實踐中，由于現(xiàn)行法律在不動產(chǎn)登記和法院采取的財產(chǎn)保全及強制執(zhí)行措施之間缺失法律規(guī)定，使得法院涉及房地產(chǎn)案件的保全與執(zhí)行在一定程度上受到了影響。同時，以往涉及不動產(chǎn)的查封，通常是以加貼封條、張貼公告等形式進行，而在不動產(chǎn)物權變動以登記為生效要件的情況下，加貼封條、張貼公告并不影響不動產(chǎn)物權人轉移財產(chǎn)，法律也無法要求善意第三人除了查詢登記簿以外還必須查看封條或公告，對善意第三人的保護顯然欠妥。解決這些問題的最終出路，在于建立和完善不動產(chǎn)限制登記制度，明確把登記作為的有效公示方式，為此，《土地登記辦法》規(guī)定了查封登記以及與此相關的預查封和輪候查封登記制度。
查封登記，是指國土資源行政主管部門根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載的登記。
預查封登記是指在土地使用權、房屋尚未取得產(chǎn)權登記的情況下，人民法院作出查封裁定，在取得權屬登記時，轉為正式查封。預查封所針對的對象實際上僅是被執(zhí)行人將要取得財產(chǎn)，實際上查封的是被執(zhí)行人的預期權利，在土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記轉為正式查封登記。
輪候查封登記是指兩個以上人民法院對同一宗土地使用權、房屋進行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
預查封和查封在限制標的物轉讓的效力上是相同的。在人民法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產(chǎn)，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續(xù)。但是預查封和查封也有一些細微的區(qū)別；一是人民法院不能對預查封的房地產(chǎn)進行處理；二是預查封期間，登記機關除了可以將預查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機關不得為任何其他登記行為。
不動產(chǎn)一經(jīng)查封登記，即不得進行處分。通常情況下，被執(zhí)行人對被查封財產(chǎn)處分又分為事實上的處分和法律上的處分。前者是指對查封財產(chǎn)施以毀損、變動等行為；后者是指對查封財產(chǎn)轉移權屬或者設定權利負擔的行為。對于前者，人民法院可以妨害執(zhí)行行為論處。對于后者的效力，學理界歷來有兩種觀點：一為絕對無效說，該說認為查封是公法上的行為，為貫徹禁止被執(zhí)行人處分的目的，其在查封期間的處分行為自屬絕對無效且確定無效，即使申請執(zhí)行人撤回申請或者查封解除后，也不能變?yōu)橛行?。二為相對無效說，該說認為，查封僅使被執(zhí)行人在查封目的范圍內(nèi)喪失對于查封物的處分權，故被執(zhí)行人對于查封物的處分行為，僅對于申請執(zhí)行人不生效力，但在被執(zhí)行人與第三人之間，仍屬有效。人民法院、國土資源部、建設部聯(lián)合發(fā)布的《關于人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）對此采絕對無效說。
查封、預查封登記因期限屆滿或人民法院解除查封失效，失效后，國土資源行政主管部門應當辦理注銷登記。
附：《土地登記辦法》關聯(lián)法條：
第六十三條 國土資源行政主管部門應當根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。
第六十四條 國土資源行政主管部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。
第六十五條 對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。
第六十六條 土地使用權在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。
第六十七條 兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，國土資源行政主管部門應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排序。查封法院依法解除查封的，排序在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排序在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排序在后的輪候查封自動轉為查封。
預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規(guī)定辦理。
第六十八條 查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。
第六十九條 對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
查封登記，是指國土資源行政主管部門根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載的登記。
預查封登記是指在土地使用權、房屋尚未取得產(chǎn)權登記的情況下，人民法院作出查封裁定，在取得權屬登記時，轉為正式查封。預查封所針對的對象實際上僅是被執(zhí)行人將要取得財產(chǎn)，實際上查封的是被執(zhí)行人的預期權利，在土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記轉為正式查封登記。
輪候查封登記是指兩個以上人民法院對同一宗土地使用權、房屋進行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
預查封和查封在限制標的物轉讓的效力上是相同的。在人民法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產(chǎn)，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續(xù)。但是預查封和查封也有一些細微的區(qū)別；一是人民法院不能對預查封的房地產(chǎn)進行處理；二是預查封期間，登記機關除了可以將預查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機關不得為任何其他登記行為。
不動產(chǎn)一經(jīng)查封登記，即不得進行處分。通常情況下，被執(zhí)行人對被查封財產(chǎn)處分又分為事實上的處分和法律上的處分。前者是指對查封財產(chǎn)施以毀損、變動等行為；后者是指對查封財產(chǎn)轉移權屬或者設定權利負擔的行為。對于前者，人民法院可以妨害執(zhí)行行為論處。對于后者的效力，學理界歷來有兩種觀點：一為絕對無效說，該說認為查封是公法上的行為，為貫徹禁止被執(zhí)行人處分的目的，其在查封期間的處分行為自屬絕對無效且確定無效，即使申請執(zhí)行人撤回申請或者查封解除后，也不能變?yōu)橛行?。二為相對無效說，該說認為，查封僅使被執(zhí)行人在查封目的范圍內(nèi)喪失對于查封物的處分權，故被執(zhí)行人對于查封物的處分行為，僅對于申請執(zhí)行人不生效力，但在被執(zhí)行人與第三人之間，仍屬有效。人民法院、國土資源部、建設部聯(lián)合發(fā)布的《關于人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）對此采絕對無效說。
查封、預查封登記因期限屆滿或人民法院解除查封失效，失效后，國土資源行政主管部門應當辦理注銷登記。
附：《土地登記辦法》關聯(lián)法條：
第六十三條 國土資源行政主管部門應當根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。
第六十四條 國土資源行政主管部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。
第六十五條 對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。
第六十六條 土地使用權在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。
第六十七條 兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，國土資源行政主管部門應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排序。查封法院依法解除查封的，排序在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排序在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排序在后的輪候查封自動轉為查封。
預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規(guī)定辦理。
第六十八條 查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。
第六十九條 對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。