日前，本市某二審法院的判決顯示：在二手房市場中，上下家簽訂居間協(xié)議后，若最終由于某種原因未能簽訂房地產買賣合同的，中介公司以“傭金標準收取居間違約金”的做法與法有悖。
2003 年7月上旬，張某委托中介公司出售一套房屋，雙方簽訂了房地產出售居間協(xié)議。同年7月20日，張某、中介及孫某三方簽訂了房地產買賣居間協(xié)議。買賣居間協(xié)議第9條約定：“本協(xié)議簽訂后，如甲方（孫某）或丙方（張某）未能履行上述條款，導致雙方的房地產買賣合同無法簽訂，違約方或合意解除協(xié)議方應向乙方（中介公司）支付服務費，數額為本次業(yè)務中乙方應收的全部傭金人民幣5.46 萬元?！焙髞恚捎趯O某不再需要購房，張某與孫某在中介公司處又達成解約協(xié)議。同年9月3日，中介公司向法院提起訴訟，要求張某按照約定支付服務費。
我國《合同法》第424條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。事實上，在中介過程中，上下家之間往往因各種原因導致最終無法簽訂房屋買賣合同，而根據上述買賣居間合同第9條的約定，中介公司無論在何種情況下，不管是上家違約或下家違約或是上下家合意解約，均可以收取傭金數額的錢款。這樣的約定合理嗎？這樣的案件到底是根據合同約定加以定奪，還是應根據法律的規(guī)定加以判決？
在本案審理過程中，各方存有不同觀點。一審法院認為，張某、中介及孫某三方當事人之間簽訂的房屋買賣居間合同，是當事人的真實意思表示，屬于有效合同，與法不悖，當事人均應完全履行合同約定的義務。合同訂立后，當事人可以協(xié)議解除雙方存有的合同關系，但不意味著免除當事人基于合同關系的違約責任。作為合意解除方，張某和孫某應當按照約定支付服務費。張某認為，中介公司并未促成上下家最終簽訂房屋買賣合同，故其居間行為并未完成。依據《合同法》的規(guī)定，中介公司不得收取居間報酬。因此，三方簽訂的房地產買賣居間協(xié)議中第9條的約定，違反了法律規(guī)定，應為無效條款。張某上訴。
二審法院認定，三方簽訂的房地產買賣居間協(xié)議是格式協(xié)議，其中第9條關于違約金的約定明顯加重了相對方的責任，使得中介公司處于無論居間行為是否成功，均可取得相應報酬的有利地位。此約定與法律的規(guī)定相悖，不受法律保護。據此，二審法院依照我國《民事訴訟法》和《合同法》的有關規(guī)定，*了一審法院的判決，二審判決駁回中介公司要求張某支付服務費的要求。
2003 年7月上旬，張某委托中介公司出售一套房屋，雙方簽訂了房地產出售居間協(xié)議。同年7月20日，張某、中介及孫某三方簽訂了房地產買賣居間協(xié)議。買賣居間協(xié)議第9條約定：“本協(xié)議簽訂后，如甲方（孫某）或丙方（張某）未能履行上述條款，導致雙方的房地產買賣合同無法簽訂，違約方或合意解除協(xié)議方應向乙方（中介公司）支付服務費，數額為本次業(yè)務中乙方應收的全部傭金人民幣5.46 萬元?！焙髞恚捎趯O某不再需要購房，張某與孫某在中介公司處又達成解約協(xié)議。同年9月3日，中介公司向法院提起訴訟，要求張某按照約定支付服務費。
我國《合同法》第424條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。事實上，在中介過程中，上下家之間往往因各種原因導致最終無法簽訂房屋買賣合同，而根據上述買賣居間合同第9條的約定，中介公司無論在何種情況下，不管是上家違約或下家違約或是上下家合意解約，均可以收取傭金數額的錢款。這樣的約定合理嗎？這樣的案件到底是根據合同約定加以定奪，還是應根據法律的規(guī)定加以判決？
在本案審理過程中，各方存有不同觀點。一審法院認為，張某、中介及孫某三方當事人之間簽訂的房屋買賣居間合同，是當事人的真實意思表示，屬于有效合同，與法不悖，當事人均應完全履行合同約定的義務。合同訂立后，當事人可以協(xié)議解除雙方存有的合同關系，但不意味著免除當事人基于合同關系的違約責任。作為合意解除方，張某和孫某應當按照約定支付服務費。張某認為，中介公司并未促成上下家最終簽訂房屋買賣合同，故其居間行為并未完成。依據《合同法》的規(guī)定，中介公司不得收取居間報酬。因此，三方簽訂的房地產買賣居間協(xié)議中第9條的約定，違反了法律規(guī)定，應為無效條款。張某上訴。
二審法院認定，三方簽訂的房地產買賣居間協(xié)議是格式協(xié)議，其中第9條關于違約金的約定明顯加重了相對方的責任，使得中介公司處于無論居間行為是否成功，均可取得相應報酬的有利地位。此約定與法律的規(guī)定相悖，不受法律保護。據此，二審法院依照我國《民事訴訟法》和《合同法》的有關規(guī)定，*了一審法院的判決，二審判決駁回中介公司要求張某支付服務費的要求。