房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理
一、房地產(chǎn)中介服務(wù)概述
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理內(nèi)容
為規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，1996年1月建設(shè)部發(fā)布了第50號令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(以下簡稱《中介服務(wù)管理規(guī)定》)。2001年，建設(shè)部對《中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)行了修改，并于2001年8月15日以建設(shè)部令第97號重新發(fā)布，《中介服務(wù)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)行為管理等的要求等內(nèi)容做出了明確規(guī)定。
(一)中介服務(wù)人員的資格管理
目前，我國已初步建立了與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)行政主管部門通過實施中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行管理。主要是通過系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核、資格認(rèn)證與執(zhí)業(yè)注冊、繼續(xù)教育與續(xù)期注冊等方式，確保從業(yè)人員達(dá)到從業(yè)所要求的水準(zhǔn)，并實現(xiàn)有效的監(jiān)督管理。
對從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員主要有以下要求：
1．房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T
從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員．
房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的具體考試及注冊及繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行。
2．房地產(chǎn)價格評估人員
對房地產(chǎn)價格評估人員國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員包括房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)評估員。房地產(chǎn)估價師必須是通過國家統(tǒng)一考試執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得(房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)、簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價報告書。
房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)估價師注冊管理了作由建設(shè)部負(fù)責(zé)，繼續(xù)教育培訓(xùn)工作由中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)評估員的考試、認(rèn)證管理工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。
3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。未取得職業(yè)資格證書的人員、一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的政策制定、組織協(xié)調(diào)、資格考試、注冊登記和監(jiān)督管理工作由人事部、建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。
(二)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理
對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)人抓起，采取資格認(rèn)證、資格分級、資格年檢與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措施。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的都應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經(jīng)濟(jì)組織，必須獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員發(fā)起設(shè)立，機(jī)構(gòu)主要有以下組成方式：①合伙制。由2名以上具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員合伙發(fā)起設(shè)立。合伙人按照協(xié)議約定或法律規(guī)定，以各自的財產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé)任，對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。②有限責(zé)任制。由5名以亡具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員共同出資發(fā)起設(shè)立。出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以其全部財產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。按照建沒部建住房[2000]96號文件要求，房地產(chǎn)價格評估價格機(jī)構(gòu)的法定代表人應(yīng)具有注冊房地產(chǎn)估價師資格。
1．設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件
(1)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)。
(2)有固定的服務(wù)場所。
(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。
(4)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。
一、房地產(chǎn)中介服務(wù)概述
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理內(nèi)容
為規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，1996年1月建設(shè)部發(fā)布了第50號令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(以下簡稱《中介服務(wù)管理規(guī)定》)。2001年，建設(shè)部對《中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)行了修改，并于2001年8月15日以建設(shè)部令第97號重新發(fā)布，《中介服務(wù)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)行為管理等的要求等內(nèi)容做出了明確規(guī)定。
(一)中介服務(wù)人員的資格管理
目前，我國已初步建立了與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)行政主管部門通過實施中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行管理。主要是通過系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核、資格認(rèn)證與執(zhí)業(yè)注冊、繼續(xù)教育與續(xù)期注冊等方式，確保從業(yè)人員達(dá)到從業(yè)所要求的水準(zhǔn)，并實現(xiàn)有效的監(jiān)督管理。
對從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員主要有以下要求：
1．房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T
從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員．
房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的具體考試及注冊及繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行。
2．房地產(chǎn)價格評估人員
對房地產(chǎn)價格評估人員國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員包括房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)評估員。房地產(chǎn)估價師必須是通過國家統(tǒng)一考試執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得(房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)、簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價報告書。
房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)估價師注冊管理了作由建設(shè)部負(fù)責(zé)，繼續(xù)教育培訓(xùn)工作由中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)評估員的考試、認(rèn)證管理工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。
3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。未取得職業(yè)資格證書的人員、一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的政策制定、組織協(xié)調(diào)、資格考試、注冊登記和監(jiān)督管理工作由人事部、建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。
(二)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理
對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)人抓起，采取資格認(rèn)證、資格分級、資格年檢與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措施。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的都應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經(jīng)濟(jì)組織，必須獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員發(fā)起設(shè)立，機(jī)構(gòu)主要有以下組成方式：①合伙制。由2名以上具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員合伙發(fā)起設(shè)立。合伙人按照協(xié)議約定或法律規(guī)定，以各自的財產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé)任，對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。②有限責(zé)任制。由5名以亡具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員共同出資發(fā)起設(shè)立。出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以其全部財產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。按照建沒部建住房[2000]96號文件要求，房地產(chǎn)價格評估價格機(jī)構(gòu)的法定代表人應(yīng)具有注冊房地產(chǎn)估價師資格。
1．設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件
(1)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)。
(2)有固定的服務(wù)場所。
(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。
(4)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。