在我們眾多業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛時，大家推選了九名業(yè)主代表，但其中有兩名業(yè)主代表與開發(fā)商私下接觸，并簽訂了對我們業(yè)主不利的協(xié)議，請問這兩名業(yè)主代表的行為對我們業(yè)主有無約束力？
解答：最近幾年，隨著房地產市場的發(fā)展，商品房買賣中的問題日益突出，在這些糾紛中，也包括一些集團訴訟或群體爭議。這類糾紛中，經常有眾多業(yè)主聯(lián)名推舉3人以上的人作為業(yè)主代表，由業(yè)主代表與開發(fā)商交涉。然而在最近的某個樓盤所發(fā)生的糾紛中，業(yè)主代表中的極少數(shù)人違背業(yè)主們的意志，在其他業(yè)主代表不知情的情況下，與開發(fā)商達成私下交易，“出賣”業(yè)主利益。因此，本律師認為有必要在此給業(yè)主們提個醒兒，希望業(yè)主們在推選代表時，不要將這類的人物推選出來，并明確“代理”、“共同代理”、“代言”之間的關系。
《民法通則》規(guī)定，代理是指代理人在代理權限范圍內，以被代理人的名義為民事法律行為，所產生的法律后果直接歸屬于被代理人。
而共同代理是指代理人為2人或2人以上，同時代理被代理人處理同一委托事項。其特征為：1、代理人應為2人或2人以上；2、共同代理人共同享有并行使一個代理權；3、共同代理人同時代理被代理人處理同一法律事務或同時為同一民事法律行為。其中，共同代理人的意思表示應當是一致的，如果不一致，應認定為可撤消的民事行為，相對人可據(jù)此請求損害賠償。人民法院印發(fā)《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》的通知第79條規(guī)定：“數(shù)個委托代理人共同行使代理權的，如果其中一人或者數(shù)人未與其他委托代理人協(xié)商，所實施的行為侵害被代理人權益的，由實施行為的委托代理人承擔民事責任?！?BR> 而代言人是指被委托人接受委托人的委托，向第三人代為表述、轉達委托人的意愿和決定，其作用一般為傳達委托人的意思表示，并無《民法通則》規(guī)定的代理人的其他權限，也不發(fā)生法定的代理后果。
有鑒于此，下面提出幾條建議供業(yè)主們參考：
明確業(yè)主代表的身份只是業(yè)主們的“代言人”，非代理人。其職責僅限于開發(fā)商之間的溝通、轉達業(yè)主意見，或按照業(yè)主們擬訂好的具體意見與開發(fā)商進行談判，以促成業(yè)主們意志的實現(xiàn)。
2、如果業(yè)主們向業(yè)主代表們出具授權委托書（業(yè)主代表3人以上），應明確是共同代理且業(yè)主們應在授權委托書上明確“只有全體業(yè)主代表共同的意思表示所做出的決定或談判結果才對業(yè)主們有約束力?！?BR> 3、如果授權委托不是共同代理形式，應明確“只有業(yè)主代表三分之二以上多數(shù)”或“業(yè)主代表半數(shù)以上多數(shù)”簽字同意，才對業(yè)主們發(fā)生法律效力。
但是，這三點只是防患于未然，如果已經發(fā)生本文開頭所述的情況怎么辦？這就要從授權委托書的具體內容上來加以認定，主要考慮這些業(yè)主委員的行為是否有越權代理的情況？其身份是“代言人”的身份還是“代理人”的身份？是否存在與第三人串通損害被代理人利益的情況等？是否應認定為共同代理？只要有這些情況，這些業(yè)主代表的行為就是無效的，就對業(yè)主們不發(fā)生法律效力。
解答：最近幾年，隨著房地產市場的發(fā)展，商品房買賣中的問題日益突出，在這些糾紛中，也包括一些集團訴訟或群體爭議。這類糾紛中，經常有眾多業(yè)主聯(lián)名推舉3人以上的人作為業(yè)主代表，由業(yè)主代表與開發(fā)商交涉。然而在最近的某個樓盤所發(fā)生的糾紛中，業(yè)主代表中的極少數(shù)人違背業(yè)主們的意志，在其他業(yè)主代表不知情的情況下，與開發(fā)商達成私下交易，“出賣”業(yè)主利益。因此，本律師認為有必要在此給業(yè)主們提個醒兒，希望業(yè)主們在推選代表時，不要將這類的人物推選出來，并明確“代理”、“共同代理”、“代言”之間的關系。
《民法通則》規(guī)定，代理是指代理人在代理權限范圍內，以被代理人的名義為民事法律行為，所產生的法律后果直接歸屬于被代理人。
而共同代理是指代理人為2人或2人以上，同時代理被代理人處理同一委托事項。其特征為：1、代理人應為2人或2人以上；2、共同代理人共同享有并行使一個代理權；3、共同代理人同時代理被代理人處理同一法律事務或同時為同一民事法律行為。其中，共同代理人的意思表示應當是一致的，如果不一致，應認定為可撤消的民事行為，相對人可據(jù)此請求損害賠償。人民法院印發(fā)《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》的通知第79條規(guī)定：“數(shù)個委托代理人共同行使代理權的，如果其中一人或者數(shù)人未與其他委托代理人協(xié)商，所實施的行為侵害被代理人權益的，由實施行為的委托代理人承擔民事責任?！?BR> 而代言人是指被委托人接受委托人的委托，向第三人代為表述、轉達委托人的意愿和決定，其作用一般為傳達委托人的意思表示，并無《民法通則》規(guī)定的代理人的其他權限，也不發(fā)生法定的代理后果。
有鑒于此，下面提出幾條建議供業(yè)主們參考：
明確業(yè)主代表的身份只是業(yè)主們的“代言人”，非代理人。其職責僅限于開發(fā)商之間的溝通、轉達業(yè)主意見，或按照業(yè)主們擬訂好的具體意見與開發(fā)商進行談判，以促成業(yè)主們意志的實現(xiàn)。
2、如果業(yè)主們向業(yè)主代表們出具授權委托書（業(yè)主代表3人以上），應明確是共同代理且業(yè)主們應在授權委托書上明確“只有全體業(yè)主代表共同的意思表示所做出的決定或談判結果才對業(yè)主們有約束力?！?BR> 3、如果授權委托不是共同代理形式，應明確“只有業(yè)主代表三分之二以上多數(shù)”或“業(yè)主代表半數(shù)以上多數(shù)”簽字同意，才對業(yè)主們發(fā)生法律效力。
但是，這三點只是防患于未然，如果已經發(fā)生本文開頭所述的情況怎么辦？這就要從授權委托書的具體內容上來加以認定，主要考慮這些業(yè)主委員的行為是否有越權代理的情況？其身份是“代言人”的身份還是“代理人”的身份？是否存在與第三人串通損害被代理人利益的情況等？是否應認定為共同代理？只要有這些情況，這些業(yè)主代表的行為就是無效的，就對業(yè)主們不發(fā)生法律效力。