自從上個(gè)世紀(jì)末中央政府確定了“把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)政策以來，住宅市場意氣風(fēng)發(fā)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)確實(shí)起到了巨大的拉動(dòng)作用。有統(tǒng)計(jì)說“在住宅市場熱的期間，房地產(chǎn)對(duì)GDP的增長直接簡介貢獻(xiàn)達(dá)到三分之一”。這樣的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)格局，對(duì)于飽受市場需求不足困擾的當(dāng)時(shí)中國經(jīng)濟(jì)來說，住宅市場“受寵”是一件十分自然的事情，就像一個(gè)人身體有病，花費(fèi)了比較多儲(chǔ)蓄看病，病好了不能抱怨當(dāng)初的花費(fèi)。
但是，自從住宅市場熱以來，圍繞著住宅經(jīng)濟(jì)最過剩的應(yīng)該莫過于“激情”了，宛如水面上難以清理的水葫蘆，很多爭論不考慮當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、不考慮事情的成本和必然結(jié)果。
如果有人研究圍繞住宅經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的話題，一定會(huì)給有關(guān)部門解決社會(huì)問題提供很好的支持，因?yàn)楹芏嘣掝}超出了經(jīng)濟(jì)范疇，實(shí)際也超出了怎樣更好解決問題的范疇，折射了國民的心態(tài)。眼下，隨著住宅市場進(jìn)入整合期，開發(fā)商經(jīng)營進(jìn)入艱難時(shí)刻，有危及金融的風(fēng)險(xiǎn)，救市與否的爭論鵲起，而且爭論相當(dāng)情緒化，甚至把開發(fā)商的呼吁視為對(duì)政府逼宮，甚至認(rèn)為救市對(duì)中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重不利，更有甚至認(rèn)為開發(fā)商罪該萬死！很少涉及問題的核心，住宅市場沒有救市與否那樣簡單。
一、操作“住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)”政策帶來的必然后果
讓住宅產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)面臨很多問題，如怎樣讓民眾基本到市場消費(fèi)房子，而不是繼續(xù)福利房制度；再例如，作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商弱小、不成熟，必須進(jìn)行一些政策扶持，如預(yù)售制度設(shè)計(jì)、金融支持、自有資金比例低等等，都是當(dāng)時(shí)產(chǎn)業(yè)的需求，沒有這些制度就不能具體操作新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策。
上述所列舉的兩類制度設(shè)計(jì)，在很當(dāng)程度上決定了住宅經(jīng)濟(jì)模式，相應(yīng)帶來當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)的爭論最嚴(yán)重的問題。
中國在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中，哪一個(gè)市場初步形成時(shí)，都會(huì)帶來“開閘放水”一般的消費(fèi)潮。比如早期的服裝消費(fèi)熱、家電消費(fèi)熱等等，住宅消費(fèi)就更是如此了，因?yàn)樗蜕狭顺鞘谢叱逼?、民眾?duì)房子的情感、政府的極力鼓勵(lì)，在住宅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式中，甚至拒絕了租賃的消費(fèi)方式（拉動(dòng)效果差、社會(huì)也沒有置業(yè)投資的能力），強(qiáng)大的需求，房價(jià)步步高自然在所難免。
很多人批判開發(fā)商和政府密謀了房價(jià)，我持反對(duì)意見。政府和開發(fā)商對(duì)房價(jià)的能動(dòng)作用比較大，但是，一個(gè)大城市動(dòng)輒上千家開發(fā)商，市場的范圍這么大，試問誰有能力把控一個(gè)長達(dá)十年的市場價(jià)格？現(xiàn)在，市場價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整，是政府和開發(fā)商愿意的嗎？人為“房價(jià)決定論”應(yīng)該告一段落了。
預(yù)售、金融支持等政策，讓房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者、金融緊緊捆綁在一起，不單純是廠商自己的問題，自然形成了所謂的“房地產(chǎn)綁架中國”等問題。
二、探究經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，不要過分強(qiáng)調(diào)政府和開發(fā)商的能量
把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)的政策，換來了中國一個(gè)長達(dá)十年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展周期，在這個(gè)時(shí)期城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、住宅需求旺盛、土地價(jià)格飆升。
如果從房地產(chǎn)的角度審視這個(gè)時(shí)期，住宅產(chǎn)品的供應(yīng)者站在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前沿，可謂是近水樓臺(tái)先得月，充分享受了這個(gè)經(jīng)濟(jì)高漲期的果實(shí)。
如果使用一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的案例，來解讀開發(fā)商是怎樣享受這個(gè)過程帶來的利益的，最恰當(dāng)?shù)膽?yīng)該是土地競拍了。由于城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、房價(jià)的持續(xù)上升，導(dǎo)致了土地資源愈加稀缺，土地在開發(fā)商手中幾乎是會(huì)下金蛋的母雞。在土地拍賣中，開發(fā)商必須以更高的價(jià)格才能拍得土地，就是說開發(fā)商必須把今后幾年的土地升值考慮進(jìn)去計(jì)算土地價(jià)格購買土地，盤算開發(fā)項(xiàng)目，于是，出現(xiàn)了“面粉價(jià)格高于面包價(jià)格”的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象維持了5年左右的時(shí)間，直到住宅市場出現(xiàn)整合。
如果我們?nèi)鎸徱暦康禺a(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，無論是政府享受到土地財(cái)政的好處，還是開發(fā)商享受到房價(jià)持續(xù)上升的好處，它們都是一種特定經(jīng)濟(jì)模式中的“演員”而已，空調(diào)只能改變房間的氣候，誰都沒有能力使用空調(diào)改變大氣候。
過分強(qiáng)調(diào)人的作用，是我們的一種傳統(tǒng)?！ ∪⒌赖聦徟胁唤鉀Q問題，必須改變經(jīng)濟(jì)模式
開發(fā)商可能是當(dāng)今社會(huì)最不受民眾歡迎的群體了，他們被認(rèn)為是高房價(jià)的始作俑者，*商的帽子漫天飛，它們?cè)谙硎芨叻績r(jià)帶來好處的同時(shí)，承擔(dān)了高房價(jià)替罪羊的角色。
在它們經(jīng)營（現(xiàn)金流）遭遇到困難的時(shí)候，試圖求助政府改變一些政策是很自然的事情，這種舉動(dòng)遭到了“無情的打擊”，人們除了幸災(zāi)樂禍以外，更加氣憤開發(fā)商的貪婪，賺了那么多的錢，房價(jià)市場剛剛不好一點(diǎn)，就叫嚷救市？特別是美國政府救市后，反對(duì)聲音就更加強(qiáng)烈，道德審判比比皆是。
在過去的時(shí)間開發(fā)商是賺到了很多錢，但是，這賺到的錢變成了土地，現(xiàn)在土地跌價(jià)了，開發(fā)的項(xiàng)目銷售不暢了，賺錢是過去式并不能解決經(jīng)營（現(xiàn)金）困難，甚至可能是賺錢越多，儲(chǔ)備土地越多，經(jīng)營（現(xiàn)金）就越困難。
或許真的應(yīng)許了那句話――如果你賺的錢不合理，世界總有一種力量會(huì)消融它。在過去的時(shí)間，開發(fā)商用比較低級(jí)的管理體制，經(jīng)營著龐大的資產(chǎn)，很多開發(fā)商只知道做項(xiàng)目，不知道怎樣運(yùn)營企業(yè)，持續(xù)經(jīng)營能力差，現(xiàn)在需要用合理來整合了。
現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)遭遇的問題，主要是某種經(jīng)濟(jì)模式帶來的，大家應(yīng)該沒有忘記過去政府很多調(diào)控措施無效吧！就是因?yàn)樵谝粋€(gè)向東的模式中，進(jìn)行向西的調(diào)整。
我們是否該結(jié)束“把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)政策？把住宅產(chǎn)業(yè)放置在一個(gè)正常狀態(tài)？言而總之就是是否經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式？回答應(yīng)該是肯定的，就像當(dāng)初確定新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)，同時(shí)確定了取消福利分房、金融支持等一樣，如果我們改變經(jīng)濟(jì)模式，必須在考慮過去經(jīng)濟(jì)模式條件下進(jìn)行相應(yīng)比較順暢地調(diào)整。如果開發(fā)商不能順利渡過這場整合，暫且不論宏觀經(jīng)濟(jì)怎樣怎樣，產(chǎn)品低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都是小事，普遍的爛尾樓讓多少消費(fèi)者竹籃子打水一場空！
住宅市場牽涉較多的金融，是過去經(jīng)濟(jì)模式的必然結(jié)果，如果在市場低潮的時(shí)候，不考慮過去的經(jīng)濟(jì)模式，會(huì)帶來更難解決的問題。政策能夠造就一種經(jīng)濟(jì)模式，也能毀壞一種經(jīng)濟(jì)模式，這肯定不是我們想要的。
四、不得不提起的一個(gè)謬誤
我們見過某個(gè)企業(yè)經(jīng)營定位為高端客戶，只生產(chǎn)高端產(chǎn)品，比如奔馳、寶馬等品牌，但是，絕對(duì)沒有見過一個(gè)市場只生產(chǎn)高端產(chǎn)品的，在過去的住宅經(jīng)濟(jì)模式中，中國的住宅市場就是如此，市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。
由于土地價(jià)格持續(xù)走高，主要原材料――土地幾乎都具有了高端性質(zhì)，這樣的資源配置機(jī)制，制導(dǎo)了房地產(chǎn)開發(fā)商只能生產(chǎn)高端產(chǎn)品。在過去時(shí)間，高端產(chǎn)品好銷售、利潤可觀，開發(fā)商自然樂于接受這樣的資源配置模式，豪宅滿天飛。
這樣的現(xiàn)象久而久之，社會(huì)似乎接受了“住宅市場只能開發(fā)高端產(chǎn)品”這樣的現(xiàn)實(shí)為常態(tài)，中低檔房屋只有政府才能開發(fā)，由于政府的能力有限，市場中低端產(chǎn)品缺乏，民眾因?yàn)樽》繂栴}的意見非常之大。住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高端產(chǎn)品占據(jù)的市場比例過大，是價(jià)格持續(xù)高速增長的主要原因之一，試想，如果汽車市場都是奧迪以上水準(zhǔn)的汽車，是一種怎樣的價(jià)格格局。
土地是政府供應(yīng)的，土地的價(jià)格、規(guī)劃條件決定了土地作為原材料的性質(zhì)，也決定了住宅是否為高端產(chǎn)品，政府是否通過規(guī)劃引導(dǎo)企業(yè)必須開發(fā)一些中低端產(chǎn)品，均衡住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。如今，住宅經(jīng)濟(jì)正在步入“政府依賴癥”的歧途，政府沒有能力開發(fā)那么多中低端住宅產(chǎn)品，社會(huì)卻對(duì)政府抱有現(xiàn)實(shí)幻想。
但是，自從住宅市場熱以來，圍繞著住宅經(jīng)濟(jì)最過剩的應(yīng)該莫過于“激情”了，宛如水面上難以清理的水葫蘆，很多爭論不考慮當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、不考慮事情的成本和必然結(jié)果。
如果有人研究圍繞住宅經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的話題，一定會(huì)給有關(guān)部門解決社會(huì)問題提供很好的支持，因?yàn)楹芏嘣掝}超出了經(jīng)濟(jì)范疇，實(shí)際也超出了怎樣更好解決問題的范疇，折射了國民的心態(tài)。眼下，隨著住宅市場進(jìn)入整合期，開發(fā)商經(jīng)營進(jìn)入艱難時(shí)刻，有危及金融的風(fēng)險(xiǎn)，救市與否的爭論鵲起，而且爭論相當(dāng)情緒化，甚至把開發(fā)商的呼吁視為對(duì)政府逼宮，甚至認(rèn)為救市對(duì)中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重不利，更有甚至認(rèn)為開發(fā)商罪該萬死！很少涉及問題的核心，住宅市場沒有救市與否那樣簡單。
一、操作“住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)”政策帶來的必然后果
讓住宅產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)面臨很多問題，如怎樣讓民眾基本到市場消費(fèi)房子，而不是繼續(xù)福利房制度；再例如，作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商弱小、不成熟，必須進(jìn)行一些政策扶持，如預(yù)售制度設(shè)計(jì)、金融支持、自有資金比例低等等，都是當(dāng)時(shí)產(chǎn)業(yè)的需求，沒有這些制度就不能具體操作新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策。
上述所列舉的兩類制度設(shè)計(jì)，在很當(dāng)程度上決定了住宅經(jīng)濟(jì)模式，相應(yīng)帶來當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)的爭論最嚴(yán)重的問題。
中國在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中，哪一個(gè)市場初步形成時(shí)，都會(huì)帶來“開閘放水”一般的消費(fèi)潮。比如早期的服裝消費(fèi)熱、家電消費(fèi)熱等等，住宅消費(fèi)就更是如此了，因?yàn)樗蜕狭顺鞘谢叱逼?、民眾?duì)房子的情感、政府的極力鼓勵(lì)，在住宅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式中，甚至拒絕了租賃的消費(fèi)方式（拉動(dòng)效果差、社會(huì)也沒有置業(yè)投資的能力），強(qiáng)大的需求，房價(jià)步步高自然在所難免。
很多人批判開發(fā)商和政府密謀了房價(jià)，我持反對(duì)意見。政府和開發(fā)商對(duì)房價(jià)的能動(dòng)作用比較大，但是，一個(gè)大城市動(dòng)輒上千家開發(fā)商，市場的范圍這么大，試問誰有能力把控一個(gè)長達(dá)十年的市場價(jià)格？現(xiàn)在，市場價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整，是政府和開發(fā)商愿意的嗎？人為“房價(jià)決定論”應(yīng)該告一段落了。
預(yù)售、金融支持等政策，讓房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者、金融緊緊捆綁在一起，不單純是廠商自己的問題，自然形成了所謂的“房地產(chǎn)綁架中國”等問題。
二、探究經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，不要過分強(qiáng)調(diào)政府和開發(fā)商的能量
把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)的政策，換來了中國一個(gè)長達(dá)十年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展周期，在這個(gè)時(shí)期城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、住宅需求旺盛、土地價(jià)格飆升。
如果從房地產(chǎn)的角度審視這個(gè)時(shí)期，住宅產(chǎn)品的供應(yīng)者站在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前沿，可謂是近水樓臺(tái)先得月，充分享受了這個(gè)經(jīng)濟(jì)高漲期的果實(shí)。
如果使用一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的案例，來解讀開發(fā)商是怎樣享受這個(gè)過程帶來的利益的，最恰當(dāng)?shù)膽?yīng)該是土地競拍了。由于城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、房價(jià)的持續(xù)上升，導(dǎo)致了土地資源愈加稀缺，土地在開發(fā)商手中幾乎是會(huì)下金蛋的母雞。在土地拍賣中，開發(fā)商必須以更高的價(jià)格才能拍得土地，就是說開發(fā)商必須把今后幾年的土地升值考慮進(jìn)去計(jì)算土地價(jià)格購買土地，盤算開發(fā)項(xiàng)目，于是，出現(xiàn)了“面粉價(jià)格高于面包價(jià)格”的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象維持了5年左右的時(shí)間，直到住宅市場出現(xiàn)整合。
如果我們?nèi)鎸徱暦康禺a(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，無論是政府享受到土地財(cái)政的好處，還是開發(fā)商享受到房價(jià)持續(xù)上升的好處，它們都是一種特定經(jīng)濟(jì)模式中的“演員”而已，空調(diào)只能改變房間的氣候，誰都沒有能力使用空調(diào)改變大氣候。
過分強(qiáng)調(diào)人的作用，是我們的一種傳統(tǒng)?！ ∪⒌赖聦徟胁唤鉀Q問題，必須改變經(jīng)濟(jì)模式
開發(fā)商可能是當(dāng)今社會(huì)最不受民眾歡迎的群體了，他們被認(rèn)為是高房價(jià)的始作俑者，*商的帽子漫天飛，它們?cè)谙硎芨叻績r(jià)帶來好處的同時(shí)，承擔(dān)了高房價(jià)替罪羊的角色。
在它們經(jīng)營（現(xiàn)金流）遭遇到困難的時(shí)候，試圖求助政府改變一些政策是很自然的事情，這種舉動(dòng)遭到了“無情的打擊”，人們除了幸災(zāi)樂禍以外，更加氣憤開發(fā)商的貪婪，賺了那么多的錢，房價(jià)市場剛剛不好一點(diǎn)，就叫嚷救市？特別是美國政府救市后，反對(duì)聲音就更加強(qiáng)烈，道德審判比比皆是。
在過去的時(shí)間開發(fā)商是賺到了很多錢，但是，這賺到的錢變成了土地，現(xiàn)在土地跌價(jià)了，開發(fā)的項(xiàng)目銷售不暢了，賺錢是過去式并不能解決經(jīng)營（現(xiàn)金）困難，甚至可能是賺錢越多，儲(chǔ)備土地越多，經(jīng)營（現(xiàn)金）就越困難。
或許真的應(yīng)許了那句話――如果你賺的錢不合理，世界總有一種力量會(huì)消融它。在過去的時(shí)間，開發(fā)商用比較低級(jí)的管理體制，經(jīng)營著龐大的資產(chǎn)，很多開發(fā)商只知道做項(xiàng)目，不知道怎樣運(yùn)營企業(yè)，持續(xù)經(jīng)營能力差，現(xiàn)在需要用合理來整合了。
現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)遭遇的問題，主要是某種經(jīng)濟(jì)模式帶來的，大家應(yīng)該沒有忘記過去政府很多調(diào)控措施無效吧！就是因?yàn)樵谝粋€(gè)向東的模式中，進(jìn)行向西的調(diào)整。
我們是否該結(jié)束“把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)政策？把住宅產(chǎn)業(yè)放置在一個(gè)正常狀態(tài)？言而總之就是是否經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式？回答應(yīng)該是肯定的，就像當(dāng)初確定新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)，同時(shí)確定了取消福利分房、金融支持等一樣，如果我們改變經(jīng)濟(jì)模式，必須在考慮過去經(jīng)濟(jì)模式條件下進(jìn)行相應(yīng)比較順暢地調(diào)整。如果開發(fā)商不能順利渡過這場整合，暫且不論宏觀經(jīng)濟(jì)怎樣怎樣，產(chǎn)品低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都是小事，普遍的爛尾樓讓多少消費(fèi)者竹籃子打水一場空！
住宅市場牽涉較多的金融，是過去經(jīng)濟(jì)模式的必然結(jié)果，如果在市場低潮的時(shí)候，不考慮過去的經(jīng)濟(jì)模式，會(huì)帶來更難解決的問題。政策能夠造就一種經(jīng)濟(jì)模式，也能毀壞一種經(jīng)濟(jì)模式，這肯定不是我們想要的。
四、不得不提起的一個(gè)謬誤
我們見過某個(gè)企業(yè)經(jīng)營定位為高端客戶，只生產(chǎn)高端產(chǎn)品，比如奔馳、寶馬等品牌，但是，絕對(duì)沒有見過一個(gè)市場只生產(chǎn)高端產(chǎn)品的，在過去的住宅經(jīng)濟(jì)模式中，中國的住宅市場就是如此，市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。
由于土地價(jià)格持續(xù)走高，主要原材料――土地幾乎都具有了高端性質(zhì)，這樣的資源配置機(jī)制，制導(dǎo)了房地產(chǎn)開發(fā)商只能生產(chǎn)高端產(chǎn)品。在過去時(shí)間，高端產(chǎn)品好銷售、利潤可觀，開發(fā)商自然樂于接受這樣的資源配置模式，豪宅滿天飛。
這樣的現(xiàn)象久而久之，社會(huì)似乎接受了“住宅市場只能開發(fā)高端產(chǎn)品”這樣的現(xiàn)實(shí)為常態(tài)，中低檔房屋只有政府才能開發(fā)，由于政府的能力有限，市場中低端產(chǎn)品缺乏，民眾因?yàn)樽》繂栴}的意見非常之大。住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高端產(chǎn)品占據(jù)的市場比例過大，是價(jià)格持續(xù)高速增長的主要原因之一，試想，如果汽車市場都是奧迪以上水準(zhǔn)的汽車，是一種怎樣的價(jià)格格局。
土地是政府供應(yīng)的，土地的價(jià)格、規(guī)劃條件決定了土地作為原材料的性質(zhì)，也決定了住宅是否為高端產(chǎn)品，政府是否通過規(guī)劃引導(dǎo)企業(yè)必須開發(fā)一些中低端產(chǎn)品，均衡住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。如今，住宅經(jīng)濟(jì)正在步入“政府依賴癥”的歧途，政府沒有能力開發(fā)那么多中低端住宅產(chǎn)品，社會(huì)卻對(duì)政府抱有現(xiàn)實(shí)幻想。