《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》在社會(huì)各界的廣泛關(guān)注下，已于2007年3月16日通過(guò)并公布，并將于2007年10月1日起施行。其制定與實(shí)施之所以受到如此廣泛的關(guān)注，除了因?yàn)槲餀?quán)法律制度本身就是民事法律制度的一項(xiàng)基本內(nèi)容、因而物權(quán)法即屬民法體系中的基本法、其制定與實(shí)施使我國(guó)民事法律制度在體系上進(jìn)一步完善外，更重要的是，物權(quán)法是以有形財(cái)產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系為調(diào)整對(duì)象的法律，其基本內(nèi)容即是有形財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。物權(quán)法所確立的有形財(cái)產(chǎn)、特別是不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)制度，不僅關(guān)系到國(guó)家、集體的利益，而且直接關(guān)系到每一個(gè)個(gè)人的切身利益。本文擬就物權(quán)法的有關(guān)基本問(wèn)題及其與主要的不動(dòng)產(chǎn)即房地產(chǎn)相關(guān)的問(wèn)題向讀者作一簡(jiǎn)要的闡釋。
關(guān)于物權(quán)法的有關(guān)基本問(wèn)題
一物權(quán)的基本內(nèi)容和基本法律特征
物權(quán)法是以因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系為調(diào)整對(duì)象的法律。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；用益物權(quán)是權(quán)利人對(duì)他人的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)；擔(dān)保物權(quán)是權(quán)利人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形時(shí)，依法享有的就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。與其他民事權(quán)利相比，物權(quán)的基本法律特征體現(xiàn)在：1、相對(duì)于人身權(quán)而言，物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種類(lèi)型。2、相對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)（包括專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等）這種無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)而言，物權(quán)是一種有形財(cái)產(chǎn)權(quán)，實(shí)際就是指針對(duì)房屋、土地、車(chē)輛等不動(dòng)產(chǎn)及動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。3、相對(duì)于債權(quán)作為一種請(qǐng)求權(quán)而言，物權(quán)是一種對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)。物權(quán)作為一種支配權(quán)，是指權(quán)利人可以根據(jù)自己的意志直接控制動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，不需要借助他人的幫助就可以行使權(quán)利；而債權(quán)作為一種請(qǐng)求權(quán)，則是一種需要借助于債務(wù)人的履約方能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。以房屋買(mǎi)賣(mài)為例，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以后，即對(duì)開(kāi)發(fā)商享有了合同債權(quán)，可以按約請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交付商品房，此時(shí)其對(duì)房屋享有的權(quán)利僅是一種請(qǐng)求權(quán)；在實(shí)際獲得商品房并辦理了《房屋所有權(quán)證》以后，購(gòu)房人對(duì)該商品房即享有了物權(quán)中的所有權(quán)，可以根據(jù)自己的意志依法直接支配該商品房，此時(shí)其對(duì)該商品房享有的權(quán)利即是一種支配權(quán)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在這一過(guò)程中，則從開(kāi)始對(duì)商品房享有支配權(quán)變化為享有商品房?jī)r(jià)款的請(qǐng)求權(quán)。由此可見(jiàn)，物權(quán)作為一種支配權(quán)與債權(quán)作為一種請(qǐng)求權(quán)是性質(zhì)完全不同的兩種權(quán)利，而商品交易過(guò)程實(shí)際上就是債權(quán)與物權(quán)、或者說(shuō)請(qǐng)求權(quán)與支配權(quán)相互轉(zhuǎn)化的過(guò)程。4、相對(duì)于債權(quán)作為一種對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)而言，物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)。所謂對(duì)世權(quán)是指權(quán)利人享有的權(quán)利可以對(duì)抗除權(quán)利人本人以外的任何人，任何人侵害了權(quán)利人的權(quán)利、權(quán)利人都可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，因而，這種權(quán)利是一種絕對(duì)的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利對(duì)象只能是具體民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的對(duì)方、即債務(wù)人，因而是一種相對(duì)于具體的人的權(quán)利，即對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)。
二物權(quán)法的基本原則
1、物權(quán)法定原則《物權(quán)法》規(guī)定：“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”首先應(yīng)該明確的是，此處的“法律”為狹義的法律，即指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，不包括國(guó)務(wù)院行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)、地方規(guī)章、司法解釋等相對(duì)效力層次較低的法律。物權(quán)法定包括種類(lèi)法定和內(nèi)容法定兩個(gè)方面，種類(lèi)法定是指納入物權(quán)范圍的民事權(quán)利只有所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三種，除非有新的法律規(guī)定，其他民事權(quán)利均不屬物權(quán)的范圍；內(nèi)容法定是指每一種物權(quán)所包含的權(quán)能也只能由法律規(guī)定，如物權(quán)中的所有權(quán)，其內(nèi)容只能是占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。
2、公示、公信原則《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)該依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”可見(jiàn)，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確立了公示、公信原則。所謂“公示”，即是以一定方法向社會(huì)公開(kāi)，便于他人查閱、知曉；“公信”則是指通過(guò)公示以取得社會(huì)公信力并對(duì)這種信任予以保護(hù)?！段餀?quán)法》確定的不動(dòng)產(chǎn)登記原則本質(zhì)上是一種公示制度，目的在于通過(guò)專(zhuān)門(mén)登記機(jī)構(gòu)的登記讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以向社會(huì)公開(kāi)并取得社會(huì)公信力，從而有效地確定權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中的交易安全。
3、平等保護(hù)原則《物權(quán)法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”；還規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！边@不僅從權(quán)利本身和市場(chǎng)地位的角度強(qiáng)調(diào)了對(duì)物權(quán)及其權(quán)利人的平等保護(hù)，而且是以法律形式第一次明確將私人物權(quán)擺在與國(guó)家物權(quán)、集體物權(quán)完全平等的位置。應(yīng)該說(shuō)，這是我國(guó)民主法律建設(shè)的巨大進(jìn)步，具有劃時(shí)代的意義。
4、依法行使原則《物權(quán)法》規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律、尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”實(shí)際上，依法行使權(quán)利原則是所有民事權(quán)利行使應(yīng)遵守的一項(xiàng)共同原則，物權(quán)雖然是一種對(duì)物的絕對(duì)權(quán)、支配權(quán)，但同樣應(yīng)遵循這一原則。
三制定物權(quán)法的意義
有必要指出的是，物權(quán)法制定并公布以前，中國(guó)并非完全沒(méi)有物權(quán)法律制度，只是沒(méi)有統(tǒng)一、完善的物權(quán)法。物權(quán)法律制度散見(jiàn)于有關(guān)民事法律和行政管理、經(jīng)濟(jì)法律之中，主要有《民法通則》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等。另外，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也有物權(quán)法律制度的內(nèi)容，但從物權(quán)法定原則出發(fā)，行政法規(guī)在沒(méi)有法律作為基礎(chǔ)的情況下并不能納入物權(quán)法的范疇。制定統(tǒng)一、完善的物權(quán)法的意義體現(xiàn)在：
1、是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要根據(jù)《憲法》，我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度是：堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。《物權(quán)法》在強(qiáng)調(diào)對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)保護(hù)的同時(shí)，將集體物權(quán)、私人物權(quán)放在與國(guó)家物權(quán)平等保護(hù)的位置，并給予其平等的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的地位，為我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)制度的實(shí)施提供了有力的法律保障。
2、是規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，不僅是我國(guó)《憲法》的明確規(guī)定，而且也是黨所確定的一項(xiàng)基本國(guó)策。而衡量一種經(jīng)濟(jì)體制是否屬于真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，關(guān)鍵是看市場(chǎng)能否在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，反映在法律制度上，就是要看規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的民商法律制度是否已經(jīng)建立并健全。通過(guò)制定《物權(quán)法》，可以明晰產(chǎn)權(quán)、確認(rèn)物的歸屬，可以保障各市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)。
3、是維護(hù)廣大人民群眾切身利益、鼓勵(lì)人民群眾創(chuàng)造財(cái)富、推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要我國(guó)自改革開(kāi)放、特別是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，廣大人民群眾創(chuàng)造并積累了越來(lái)越多的私人財(cái)富，扮演著越來(lái)越重要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的角色。這種狀況迫切需要明確的法律依據(jù)予以確認(rèn)和保護(hù)，以使廣人民群眾放心，并維持、提高其不斷創(chuàng)造財(cái)富的積極性，以此推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4、是實(shí)施依法治國(guó)、保護(hù)人權(quán)的需要依法治國(guó)是興國(guó)強(qiáng)國(guó)的必選之路，而依法治國(guó)的最基本要求之一就是對(duì)基本人權(quán)的切實(shí)保護(hù)。人權(quán)的最基本內(nèi)容包括了人身權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，物權(quán)法強(qiáng)調(diào)對(duì)私人物權(quán)的平等保護(hù)，正是保護(hù)基本人權(quán)的體現(xiàn)
物權(quán)法中關(guān)系房地產(chǎn)的幾個(gè)問(wèn)題:
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度
1、登記要件與登記對(duì)抗。
“登記要件”與“登記對(duì)抗”是兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式。所謂登記要件制度，是指登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的要件，如果登記，則產(chǎn)生物權(quán)效力，不登記則不產(chǎn)生物權(quán)效力，有關(guān)登記的法律規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)范；而登記對(duì)抗制度，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)可登記也可不登記，登記并非物權(quán)效力產(chǎn)生的依據(jù)，但未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，故是否登記由當(dāng)事人自愿選擇，有關(guān)登記的法律規(guī)定為倡導(dǎo)性規(guī)范，而非強(qiáng)制性規(guī)范。舉例來(lái)說(shuō)，在“登記要件”與“登記對(duì)抗”兩種制度模式下，較為常見(jiàn)的“一房二賣(mài)”在物權(quán)效力上的法律后果是不一樣的。如果某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將同一套商品房先賣(mài)給某甲，再賣(mài)給某乙，而某乙卻先行辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，在“登記要件”模式下，即使該房屋已由某甲實(shí)際占有并使用其所有權(quán)也勿容置疑地歸屬于某乙。但在“登記對(duì)抗”模式下，則需區(qū)分情況：如果某乙購(gòu)房時(shí)，并不知道某甲早已先行購(gòu)買(mǎi)的事實(shí)，則其為善意第三人，房屋所有權(quán)仍歸屬某乙；如果某乙購(gòu)房時(shí)，明知某甲已先行購(gòu)買(mǎi)的事實(shí)，則其為惡意第三人，該房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于某甲?！段餀?quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！笨梢?jiàn)我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的設(shè)立，采取的是以“登記要件”模式為主、以“登記對(duì)抗”模式為輔的方式。具體地說(shuō)，對(duì)于房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基本使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等采取的是“登記要件”模式，而對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等采取的是“登記對(duì)抗”模式。
2、建立統(tǒng)一登記制度。
《物權(quán)法》規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！比缜八?，登記在本質(zhì)上屬于一種公示方法，但長(zhǎng)期以來(lái)誤將其作為行政機(jī)關(guān)的一種管理職權(quán)，從而造成登記機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能合一的問(wèn)題，形成多頭登記現(xiàn)象。從現(xiàn)狀來(lái)看，房屋所有權(quán)及其抵押由房管部門(mén)負(fù)責(zé)登記，土地使用權(quán)及其抵押由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)登記。這種狀況不權(quán)給登記申請(qǐng)人造成極大不便，而且在客觀(guān)上造成信息披露的不充分，并進(jìn)而直接影響到不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。這正是實(shí)行統(tǒng)一登記制度所要解決的問(wèn)題。怎樣實(shí)施統(tǒng)一登記制度呢？統(tǒng)一登記的范圍怎樣確定、機(jī)構(gòu)如何設(shè)置等，《物權(quán)法》并未作出具體規(guī)定，尚需另行立法或以行政法規(guī)的形式予以具體落實(shí)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，《物權(quán)法》于2007年10月1日實(shí)施以后，統(tǒng)一登記制度并不能立即落實(shí)，尚需以現(xiàn)行登記體制為基礎(chǔ)逐漸過(guò)度。
3、登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)與責(zé)任。
登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)包括形式審查與實(shí)質(zhì)審查兩種形式。形式審查是指登記機(jī)構(gòu)僅僅對(duì)當(dāng)事人提交的材料的形式要件進(jìn)行審查，認(rèn)為合格即應(yīng)進(jìn)行登記；實(shí)質(zhì)審查是指登記機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)審查當(dāng)事人提交的材料的形式要件，還要負(fù)責(zé)審查材料的真實(shí)性，甚至要負(fù)責(zé)審查材料所代表的法律關(guān)系的真實(shí)性?！段餀?quán)法》關(guān)于登記機(jī)構(gòu)審查義務(wù)與責(zé)任的規(guī)定，可以說(shuō)既非完全的形式審查，也非完全的實(shí)質(zhì)審查，而是采用了以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔的制度模式，并由此規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤造成他人損害的賠償責(zé)任。但從《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的全部制度設(shè)計(jì)來(lái)看，登記機(jī)構(gòu)實(shí)際上很難就登記錯(cuò)誤問(wèn)題承擔(dān)最終的賠償責(zé)任。原因在于：其一，物權(quán)法設(shè)立了更正登記、異議登記制度，可以有效地防范并及時(shí)改正錯(cuò)誤登記；其二，物權(quán)法在規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的損害賠償責(zé)任的同時(shí)，規(guī)定了當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行登記、給他人造成損害的、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，由此明確了虛假登記的真正責(zé)任主體；其三，物權(quán)法還規(guī)定了“登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”如此，在登記機(jī)構(gòu)作為賠償責(zé)任人成為損害賠償民事訴訟的被告時(shí)，完全可以請(qǐng)求人民法院將“造成登記錯(cuò)誤的人”追加為第三人，并依法要求其直接承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
4、登記機(jī)構(gòu)履行登記職責(zé)的禁止性規(guī)定。
《物權(quán)法》規(guī)定登記機(jī)構(gòu)“不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估”、“不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取?！睉?yīng)該說(shuō)，與現(xiàn)行登記制度相比，這是第一次真正從法律的角度確立的新的登記收費(fèi)制度。以房屋產(chǎn)權(quán)登記為例，對(duì)于登記申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，除了應(yīng)繳納的交易契稅與交易價(jià)格有關(guān)外，所應(yīng)承擔(dān)的登記費(fèi)用概與房屋的交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格無(wú)關(guān)，房屋不論大小，價(jià)格不論高低，所應(yīng)承擔(dān)的登記費(fèi)用都是相同的。
5、正確區(qū)分登記效力與合同效力。
《物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币簿褪钦f(shuō)，登記是產(chǎn)生物權(quán)效力的依據(jù)，而非合同生效、從而產(chǎn)生合法債權(quán)的前提。這一明確規(guī)定有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。從多年司法實(shí)踐的情況來(lái)看，一度較為普通的存在將合同效力與物權(quán)效力相混淆的情況，特別是在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理中，這種誤解體現(xiàn)得尤為明顯，很有一部分法官、律師習(xí)慣于以房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該辦理登記為由，將未辦理過(guò)戶(hù)登記的房屋買(mǎi)賣(mài)確認(rèn)為無(wú)效，由此嚴(yán)重地影響到交易的安全與合同的嚴(yán)肅性，違反了民事關(guān)系中誠(chéng)實(shí)食用基本原則。人民法院為此專(zhuān)門(mén)作出過(guò)相關(guān)司法解釋?zhuān)涫菑摹斑^(guò)戶(hù)登記系履約問(wèn)題”的角度強(qiáng)調(diào)合同的有效性。《物權(quán)法》從區(qū)分“物權(quán)效力”與“合同效力”的角度作出的上述規(guī)定，為糾正錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)、維護(hù)合同的嚴(yán)肅性、倡行誠(chéng)實(shí)信用提供了極為明確、有力的法律依據(jù)。
6、預(yù)告登記制度。
《物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@一制度可以說(shuō)主要是針對(duì)“一房二賣(mài)”現(xiàn)象，為維護(hù)交易安全、確保購(gòu)房人按約最終取得物權(quán)而設(shè)計(jì)的一項(xiàng)十分有效的制度。它與現(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案制度不同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案制度雖然可以在一定程度上防范“一房二賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生，但并不能絕對(duì)產(chǎn)生對(duì)抗他人可能先行取得物權(quán)的法律效果，只要備案機(jī)構(gòu)出現(xiàn)工作失誤，后買(mǎi)房屋的購(gòu)房人進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，先買(mǎi)房屋的購(gòu)房人并不能以合同已備案為由主張房屋所有權(quán)。
二、征收制度
《物權(quán)法》規(guī)定的征收制度體現(xiàn)了以下三方面的特點(diǎn)：
1、將原由《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》調(diào)整的城市房屋的拆遷納入了征收的范圍?！段餀?quán)法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的條件和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”、“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償?！边@一規(guī)定使城市房屋拆遷管理發(fā)生了兩方面的變化：其一，按照原有的城市房屋拆遷法律制度，土地管理部門(mén)代表政府一旦將某宗土地出讓給了開(kāi)發(fā)商，該開(kāi)發(fā)商即當(dāng)然取得了在該宗土地上進(jìn)行拆遷的權(quán)利。這種制度存在的一個(gè)法律障礙是：對(duì)于被拆遷人而言，他本身是土地使用權(quán)的合法持有者，而拆遷雙方存在的是一種平等主體之間的民事關(guān)系，故被拆遷人不權(quán)應(yīng)該在補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償價(jià)款方面有發(fā)言權(quán)，而且在拆與不拆方面也應(yīng)該有發(fā)言權(quán)。也就是說(shuō)，拆遷人雖因受讓土地使用權(quán)取得了拆遷的權(quán)利，被拆遷人卻沒(méi)有承擔(dān)被拆遷義務(wù)的任何依據(jù)，沒(méi)有土地管理部門(mén)的任何行政行為表明被拆遷人的合法土地使用權(quán)已由國(guó)家收回，土地管理部門(mén)向開(kāi)發(fā)商出讓土地的行為實(shí)際是一種重復(fù)出讓。《物權(quán)法》將單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的拆遷納入國(guó)家征收的范圍，正是解除了這一法律障礙，體現(xiàn)了對(duì)被拆遷人原有土地使用權(quán)的尊重、完善了國(guó)家行使土地所有權(quán)的行政程序。其二，既然被拆遷人的房屋被拆遷的原因在于征收，而征收的權(quán)力主體只能是國(guó)家，那么，真正享有拆遷權(quán)利的就只能是國(guó)家或其授權(quán)的部門(mén)，新的土地使用權(quán)受讓人不應(yīng)具有拆遷人的主體資格。從操作程序上講，原來(lái)的“先出讓?zhuān)蟛疬w”應(yīng)變更為“先征收（拆遷）、再出讓”。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，真正符合《物權(quán)法》的土地出讓方式應(yīng)該是、也只能是“凈地出讓”，即國(guó)家依法完成征收程序后再行出讓。當(dāng)然，在這一制度的具體實(shí)施過(guò)程中是否會(huì)發(fā)生變化，發(fā)生多大的變化，是難以預(yù)測(cè)的。
2、明確征收的前提必須是“為了公共利益的需要”。對(duì)于集體土地的征收，《土地管理法》規(guī)定了“為了公共利益的需要”的前提，但對(duì)于單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)而言，《物權(quán)法》的制定才將其納入征收范圍。如前所述，按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，且不說(shuō)沒(méi)有“為了公共利益的需要”的前提，就連國(guó)家從被拆遷人處收回土地使用權(quán)的行政程序都沒(méi)有?！段餀?quán)法》在將對(duì)單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的拆遷納入國(guó)家征收范圍的同時(shí)，明確征收須以“為了公共利益的需要”為前提，充分體現(xiàn)了對(duì)私人物權(quán)的平等保護(hù)。有必要指出的，該項(xiàng)制度能否得以實(shí)際實(shí)施的關(guān)鍵就在于對(duì)“公共利益”能否有一個(gè)明確的法律界定，沒(méi)有這樣的界定，“為了公共利益的需要”將形同虛設(shè)。正如國(guó)家征收集體所有的土地一樣，雖然在《土地管理法》中亦有“為了公共利益的需要”的前提條件，但因沒(méi)有明確何為“公共利益”，故國(guó)家征收集體所有的土地實(shí)際上并無(wú)條件限制。如果對(duì)“公共利益”作任意擴(kuò)大的解釋?zhuān)瑒t“為了公共利益的需要”同樣是無(wú)法落到實(shí)處的。迄今為止，并無(wú)明確界定“公共利益”的法律規(guī)定。
3、增加了征收的補(bǔ)償條件。國(guó)家征收集體所有的土地，除了按照原有法律規(guī)定足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用外，還必須安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用；征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，除依法給予拆遷補(bǔ)償外，特別強(qiáng)調(diào)“征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！彼羞@些規(guī)定，都是《物權(quán)法》平等保護(hù)原則的具體體現(xiàn)。
三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是《物權(quán)法》確定的一個(gè)全新的概念。其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)在于：業(yè)主對(duì)自己的住宅或經(jīng)營(yíng)性用房享有所有權(quán)的同時(shí)，對(duì)同一建筑物或同一小區(qū)的其他部分還享有一定的權(quán)利，但這種權(quán)利客觀(guān)上又與一般的所有權(quán)存在區(qū)別。為明確業(yè)主的這兩項(xiàng)權(quán)利，即產(chǎn)生了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，意在區(qū)分的基礎(chǔ)上形成的一種集合性的權(quán)利，以示與一般所有權(quán)相區(qū)別?！段餀?quán)法》對(duì)此規(guī)定為：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睒I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，不僅使業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分和共有部分享有的權(quán)利有了明確的法律依據(jù)，而且為相應(yīng)的物業(yè)管理制度提供了前提和基礎(chǔ)。
1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使原則。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的專(zhuān)有部分享有的是一般意義的所有權(quán)，因而其享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但其行使理所當(dāng)然地應(yīng)以所有民事權(quán)利均應(yīng)共同遵守的依法原則為依據(jù)，具體地說(shuō)，業(yè)主行使專(zhuān)有部分的所有權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對(duì)共有部分享有的“共有”和“共同管理”的權(quán)利則是一種特殊的權(quán)利?！段餀?quán)法》明確規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！边@正是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般所有權(quán)的區(qū)別之所在。對(duì)于一般所有權(quán)而言，權(quán)利人享有的處分權(quán)是其中的一項(xiàng)基本權(quán)能，可以在依法的基礎(chǔ)上、自由處分自己的所有權(quán)；但業(yè)主對(duì)共有部分享有的權(quán)利，可以說(shuō)既是一種權(quán)利、也是一種義務(wù)，不能自由處分，因?yàn)樗P(guān)系到其他業(yè)主的利益。
2、相應(yīng)的物業(yè)管理方面的規(guī)定的特點(diǎn)體現(xiàn)在：①明確了業(yè)主享有共有權(quán)的公共部分的范圍。包括：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的車(chē)位?？梢哉f(shuō)，除非開(kāi)發(fā)商保留了建筑物的專(zhuān)有部分的一部分，整個(gè)建筑物區(qū)劃內(nèi)除了業(yè)主的專(zhuān)有部分外，其余部分均屬業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商不能保留任一共有部分的所有權(quán)，任一共有部分的所有權(quán)更不可能歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需利用共有部分，應(yīng)該得到業(yè)主的同意。②業(yè)主大會(huì)的決議規(guī)則更加嚴(yán)格。首先必須強(qiáng)調(diào)的一個(gè)問(wèn)題是，《物權(quán)法》中只有關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，而沒(méi)有“業(yè)主代表大會(huì)”的規(guī)定，事實(shí)上，即使《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也沒(méi)有“業(yè)主代表大會(huì)”的概念，因此，“業(yè)主代表大會(huì)”的做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定相比，《物權(quán)法》在業(yè)主大會(huì)的決議規(guī)則方面明確規(guī)定籌集和使用維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，決定其他重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由“面積過(guò)半且人數(shù)過(guò)半”的業(yè)主同意。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：首先按業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積，住宅套數(shù)等因素確定投票權(quán)；然后規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有持二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；再次，除特殊事項(xiàng)才由“全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)外，其他事項(xiàng)只需與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)?！睉?yīng)該說(shuō)，雖然《物權(quán)法》的規(guī)定更充分體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是比較貼近現(xiàn)實(shí)、便于實(shí)際操作的。當(dāng)然，《物權(quán)法》實(shí)施以后，必須以其作為操作依據(jù)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中與其相沖突的內(nèi)容即應(yīng)歸屬無(wú)效。③賦予了業(yè)主一定的訴權(quán)。包括兩個(gè)方面：其一，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)；其二，業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提訴訟。前一項(xiàng)訴權(quán)可以說(shuō)是一項(xiàng)比較現(xiàn)實(shí)的權(quán)利，而后一項(xiàng)訴權(quán)則是一項(xiàng)極不明確的權(quán)利，這種不明確體現(xiàn)在：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)誰(shuí)是被告？業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可否起訴業(yè)主？沒(méi)有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)怎樣成為被執(zhí)行主體？《物權(quán)法》既然回避了這些實(shí)際問(wèn)題，則關(guān)于此項(xiàng)訴權(quán)的規(guī)定實(shí)際是虛無(wú)的。
四、建設(shè)用地使用權(quán)
《物權(quán)法》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)制度有兩方面的新規(guī)定：
1、確立了空間權(quán)的概念?！段餀?quán)法》規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！币虼?，空間權(quán)是土地使用權(quán)的一種形式。如何在地上或地下設(shè)立空間權(quán)？或者說(shuō)設(shè)立空間權(quán)時(shí)如何確定具體的權(quán)利范圍？《物權(quán)法》對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定。依筆者所見(jiàn)，這一問(wèn)題的職責(zé)主體應(yīng)確定為規(guī)劃部門(mén)較為妥當(dāng)和現(xiàn)實(shí)。
2、對(duì)人民群眾普遍關(guān)注的建設(shè)用地使用權(quán)期限問(wèn)題的規(guī)定有了一些新的突破。主要體現(xiàn)在明確規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！庇纱私鉀Q了普遍存在的“七十年后，我們的房子怎么辦？”的擔(dān)憂(yōu)。但是，《物權(quán)法》并未徹底解決房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的矛盾。所有權(quán)本身是一種永久性的權(quán)利，而我國(guó)的土地所有制及其有償、有期限使用制度卻使房屋所有權(quán)本應(yīng)同樣具有的永久性無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)椋课莶荒茈x開(kāi)土地而存在?！段餀?quán)法》雖然規(guī)定了住宅建設(shè)用地的自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期問(wèn)題作了回避，使非住宅房屋所有權(quán)的永久性問(wèn)題未能得到解決；同時(shí)，即使對(duì)于住宅，在明確“自動(dòng)續(xù)期”的同時(shí)，也并未明確“無(wú)償”，屆時(shí)是否還要承擔(dān)出讓金仍是未知數(shù)。
五、地役權(quán)
地役權(quán)是我國(guó)法律制度中一項(xiàng)新的權(quán)利，是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。地役權(quán)與相鄰權(quán)較為近似，難免發(fā)生混淆。但二者實(shí)為性質(zhì)完全不同的兩種權(quán)利，主要區(qū)別體現(xiàn)在：1、地役權(quán)來(lái)自于合同的約定，是一種約定權(quán)利，而相鄰權(quán)是基于法律的規(guī)定，是一種法定的權(quán)利。2、地役權(quán)的設(shè)定目的在于提高地役權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)效益，而相鄰權(quán)的主張?jiān)谟谑棺约旱牟粍?dòng)產(chǎn)能夠正常產(chǎn)生效益。也就是說(shuō)，相鄰權(quán)是基于生產(chǎn)、生活的基本需要，而地役權(quán)是在自己的不動(dòng)產(chǎn)能夠不依賴(lài)于他人不動(dòng)產(chǎn)而正常使用以滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活基本需要的情況下，為進(jìn)一步發(fā)揮自己不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值而設(shè)立的權(quán)利。地役權(quán)作為一種用益物權(quán)，其效力的產(chǎn)生采取的是“登記對(duì)抗”模式，即地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以登記也可以不登記，但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！段餀?quán)法》關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人相互間加強(qiáng)合作、充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)效益，從而推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了新的模式和法律依據(jù)。
關(guān)于物權(quán)法的有關(guān)基本問(wèn)題
一物權(quán)的基本內(nèi)容和基本法律特征
物權(quán)法是以因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系為調(diào)整對(duì)象的法律。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；用益物權(quán)是權(quán)利人對(duì)他人的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)；擔(dān)保物權(quán)是權(quán)利人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形時(shí)，依法享有的就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。與其他民事權(quán)利相比，物權(quán)的基本法律特征體現(xiàn)在：1、相對(duì)于人身權(quán)而言，物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種類(lèi)型。2、相對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)（包括專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等）這種無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)而言，物權(quán)是一種有形財(cái)產(chǎn)權(quán)，實(shí)際就是指針對(duì)房屋、土地、車(chē)輛等不動(dòng)產(chǎn)及動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。3、相對(duì)于債權(quán)作為一種請(qǐng)求權(quán)而言，物權(quán)是一種對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)。物權(quán)作為一種支配權(quán)，是指權(quán)利人可以根據(jù)自己的意志直接控制動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，不需要借助他人的幫助就可以行使權(quán)利；而債權(quán)作為一種請(qǐng)求權(quán)，則是一種需要借助于債務(wù)人的履約方能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。以房屋買(mǎi)賣(mài)為例，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以后，即對(duì)開(kāi)發(fā)商享有了合同債權(quán)，可以按約請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交付商品房，此時(shí)其對(duì)房屋享有的權(quán)利僅是一種請(qǐng)求權(quán)；在實(shí)際獲得商品房并辦理了《房屋所有權(quán)證》以后，購(gòu)房人對(duì)該商品房即享有了物權(quán)中的所有權(quán)，可以根據(jù)自己的意志依法直接支配該商品房，此時(shí)其對(duì)該商品房享有的權(quán)利即是一種支配權(quán)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在這一過(guò)程中，則從開(kāi)始對(duì)商品房享有支配權(quán)變化為享有商品房?jī)r(jià)款的請(qǐng)求權(quán)。由此可見(jiàn)，物權(quán)作為一種支配權(quán)與債權(quán)作為一種請(qǐng)求權(quán)是性質(zhì)完全不同的兩種權(quán)利，而商品交易過(guò)程實(shí)際上就是債權(quán)與物權(quán)、或者說(shuō)請(qǐng)求權(quán)與支配權(quán)相互轉(zhuǎn)化的過(guò)程。4、相對(duì)于債權(quán)作為一種對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)而言，物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)。所謂對(duì)世權(quán)是指權(quán)利人享有的權(quán)利可以對(duì)抗除權(quán)利人本人以外的任何人，任何人侵害了權(quán)利人的權(quán)利、權(quán)利人都可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，因而，這種權(quán)利是一種絕對(duì)的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利對(duì)象只能是具體民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的對(duì)方、即債務(wù)人，因而是一種相對(duì)于具體的人的權(quán)利，即對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)。
二物權(quán)法的基本原則
1、物權(quán)法定原則《物權(quán)法》規(guī)定：“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”首先應(yīng)該明確的是，此處的“法律”為狹義的法律，即指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，不包括國(guó)務(wù)院行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)、地方規(guī)章、司法解釋等相對(duì)效力層次較低的法律。物權(quán)法定包括種類(lèi)法定和內(nèi)容法定兩個(gè)方面，種類(lèi)法定是指納入物權(quán)范圍的民事權(quán)利只有所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三種，除非有新的法律規(guī)定，其他民事權(quán)利均不屬物權(quán)的范圍；內(nèi)容法定是指每一種物權(quán)所包含的權(quán)能也只能由法律規(guī)定，如物權(quán)中的所有權(quán)，其內(nèi)容只能是占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。
2、公示、公信原則《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)該依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”可見(jiàn)，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確立了公示、公信原則。所謂“公示”，即是以一定方法向社會(huì)公開(kāi)，便于他人查閱、知曉；“公信”則是指通過(guò)公示以取得社會(huì)公信力并對(duì)這種信任予以保護(hù)?！段餀?quán)法》確定的不動(dòng)產(chǎn)登記原則本質(zhì)上是一種公示制度，目的在于通過(guò)專(zhuān)門(mén)登記機(jī)構(gòu)的登記讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以向社會(huì)公開(kāi)并取得社會(huì)公信力，從而有效地確定權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中的交易安全。
3、平等保護(hù)原則《物權(quán)法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”；還規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！边@不僅從權(quán)利本身和市場(chǎng)地位的角度強(qiáng)調(diào)了對(duì)物權(quán)及其權(quán)利人的平等保護(hù)，而且是以法律形式第一次明確將私人物權(quán)擺在與國(guó)家物權(quán)、集體物權(quán)完全平等的位置。應(yīng)該說(shuō)，這是我國(guó)民主法律建設(shè)的巨大進(jìn)步，具有劃時(shí)代的意義。
4、依法行使原則《物權(quán)法》規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律、尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”實(shí)際上，依法行使權(quán)利原則是所有民事權(quán)利行使應(yīng)遵守的一項(xiàng)共同原則，物權(quán)雖然是一種對(duì)物的絕對(duì)權(quán)、支配權(quán)，但同樣應(yīng)遵循這一原則。
三制定物權(quán)法的意義
有必要指出的是，物權(quán)法制定并公布以前，中國(guó)并非完全沒(méi)有物權(quán)法律制度，只是沒(méi)有統(tǒng)一、完善的物權(quán)法。物權(quán)法律制度散見(jiàn)于有關(guān)民事法律和行政管理、經(jīng)濟(jì)法律之中，主要有《民法通則》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等。另外，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也有物權(quán)法律制度的內(nèi)容，但從物權(quán)法定原則出發(fā)，行政法規(guī)在沒(méi)有法律作為基礎(chǔ)的情況下并不能納入物權(quán)法的范疇。制定統(tǒng)一、完善的物權(quán)法的意義體現(xiàn)在：
1、是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要根據(jù)《憲法》，我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度是：堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。《物權(quán)法》在強(qiáng)調(diào)對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)保護(hù)的同時(shí)，將集體物權(quán)、私人物權(quán)放在與國(guó)家物權(quán)平等保護(hù)的位置，并給予其平等的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的地位，為我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)制度的實(shí)施提供了有力的法律保障。
2、是規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，不僅是我國(guó)《憲法》的明確規(guī)定，而且也是黨所確定的一項(xiàng)基本國(guó)策。而衡量一種經(jīng)濟(jì)體制是否屬于真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，關(guān)鍵是看市場(chǎng)能否在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，反映在法律制度上，就是要看規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的民商法律制度是否已經(jīng)建立并健全。通過(guò)制定《物權(quán)法》，可以明晰產(chǎn)權(quán)、確認(rèn)物的歸屬，可以保障各市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)。
3、是維護(hù)廣大人民群眾切身利益、鼓勵(lì)人民群眾創(chuàng)造財(cái)富、推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要我國(guó)自改革開(kāi)放、特別是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，廣大人民群眾創(chuàng)造并積累了越來(lái)越多的私人財(cái)富，扮演著越來(lái)越重要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的角色。這種狀況迫切需要明確的法律依據(jù)予以確認(rèn)和保護(hù)，以使廣人民群眾放心，并維持、提高其不斷創(chuàng)造財(cái)富的積極性，以此推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4、是實(shí)施依法治國(guó)、保護(hù)人權(quán)的需要依法治國(guó)是興國(guó)強(qiáng)國(guó)的必選之路，而依法治國(guó)的最基本要求之一就是對(duì)基本人權(quán)的切實(shí)保護(hù)。人權(quán)的最基本內(nèi)容包括了人身權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，物權(quán)法強(qiáng)調(diào)對(duì)私人物權(quán)的平等保護(hù)，正是保護(hù)基本人權(quán)的體現(xiàn)
物權(quán)法中關(guān)系房地產(chǎn)的幾個(gè)問(wèn)題:
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度
1、登記要件與登記對(duì)抗。
“登記要件”與“登記對(duì)抗”是兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式。所謂登記要件制度，是指登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的要件，如果登記，則產(chǎn)生物權(quán)效力，不登記則不產(chǎn)生物權(quán)效力，有關(guān)登記的法律規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)范；而登記對(duì)抗制度，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)可登記也可不登記，登記并非物權(quán)效力產(chǎn)生的依據(jù)，但未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，故是否登記由當(dāng)事人自愿選擇，有關(guān)登記的法律規(guī)定為倡導(dǎo)性規(guī)范，而非強(qiáng)制性規(guī)范。舉例來(lái)說(shuō)，在“登記要件”與“登記對(duì)抗”兩種制度模式下，較為常見(jiàn)的“一房二賣(mài)”在物權(quán)效力上的法律后果是不一樣的。如果某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將同一套商品房先賣(mài)給某甲，再賣(mài)給某乙，而某乙卻先行辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，在“登記要件”模式下，即使該房屋已由某甲實(shí)際占有并使用其所有權(quán)也勿容置疑地歸屬于某乙。但在“登記對(duì)抗”模式下，則需區(qū)分情況：如果某乙購(gòu)房時(shí)，并不知道某甲早已先行購(gòu)買(mǎi)的事實(shí)，則其為善意第三人，房屋所有權(quán)仍歸屬某乙；如果某乙購(gòu)房時(shí)，明知某甲已先行購(gòu)買(mǎi)的事實(shí)，則其為惡意第三人，該房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于某甲?！段餀?quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！笨梢?jiàn)我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的設(shè)立，采取的是以“登記要件”模式為主、以“登記對(duì)抗”模式為輔的方式。具體地說(shuō)，對(duì)于房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基本使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等采取的是“登記要件”模式，而對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等采取的是“登記對(duì)抗”模式。
2、建立統(tǒng)一登記制度。
《物權(quán)法》規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！比缜八?，登記在本質(zhì)上屬于一種公示方法，但長(zhǎng)期以來(lái)誤將其作為行政機(jī)關(guān)的一種管理職權(quán)，從而造成登記機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能合一的問(wèn)題，形成多頭登記現(xiàn)象。從現(xiàn)狀來(lái)看，房屋所有權(quán)及其抵押由房管部門(mén)負(fù)責(zé)登記，土地使用權(quán)及其抵押由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)登記。這種狀況不權(quán)給登記申請(qǐng)人造成極大不便，而且在客觀(guān)上造成信息披露的不充分，并進(jìn)而直接影響到不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。這正是實(shí)行統(tǒng)一登記制度所要解決的問(wèn)題。怎樣實(shí)施統(tǒng)一登記制度呢？統(tǒng)一登記的范圍怎樣確定、機(jī)構(gòu)如何設(shè)置等，《物權(quán)法》并未作出具體規(guī)定，尚需另行立法或以行政法規(guī)的形式予以具體落實(shí)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，《物權(quán)法》于2007年10月1日實(shí)施以后，統(tǒng)一登記制度并不能立即落實(shí)，尚需以現(xiàn)行登記體制為基礎(chǔ)逐漸過(guò)度。
3、登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)與責(zé)任。
登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)包括形式審查與實(shí)質(zhì)審查兩種形式。形式審查是指登記機(jī)構(gòu)僅僅對(duì)當(dāng)事人提交的材料的形式要件進(jìn)行審查，認(rèn)為合格即應(yīng)進(jìn)行登記；實(shí)質(zhì)審查是指登記機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)審查當(dāng)事人提交的材料的形式要件，還要負(fù)責(zé)審查材料的真實(shí)性，甚至要負(fù)責(zé)審查材料所代表的法律關(guān)系的真實(shí)性?！段餀?quán)法》關(guān)于登記機(jī)構(gòu)審查義務(wù)與責(zé)任的規(guī)定，可以說(shuō)既非完全的形式審查，也非完全的實(shí)質(zhì)審查，而是采用了以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔的制度模式，并由此規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤造成他人損害的賠償責(zé)任。但從《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的全部制度設(shè)計(jì)來(lái)看，登記機(jī)構(gòu)實(shí)際上很難就登記錯(cuò)誤問(wèn)題承擔(dān)最終的賠償責(zé)任。原因在于：其一，物權(quán)法設(shè)立了更正登記、異議登記制度，可以有效地防范并及時(shí)改正錯(cuò)誤登記；其二，物權(quán)法在規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的損害賠償責(zé)任的同時(shí)，規(guī)定了當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行登記、給他人造成損害的、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，由此明確了虛假登記的真正責(zé)任主體；其三，物權(quán)法還規(guī)定了“登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”如此，在登記機(jī)構(gòu)作為賠償責(zé)任人成為損害賠償民事訴訟的被告時(shí)，完全可以請(qǐng)求人民法院將“造成登記錯(cuò)誤的人”追加為第三人，并依法要求其直接承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
4、登記機(jī)構(gòu)履行登記職責(zé)的禁止性規(guī)定。
《物權(quán)法》規(guī)定登記機(jī)構(gòu)“不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估”、“不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取?！睉?yīng)該說(shuō)，與現(xiàn)行登記制度相比，這是第一次真正從法律的角度確立的新的登記收費(fèi)制度。以房屋產(chǎn)權(quán)登記為例，對(duì)于登記申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，除了應(yīng)繳納的交易契稅與交易價(jià)格有關(guān)外，所應(yīng)承擔(dān)的登記費(fèi)用概與房屋的交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格無(wú)關(guān)，房屋不論大小，價(jià)格不論高低，所應(yīng)承擔(dān)的登記費(fèi)用都是相同的。
5、正確區(qū)分登記效力與合同效力。
《物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币簿褪钦f(shuō)，登記是產(chǎn)生物權(quán)效力的依據(jù)，而非合同生效、從而產(chǎn)生合法債權(quán)的前提。這一明確規(guī)定有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。從多年司法實(shí)踐的情況來(lái)看，一度較為普通的存在將合同效力與物權(quán)效力相混淆的情況，特別是在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理中，這種誤解體現(xiàn)得尤為明顯，很有一部分法官、律師習(xí)慣于以房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該辦理登記為由，將未辦理過(guò)戶(hù)登記的房屋買(mǎi)賣(mài)確認(rèn)為無(wú)效，由此嚴(yán)重地影響到交易的安全與合同的嚴(yán)肅性，違反了民事關(guān)系中誠(chéng)實(shí)食用基本原則。人民法院為此專(zhuān)門(mén)作出過(guò)相關(guān)司法解釋?zhuān)涫菑摹斑^(guò)戶(hù)登記系履約問(wèn)題”的角度強(qiáng)調(diào)合同的有效性。《物權(quán)法》從區(qū)分“物權(quán)效力”與“合同效力”的角度作出的上述規(guī)定，為糾正錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)、維護(hù)合同的嚴(yán)肅性、倡行誠(chéng)實(shí)信用提供了極為明確、有力的法律依據(jù)。
6、預(yù)告登記制度。
《物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@一制度可以說(shuō)主要是針對(duì)“一房二賣(mài)”現(xiàn)象，為維護(hù)交易安全、確保購(gòu)房人按約最終取得物權(quán)而設(shè)計(jì)的一項(xiàng)十分有效的制度。它與現(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案制度不同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案制度雖然可以在一定程度上防范“一房二賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生，但并不能絕對(duì)產(chǎn)生對(duì)抗他人可能先行取得物權(quán)的法律效果，只要備案機(jī)構(gòu)出現(xiàn)工作失誤，后買(mǎi)房屋的購(gòu)房人進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，先買(mǎi)房屋的購(gòu)房人并不能以合同已備案為由主張房屋所有權(quán)。
二、征收制度
《物權(quán)法》規(guī)定的征收制度體現(xiàn)了以下三方面的特點(diǎn)：
1、將原由《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》調(diào)整的城市房屋的拆遷納入了征收的范圍?！段餀?quán)法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的條件和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”、“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償?！边@一規(guī)定使城市房屋拆遷管理發(fā)生了兩方面的變化：其一，按照原有的城市房屋拆遷法律制度，土地管理部門(mén)代表政府一旦將某宗土地出讓給了開(kāi)發(fā)商，該開(kāi)發(fā)商即當(dāng)然取得了在該宗土地上進(jìn)行拆遷的權(quán)利。這種制度存在的一個(gè)法律障礙是：對(duì)于被拆遷人而言，他本身是土地使用權(quán)的合法持有者，而拆遷雙方存在的是一種平等主體之間的民事關(guān)系，故被拆遷人不權(quán)應(yīng)該在補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償價(jià)款方面有發(fā)言權(quán)，而且在拆與不拆方面也應(yīng)該有發(fā)言權(quán)。也就是說(shuō)，拆遷人雖因受讓土地使用權(quán)取得了拆遷的權(quán)利，被拆遷人卻沒(méi)有承擔(dān)被拆遷義務(wù)的任何依據(jù)，沒(méi)有土地管理部門(mén)的任何行政行為表明被拆遷人的合法土地使用權(quán)已由國(guó)家收回，土地管理部門(mén)向開(kāi)發(fā)商出讓土地的行為實(shí)際是一種重復(fù)出讓。《物權(quán)法》將單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的拆遷納入國(guó)家征收的范圍，正是解除了這一法律障礙，體現(xiàn)了對(duì)被拆遷人原有土地使用權(quán)的尊重、完善了國(guó)家行使土地所有權(quán)的行政程序。其二，既然被拆遷人的房屋被拆遷的原因在于征收，而征收的權(quán)力主體只能是國(guó)家，那么，真正享有拆遷權(quán)利的就只能是國(guó)家或其授權(quán)的部門(mén)，新的土地使用權(quán)受讓人不應(yīng)具有拆遷人的主體資格。從操作程序上講，原來(lái)的“先出讓?zhuān)蟛疬w”應(yīng)變更為“先征收（拆遷）、再出讓”。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，真正符合《物權(quán)法》的土地出讓方式應(yīng)該是、也只能是“凈地出讓”，即國(guó)家依法完成征收程序后再行出讓。當(dāng)然，在這一制度的具體實(shí)施過(guò)程中是否會(huì)發(fā)生變化，發(fā)生多大的變化，是難以預(yù)測(cè)的。
2、明確征收的前提必須是“為了公共利益的需要”。對(duì)于集體土地的征收，《土地管理法》規(guī)定了“為了公共利益的需要”的前提，但對(duì)于單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)而言，《物權(quán)法》的制定才將其納入征收范圍。如前所述，按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，且不說(shuō)沒(méi)有“為了公共利益的需要”的前提，就連國(guó)家從被拆遷人處收回土地使用權(quán)的行政程序都沒(méi)有?！段餀?quán)法》在將對(duì)單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的拆遷納入國(guó)家征收范圍的同時(shí)，明確征收須以“為了公共利益的需要”為前提，充分體現(xiàn)了對(duì)私人物權(quán)的平等保護(hù)。有必要指出的，該項(xiàng)制度能否得以實(shí)際實(shí)施的關(guān)鍵就在于對(duì)“公共利益”能否有一個(gè)明確的法律界定，沒(méi)有這樣的界定，“為了公共利益的需要”將形同虛設(shè)。正如國(guó)家征收集體所有的土地一樣，雖然在《土地管理法》中亦有“為了公共利益的需要”的前提條件，但因沒(méi)有明確何為“公共利益”，故國(guó)家征收集體所有的土地實(shí)際上并無(wú)條件限制。如果對(duì)“公共利益”作任意擴(kuò)大的解釋?zhuān)瑒t“為了公共利益的需要”同樣是無(wú)法落到實(shí)處的。迄今為止，并無(wú)明確界定“公共利益”的法律規(guī)定。
3、增加了征收的補(bǔ)償條件。國(guó)家征收集體所有的土地，除了按照原有法律規(guī)定足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用外，還必須安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用；征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，除依法給予拆遷補(bǔ)償外，特別強(qiáng)調(diào)“征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！彼羞@些規(guī)定，都是《物權(quán)法》平等保護(hù)原則的具體體現(xiàn)。
三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是《物權(quán)法》確定的一個(gè)全新的概念。其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)在于：業(yè)主對(duì)自己的住宅或經(jīng)營(yíng)性用房享有所有權(quán)的同時(shí)，對(duì)同一建筑物或同一小區(qū)的其他部分還享有一定的權(quán)利，但這種權(quán)利客觀(guān)上又與一般的所有權(quán)存在區(qū)別。為明確業(yè)主的這兩項(xiàng)權(quán)利，即產(chǎn)生了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，意在區(qū)分的基礎(chǔ)上形成的一種集合性的權(quán)利，以示與一般所有權(quán)相區(qū)別?！段餀?quán)法》對(duì)此規(guī)定為：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睒I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，不僅使業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分和共有部分享有的權(quán)利有了明確的法律依據(jù)，而且為相應(yīng)的物業(yè)管理制度提供了前提和基礎(chǔ)。
1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使原則。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的專(zhuān)有部分享有的是一般意義的所有權(quán)，因而其享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但其行使理所當(dāng)然地應(yīng)以所有民事權(quán)利均應(yīng)共同遵守的依法原則為依據(jù)，具體地說(shuō)，業(yè)主行使專(zhuān)有部分的所有權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對(duì)共有部分享有的“共有”和“共同管理”的權(quán)利則是一種特殊的權(quán)利?！段餀?quán)法》明確規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！边@正是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般所有權(quán)的區(qū)別之所在。對(duì)于一般所有權(quán)而言，權(quán)利人享有的處分權(quán)是其中的一項(xiàng)基本權(quán)能，可以在依法的基礎(chǔ)上、自由處分自己的所有權(quán)；但業(yè)主對(duì)共有部分享有的權(quán)利，可以說(shuō)既是一種權(quán)利、也是一種義務(wù)，不能自由處分，因?yàn)樗P(guān)系到其他業(yè)主的利益。
2、相應(yīng)的物業(yè)管理方面的規(guī)定的特點(diǎn)體現(xiàn)在：①明確了業(yè)主享有共有權(quán)的公共部分的范圍。包括：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的車(chē)位?？梢哉f(shuō)，除非開(kāi)發(fā)商保留了建筑物的專(zhuān)有部分的一部分，整個(gè)建筑物區(qū)劃內(nèi)除了業(yè)主的專(zhuān)有部分外，其余部分均屬業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商不能保留任一共有部分的所有權(quán)，任一共有部分的所有權(quán)更不可能歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需利用共有部分，應(yīng)該得到業(yè)主的同意。②業(yè)主大會(huì)的決議規(guī)則更加嚴(yán)格。首先必須強(qiáng)調(diào)的一個(gè)問(wèn)題是，《物權(quán)法》中只有關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，而沒(méi)有“業(yè)主代表大會(huì)”的規(guī)定，事實(shí)上，即使《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也沒(méi)有“業(yè)主代表大會(huì)”的概念，因此，“業(yè)主代表大會(huì)”的做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定相比，《物權(quán)法》在業(yè)主大會(huì)的決議規(guī)則方面明確規(guī)定籌集和使用維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，決定其他重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由“面積過(guò)半且人數(shù)過(guò)半”的業(yè)主同意。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：首先按業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積，住宅套數(shù)等因素確定投票權(quán)；然后規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有持二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；再次，除特殊事項(xiàng)才由“全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)外，其他事項(xiàng)只需與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)?！睉?yīng)該說(shuō)，雖然《物權(quán)法》的規(guī)定更充分體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是比較貼近現(xiàn)實(shí)、便于實(shí)際操作的。當(dāng)然，《物權(quán)法》實(shí)施以后，必須以其作為操作依據(jù)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中與其相沖突的內(nèi)容即應(yīng)歸屬無(wú)效。③賦予了業(yè)主一定的訴權(quán)。包括兩個(gè)方面：其一，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)；其二，業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提訴訟。前一項(xiàng)訴權(quán)可以說(shuō)是一項(xiàng)比較現(xiàn)實(shí)的權(quán)利，而后一項(xiàng)訴權(quán)則是一項(xiàng)極不明確的權(quán)利，這種不明確體現(xiàn)在：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)誰(shuí)是被告？業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可否起訴業(yè)主？沒(méi)有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)怎樣成為被執(zhí)行主體？《物權(quán)法》既然回避了這些實(shí)際問(wèn)題，則關(guān)于此項(xiàng)訴權(quán)的規(guī)定實(shí)際是虛無(wú)的。
四、建設(shè)用地使用權(quán)
《物權(quán)法》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)制度有兩方面的新規(guī)定：
1、確立了空間權(quán)的概念?！段餀?quán)法》規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！币虼?，空間權(quán)是土地使用權(quán)的一種形式。如何在地上或地下設(shè)立空間權(quán)？或者說(shuō)設(shè)立空間權(quán)時(shí)如何確定具體的權(quán)利范圍？《物權(quán)法》對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定。依筆者所見(jiàn)，這一問(wèn)題的職責(zé)主體應(yīng)確定為規(guī)劃部門(mén)較為妥當(dāng)和現(xiàn)實(shí)。
2、對(duì)人民群眾普遍關(guān)注的建設(shè)用地使用權(quán)期限問(wèn)題的規(guī)定有了一些新的突破。主要體現(xiàn)在明確規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！庇纱私鉀Q了普遍存在的“七十年后，我們的房子怎么辦？”的擔(dān)憂(yōu)。但是，《物權(quán)法》并未徹底解決房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的矛盾。所有權(quán)本身是一種永久性的權(quán)利，而我國(guó)的土地所有制及其有償、有期限使用制度卻使房屋所有權(quán)本應(yīng)同樣具有的永久性無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)椋课莶荒茈x開(kāi)土地而存在?！段餀?quán)法》雖然規(guī)定了住宅建設(shè)用地的自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期問(wèn)題作了回避，使非住宅房屋所有權(quán)的永久性問(wèn)題未能得到解決；同時(shí)，即使對(duì)于住宅，在明確“自動(dòng)續(xù)期”的同時(shí)，也并未明確“無(wú)償”，屆時(shí)是否還要承擔(dān)出讓金仍是未知數(shù)。
五、地役權(quán)
地役權(quán)是我國(guó)法律制度中一項(xiàng)新的權(quán)利，是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。地役權(quán)與相鄰權(quán)較為近似，難免發(fā)生混淆。但二者實(shí)為性質(zhì)完全不同的兩種權(quán)利，主要區(qū)別體現(xiàn)在：1、地役權(quán)來(lái)自于合同的約定，是一種約定權(quán)利，而相鄰權(quán)是基于法律的規(guī)定，是一種法定的權(quán)利。2、地役權(quán)的設(shè)定目的在于提高地役權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)效益，而相鄰權(quán)的主張?jiān)谟谑棺约旱牟粍?dòng)產(chǎn)能夠正常產(chǎn)生效益。也就是說(shuō)，相鄰權(quán)是基于生產(chǎn)、生活的基本需要，而地役權(quán)是在自己的不動(dòng)產(chǎn)能夠不依賴(lài)于他人不動(dòng)產(chǎn)而正常使用以滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活基本需要的情況下，為進(jìn)一步發(fā)揮自己不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值而設(shè)立的權(quán)利。地役權(quán)作為一種用益物權(quán)，其效力的產(chǎn)生采取的是“登記對(duì)抗”模式，即地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以登記也可以不登記，但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！段餀?quán)法》關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人相互間加強(qiáng)合作、充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)效益，從而推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了新的模式和法律依據(jù)。