)水平和素質(zhì)教育，保證評估業(yè)的健康發(fā)展。③加強對委托評估方的企業(yè)情況作出嚴(yán)格、仔細(xì)的審查、驗證，對不符合評估規(guī)范的事項，應(yīng)當(dāng)堅持自己的保留意見，由于該事項直接影響評估機構(gòu)的責(zé)任和風(fēng)險，所以我們要對此加以重視。
一、執(zhí)業(yè)者的風(fēng)險
作為一名國家注冊房地產(chǎn)估價師、國家注冊資產(chǎn)評估師或者土地估價師、均需通過嚴(yán)格的考試，要求掌握社會、經(jīng)濟(jì)和建筑多領(lǐng)域的專業(yè)知識同時具備豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)年限。當(dāng)每一名立志從事評估行業(yè)的人，取得注冊執(zhí)業(yè)資格時，他將同時面臨巨大的考驗和執(zhí)業(yè)風(fēng)險。我們每一個評估人員都必須為自己所得出的結(jié)論擔(dān)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。
評估行業(yè)是一種理論和實際緊密結(jié)合的行業(yè)。由于評估對象的多樣性和個案性，每一項評估工作都很少雷同。這種特殊的工作，一方面要求評估者有豐富的行業(yè)工作經(jīng)驗，另一方面要求評估者具備堅實的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)相關(guān)理論基礎(chǔ)。在當(dāng)前科技信息高速發(fā)展的時代，知識更新速度加快，每一名評估人員必須時刻更新自己的知識結(jié)構(gòu)。如何客觀地、全面地認(rèn)識評估對象，如何確定自己科學(xué)性、客觀性、公正性的評估結(jié)論，學(xué)會在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗，進(jìn)一步豐富和加深對市場的認(rèn)識，提高個人專業(yè)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)。
二、評估機構(gòu)的經(jīng)營管理風(fēng)險
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，為了貫徹這一法律規(guī)定，北京市國土資源和房屋管理局制訂了相應(yīng)的規(guī)章和辦法，對評估單位進(jìn)行資質(zhì)條件認(rèn)定。建設(shè)部和國土資源部每年對評估機構(gòu)進(jìn)行技術(shù)規(guī)范的檢查。作為一家評估公司，和其他各行各業(yè)一樣面臨著企業(yè)經(jīng)營管理的風(fēng)險。
目前北京房地產(chǎn)市場上存在著大大小小的評估公司61家，改制前有142家。如何在激烈的市場競爭中取得一席之地，如何取得一定的市場占有率，都是企業(yè)經(jīng)營者所關(guān)注的問題。評估人員針對各種不同類型的評估對象、委托方的種種評估目的，應(yīng)該采用不同的評估方法，從而提供公正、科學(xué)的價格依據(jù)。由于評估人員技術(shù)良莠不齊，甚至有些人缺乏應(yīng)有的職業(yè)道德，無法保證評估結(jié)果的真實性、科學(xué)性，更有甚者，嚴(yán)重偏離事實。目前評估市場上，不正當(dāng)競爭的現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。不少評估機構(gòu)為了爭取客戶，不惜減低評估收費，給取高額的回報，無條件滿足客戶的種種要求，這種“惡性競爭”的循環(huán)，使評估機構(gòu)面臨的經(jīng)營風(fēng)險加大，對評估人員的管理風(fēng)險加大。往往少數(shù)評估機構(gòu)的不良行為，造成了整個社會無法對房地產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生正確的認(rèn)識。
三、委托評估方帶來的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)評估的發(fā)展，評估目的趨于多元化，一級土地出讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)出資入股、企業(yè)資產(chǎn)清查、污染擾民企業(yè)搬遷評估、危改小區(qū)拆遷評估等等。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的企業(yè)和經(jīng)營者意識到房地產(chǎn)的巨大市場價值，認(rèn)為這是企業(yè)得以發(fā)展和生存的“聚寶盆”和“搖錢樹”，為了這種經(jīng)濟(jì)目的，他們更加重視評估報告的價格依據(jù)。當(dāng)評估公司暫時無法達(dá)到委托方的要求，需要委托方提供進(jìn)一步和更詳細(xì)的資料。少數(shù)委托方會采用弄虛作假的方法，提供不真實的報表、數(shù)字、財務(wù)信息，這些直接會影響評估結(jié)果的真實性、可靠性，同時也是評估機構(gòu)所面臨的一種潛在的、不容忽視的風(fēng)險。盡管每一份評估報告都強調(diào)評估資料由委托方提供，委托方其真實性，評估結(jié)論是在此基礎(chǔ)上出具的，作為評估公司不承擔(dān)這部分相應(yīng)的法律責(zé)任。這是評估機構(gòu)一種保護(hù)自身的手段。
作為評估機構(gòu)是否應(yīng)該檢驗其評估資料的真實、合法，也一直是專家、學(xué)者爭論的話題。有不少專家認(rèn)為，評估機構(gòu)作為一種公證機關(guān)，應(yīng)該對其評估資料進(jìn)行檢驗，起碼保證重要信息的可靠，如果這一點都無法保證，評估機構(gòu)所出具的評估報告將失去應(yīng)有的參考和依據(jù)，更談不上公正。評估機構(gòu)、具有執(zhí)業(yè)資格的評估人員在其所出具的評估報告上簽字、蓋章，表明了評估報告和信息資料經(jīng)過了審查和驗證，增加了評估報告的證明力和可信程度。從法律的角度來說，既然每一評估機構(gòu)、每一個評估人員以專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)人士的形象來加強評估報告的信賴程度，那么需要其為這種信賴程度負(fù)責(zé)。可以判斷，每簽署一份評估報告，就如同埋下一顆隨時引爆的炸彈，這其中隱藏著巨大行業(yè)風(fēng)險。因此，評估機構(gòu)要對委托方提供的資料進(jìn)行審慎的檢查，從而降低行業(yè)風(fēng)險。
作為專業(yè)性極強的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，大的風(fēng)險就是估價結(jié)果嚴(yán)重偏離客觀事實，傷及企業(yè)的資質(zhì)和商業(yè)信譽?？梢哉f，公正性和專業(yè)勝任能力是評估機構(gòu)的生存基礎(chǔ)。種種的行業(yè)風(fēng)險，如何有效規(guī)避和防范，是評估行業(yè)應(yīng)該思考的問題。筆者認(rèn)為：①加強對房地產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一管理，促進(jìn)評估行業(yè)的良性循環(huán)和發(fā)展。在政府的監(jiān)督管理下，由行業(yè)管理部門制定有關(guān)房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)，制定行業(yè)統(tǒng)一的評估準(zhǔn)則，規(guī)范評估程序，完善執(zhí)業(yè)資格制度。②作為技術(shù)密集型企業(yè)，大的資本是人才。評估機構(gòu)應(yīng)加強對從事評估的專業(yè)人員進(jìn)行前期教育、后續(xù)教育。目前在大學(xué)中設(shè)置資產(chǎn)評估課程還不是很普遍，專門的研究生教育剛剛起步。面對理論研究落后于實踐的現(xiàn)象，使我們的評估業(yè)發(fā)展后勁不足。同時，評估行業(yè)的一個顯著特點：評估結(jié)果受評估人員主觀影響較大，這樣就對評估人員的執(zhí)業(yè)水平、職業(yè)素質(zhì)要求很高。通過加強對評估人員的業(yè)務(wù)水平和素質(zhì)教育，保證評估業(yè)的健康發(fā)展。③加強對委托評估方的企業(yè)情況作出嚴(yán)格、仔細(xì)的審查、驗證，對不符合評估規(guī)范的事項，應(yīng)當(dāng)堅持自己的保留意見，由于該事項直接影響評估機構(gòu)的責(zé)任和風(fēng)險，所以我們要對此加以重視。