《物管條例》9月1日起施行 家中被盜物管要賠
《物管條例》實(shí)現(xiàn)七大突破業(yè)主家中被盜物管要負(fù)責(zé)
廣州專家認(rèn)為將于下月施行的《物管條例》實(shí)現(xiàn)七大突破但強(qiáng)調(diào)業(yè)委會(huì)法律地位亟須確立
針對(duì)9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》），昨日下午，廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)、廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)以及業(yè)主代表就《條例》中商品房買賣合同是否應(yīng)該包含物業(yè)管理合同，對(duì)正在出售的房屋，發(fā)展商是否有義務(wù)繳納物管維修基金，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的選擇權(quán)，新舊物業(yè)管理公司的交接程序等問題進(jìn)行了廣泛的研討。
醞釀了數(shù)年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》終于在今年6月8日出臺(tái)，9月1日起正式施行。昨天，有法律人士指出，《條例》在實(shí)踐上至少實(shí)現(xiàn)了7大突破，賦予業(yè)主更多權(quán)利，對(duì)物業(yè)管理公司則作出許多限制?！稐l例》還就過去備受法律界爭(zhēng)議的業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害時(shí)誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任等話題作出明確的規(guī)定。《條例》實(shí)施后，業(yè)主家中被偷，或在小區(qū)內(nèi)被盲流毆打，物業(yè)管理公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。
法律界人士普遍認(rèn)為，作為真正代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)在《條例》實(shí)施前后都只是一個(gè)群眾性的組織，法律上并無(wú)賦予其民事主體地位，誰(shuí)能真正代表業(yè)主行使公共權(quán)利等問題尚存在著盲點(diǎn)，希望這方面的內(nèi)容在今后的地方立法中能加以解決和完善。？
條例解讀
突破一：開發(fā)商賣房要定物管合同
《條例》第21條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。點(diǎn)評(píng)：廣東金橋百信律師所主任詹禮愿博士認(rèn)為，雖然過去曾有零星的業(yè)主與物業(yè)管理公司訂過類似合同，但是正規(guī)的幾乎沒有。
突破二：首次開發(fā)與物管分離
《條例》第24條規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。點(diǎn)評(píng)：法律人士指出，這是所有法律中第一次涉及的問題。過去的程序是先成立業(yè)主委員會(huì)，再由業(yè)委會(huì)招投標(biāo)選定物業(yè)管理公司。
突破三：共用物權(quán)業(yè)主說了算
《條例》第27條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。點(diǎn)評(píng)：這突出了業(yè)主的物權(quán)。過去，因?yàn)樾^(qū)的業(yè)主往往存在“不特定性”，小區(qū)的公攤面積和其他公共部分在法律上是“不特定”的，往往被開發(fā)商處置。如今依據(jù)《條例》，可以把公攤面積具體化，有效地保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。
突破四：建設(shè)單位要配管理用房
《條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。點(diǎn)評(píng)：目前的物業(yè)管理用房，幾乎100%屬于開發(fā)商，物業(yè)管理公司使用時(shí)要交納租金?！稐l例》施行后，要求建設(shè)單位配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理公司至少可以減少租金的成本支出，業(yè)主可得到實(shí)惠。
突破五：明確物管公司賠償責(zé)任
《條例》第36條第2款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。點(diǎn)評(píng)：這是過去法律界普遍爭(zhēng)議的話題?，F(xiàn)在引入了“賠償責(zé)任”，其中最重要的是保安主任，例如業(yè)主家中被偷，或在小區(qū)內(nèi)被盲流毆打，物業(yè)管理公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，賠償受到限制，主要是合同本身對(duì)此要有規(guī)定。
突破六：有利打破職能部門壟斷
《條例》第45條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用?！饵c(diǎn)評(píng)》：事實(shí)上，此前廣州許多物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。物業(yè)管理公司往往有不得已的苦衷，按照其與供電、供水部門的“格式合同”，物業(yè)管理公司需要代繳，如果100個(gè)業(yè)主中有幾個(gè)業(yè)主沒有按時(shí)繳費(fèi)，都要物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，這實(shí)際上也就是多數(shù)業(yè)主要替少數(shù)違規(guī)的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任?！稐l例》規(guī)定的向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用將可有效地解決這一問題。
突破七：業(yè)主委員會(huì)享有收益權(quán)
《條例》還有業(yè)主委員會(huì)收益權(quán)的規(guī)定。點(diǎn)評(píng)：律師認(rèn)為，這是公共權(quán)利具體化在司法上的突破。但是，也存在隱憂，一些屬于公共的財(cái)產(chǎn)在業(yè)主委員會(huì)變更后究竟歸于誰(shuí)名下，這是以后的立法實(shí)踐中有待完善的。
《物管條例》實(shí)現(xiàn)七大突破業(yè)主家中被盜物管要負(fù)責(zé)
廣州專家認(rèn)為將于下月施行的《物管條例》實(shí)現(xiàn)七大突破但強(qiáng)調(diào)業(yè)委會(huì)法律地位亟須確立
針對(duì)9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》），昨日下午，廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)、廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)以及業(yè)主代表就《條例》中商品房買賣合同是否應(yīng)該包含物業(yè)管理合同，對(duì)正在出售的房屋，發(fā)展商是否有義務(wù)繳納物管維修基金，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的選擇權(quán)，新舊物業(yè)管理公司的交接程序等問題進(jìn)行了廣泛的研討。
醞釀了數(shù)年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》終于在今年6月8日出臺(tái)，9月1日起正式施行。昨天，有法律人士指出，《條例》在實(shí)踐上至少實(shí)現(xiàn)了7大突破，賦予業(yè)主更多權(quán)利，對(duì)物業(yè)管理公司則作出許多限制?！稐l例》還就過去備受法律界爭(zhēng)議的業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害時(shí)誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任等話題作出明確的規(guī)定。《條例》實(shí)施后，業(yè)主家中被偷，或在小區(qū)內(nèi)被盲流毆打，物業(yè)管理公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。
法律界人士普遍認(rèn)為，作為真正代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)在《條例》實(shí)施前后都只是一個(gè)群眾性的組織，法律上并無(wú)賦予其民事主體地位，誰(shuí)能真正代表業(yè)主行使公共權(quán)利等問題尚存在著盲點(diǎn)，希望這方面的內(nèi)容在今后的地方立法中能加以解決和完善。？
條例解讀
突破一：開發(fā)商賣房要定物管合同
《條例》第21條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。點(diǎn)評(píng)：廣東金橋百信律師所主任詹禮愿博士認(rèn)為，雖然過去曾有零星的業(yè)主與物業(yè)管理公司訂過類似合同，但是正規(guī)的幾乎沒有。
突破二：首次開發(fā)與物管分離
《條例》第24條規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。點(diǎn)評(píng)：法律人士指出，這是所有法律中第一次涉及的問題。過去的程序是先成立業(yè)主委員會(huì)，再由業(yè)委會(huì)招投標(biāo)選定物業(yè)管理公司。
突破三：共用物權(quán)業(yè)主說了算
《條例》第27條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。點(diǎn)評(píng)：這突出了業(yè)主的物權(quán)。過去，因?yàn)樾^(qū)的業(yè)主往往存在“不特定性”，小區(qū)的公攤面積和其他公共部分在法律上是“不特定”的，往往被開發(fā)商處置。如今依據(jù)《條例》，可以把公攤面積具體化，有效地保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。
突破四：建設(shè)單位要配管理用房
《條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。點(diǎn)評(píng)：目前的物業(yè)管理用房，幾乎100%屬于開發(fā)商，物業(yè)管理公司使用時(shí)要交納租金?！稐l例》施行后，要求建設(shè)單位配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理公司至少可以減少租金的成本支出，業(yè)主可得到實(shí)惠。
突破五：明確物管公司賠償責(zé)任
《條例》第36條第2款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。點(diǎn)評(píng)：這是過去法律界普遍爭(zhēng)議的話題?，F(xiàn)在引入了“賠償責(zé)任”，其中最重要的是保安主任，例如業(yè)主家中被偷，或在小區(qū)內(nèi)被盲流毆打，物業(yè)管理公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，賠償受到限制，主要是合同本身對(duì)此要有規(guī)定。
突破六：有利打破職能部門壟斷
《條例》第45條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用?！饵c(diǎn)評(píng)》：事實(shí)上，此前廣州許多物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。物業(yè)管理公司往往有不得已的苦衷，按照其與供電、供水部門的“格式合同”，物業(yè)管理公司需要代繳，如果100個(gè)業(yè)主中有幾個(gè)業(yè)主沒有按時(shí)繳費(fèi)，都要物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，這實(shí)際上也就是多數(shù)業(yè)主要替少數(shù)違規(guī)的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任?！稐l例》規(guī)定的向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用將可有效地解決這一問題。
突破七：業(yè)主委員會(huì)享有收益權(quán)
《條例》還有業(yè)主委員會(huì)收益權(quán)的規(guī)定。點(diǎn)評(píng)：律師認(rèn)為，這是公共權(quán)利具體化在司法上的突破。但是，也存在隱憂，一些屬于公共的財(cái)產(chǎn)在業(yè)主委員會(huì)變更后究竟歸于誰(shuí)名下，這是以后的立法實(shí)踐中有待完善的。