目前無論是一些銀行信貸員、委托人、估價(jià)人員，對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)在認(rèn)識(shí)上或多或少不同程度上存在一些誤區(qū)，造成了認(rèn)識(shí)上的偏見與矛盾。為了保證房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的客觀、合理，盡量減少抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，筆者就目前在抵押估價(jià)認(rèn)識(shí)上的若干誤區(qū)談?wù)剛€(gè)人的一些看法，供參考。
一、誤區(qū)之一。成本法、收益法
目前已不適用，只能用市場(chǎng)法估價(jià)從目前的估價(jià)市場(chǎng)情況來看，大部分的抵押貸款估價(jià)（在建工程除外）大都采用市場(chǎng)法，這是為什么呢？似乎目前唯市場(chǎng)法估價(jià)不可。要想糾正這種誤區(qū)，必須從以下方面來認(rèn)識(shí)。
1、必須明確房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法（市場(chǎng)法、成本法、收益法）都是可以采用的，只要滿足適用的條件。一般說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性、趨于成熟時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)分別采用上述三種估價(jià)方法所求取的估價(jià)結(jié)果不會(huì)有較大的差異。
2、必須認(rèn)識(shí)到上述三種估價(jià)方法的理論依據(jù)是不相同的，市場(chǎng)法主要基于替代原理，成本法主要基于生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，收益法主要基于預(yù)期原理。它們畢竟是有區(qū)別的，因此估價(jià)結(jié)果有所差別，但差別不大。
3、同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果市場(chǎng)法求取的估價(jià)結(jié)果（比準(zhǔn)價(jià)）大大高于成本法的估價(jià)結(jié)果（積算價(jià)格）和收益法的估價(jià)結(jié)果（收益價(jià)格）時(shí)，表示了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)缺乏理性，甚至出現(xiàn)“泡沫”；如果市場(chǎng)法求取的比準(zhǔn)價(jià)大大低于積算價(jià)或收益價(jià)格時(shí)，表明了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣。
因此，在目前大多數(shù)采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)該要清醒地注意到目前及未來市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說在采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不僅要考慮目前的市場(chǎng)狀況，更重要的還要考慮未來市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于估價(jià)人員、銀行貸款方都是十分重要的。
二、誤區(qū)之二。抵押評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值一定會(huì)近似于成交價(jià)
按揭貸款估價(jià)時(shí)，委托人往往要求其按揭抵押估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一定要近似于（甚至要高于）其剛剛發(fā)生買賣的房地產(chǎn)成交價(jià)。對(duì)此，一些估價(jià)人員及銀行的部分信貸員也持支持的意見。同一估價(jià)對(duì)象的成交價(jià)與近期要求按揭的估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值之間到底存在著什么樣的一種關(guān)系？
可以肯定，按揭評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值要低于其剛剛交易的正常成交價(jià)（前提是：①剛剛發(fā)生交易的價(jià)格是正常市價(jià)；②同一估價(jià)對(duì)象；③成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近且房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有突變）。究其原因，有如下方面：
1、成交價(jià)（尤其是二手房的成交價(jià)）是交易價(jià)。也就是說，一宗房地產(chǎn)委托房產(chǎn)中介出售時(shí)，面對(duì)的是眾多的客戶，一般情況下是賣給眾多客戶中出價(jià)的某一客戶，因此從某個(gè)角度講，它是成交價(jià)；而房地產(chǎn)抵押估價(jià)一般情況下是評(píng)估市場(chǎng)平均價(jià)（甚至略低于市場(chǎng)平均價(jià)）。
2、二手房的成交價(jià)中往往含有非房地產(chǎn)成分（包括有家電、家具），以及包括室內(nèi)二次裝修價(jià)值，甚至還包括交易稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁。而抵押估價(jià)時(shí)通常不計(jì)入上述這些內(nèi)容的價(jià)值。由于價(jià)值內(nèi)涵不同，評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)低于其成交價(jià)，抵押估價(jià)的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該剔除非房地產(chǎn)成分的價(jià)值及室內(nèi)二次裝修價(jià)值。
3、成交價(jià)是已經(jīng)發(fā)生了的實(shí)際價(jià)格，而房地產(chǎn)估價(jià)是理論價(jià)值，兩者是有所區(qū)別的，尤其在市場(chǎng)活躍但不理性的情況，前者要高于后者。
4、抵押估價(jià)非常注重“謹(jǐn)慎原則”，因?yàn)榈盅嘿J款期限較長(zhǎng)，必須要考慮諸如未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊、周邊環(huán)境變化、變現(xiàn)能力等等方面因素對(duì)估價(jià)對(duì)象所產(chǎn)生的不利影響。因此抵押估價(jià)所求取的市場(chǎng)價(jià)值一般要低于其剛剛交易的成交價(jià)。
一、誤區(qū)之一。成本法、收益法
目前已不適用，只能用市場(chǎng)法估價(jià)從目前的估價(jià)市場(chǎng)情況來看，大部分的抵押貸款估價(jià)（在建工程除外）大都采用市場(chǎng)法，這是為什么呢？似乎目前唯市場(chǎng)法估價(jià)不可。要想糾正這種誤區(qū)，必須從以下方面來認(rèn)識(shí)。
1、必須明確房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法（市場(chǎng)法、成本法、收益法）都是可以采用的，只要滿足適用的條件。一般說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性、趨于成熟時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)分別采用上述三種估價(jià)方法所求取的估價(jià)結(jié)果不會(huì)有較大的差異。
2、必須認(rèn)識(shí)到上述三種估價(jià)方法的理論依據(jù)是不相同的，市場(chǎng)法主要基于替代原理，成本法主要基于生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，收益法主要基于預(yù)期原理。它們畢竟是有區(qū)別的，因此估價(jià)結(jié)果有所差別，但差別不大。
3、同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果市場(chǎng)法求取的估價(jià)結(jié)果（比準(zhǔn)價(jià)）大大高于成本法的估價(jià)結(jié)果（積算價(jià)格）和收益法的估價(jià)結(jié)果（收益價(jià)格）時(shí)，表示了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)缺乏理性，甚至出現(xiàn)“泡沫”；如果市場(chǎng)法求取的比準(zhǔn)價(jià)大大低于積算價(jià)或收益價(jià)格時(shí)，表明了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣。
因此，在目前大多數(shù)采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)該要清醒地注意到目前及未來市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說在采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不僅要考慮目前的市場(chǎng)狀況，更重要的還要考慮未來市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于估價(jià)人員、銀行貸款方都是十分重要的。
二、誤區(qū)之二。抵押評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值一定會(huì)近似于成交價(jià)
按揭貸款估價(jià)時(shí)，委托人往往要求其按揭抵押估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一定要近似于（甚至要高于）其剛剛發(fā)生買賣的房地產(chǎn)成交價(jià)。對(duì)此，一些估價(jià)人員及銀行的部分信貸員也持支持的意見。同一估價(jià)對(duì)象的成交價(jià)與近期要求按揭的估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值之間到底存在著什么樣的一種關(guān)系？
可以肯定，按揭評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值要低于其剛剛交易的正常成交價(jià)（前提是：①剛剛發(fā)生交易的價(jià)格是正常市價(jià)；②同一估價(jià)對(duì)象；③成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近且房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有突變）。究其原因，有如下方面：
1、成交價(jià)（尤其是二手房的成交價(jià)）是交易價(jià)。也就是說，一宗房地產(chǎn)委托房產(chǎn)中介出售時(shí)，面對(duì)的是眾多的客戶，一般情況下是賣給眾多客戶中出價(jià)的某一客戶，因此從某個(gè)角度講，它是成交價(jià)；而房地產(chǎn)抵押估價(jià)一般情況下是評(píng)估市場(chǎng)平均價(jià)（甚至略低于市場(chǎng)平均價(jià)）。
2、二手房的成交價(jià)中往往含有非房地產(chǎn)成分（包括有家電、家具），以及包括室內(nèi)二次裝修價(jià)值，甚至還包括交易稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁。而抵押估價(jià)時(shí)通常不計(jì)入上述這些內(nèi)容的價(jià)值。由于價(jià)值內(nèi)涵不同，評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)低于其成交價(jià)，抵押估價(jià)的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該剔除非房地產(chǎn)成分的價(jià)值及室內(nèi)二次裝修價(jià)值。
3、成交價(jià)是已經(jīng)發(fā)生了的實(shí)際價(jià)格，而房地產(chǎn)估價(jià)是理論價(jià)值，兩者是有所區(qū)別的，尤其在市場(chǎng)活躍但不理性的情況，前者要高于后者。
4、抵押估價(jià)非常注重“謹(jǐn)慎原則”，因?yàn)榈盅嘿J款期限較長(zhǎng)，必須要考慮諸如未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊、周邊環(huán)境變化、變現(xiàn)能力等等方面因素對(duì)估價(jià)對(duì)象所產(chǎn)生的不利影響。因此抵押估價(jià)所求取的市場(chǎng)價(jià)值一般要低于其剛剛交易的成交價(jià)。