預(yù)告登記是根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定新增的一種登記類型。目前，《物權(quán)法》以及《土地登記辦法》對預(yù)告登記制度沒有明確定義。理論上，預(yù)告登記主要是指為保全一項請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該請求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。
預(yù)告登記制度起源于普魯士，在德國、瑞士、日本等大陸法系國家的民法典中均有明確規(guī)定，是不動產(chǎn)物權(quán)制度中不可或缺的組成部分?！段餀?quán)法》制定過程中，最初主要是考慮在商品房預(yù)售過程中，為防止開發(fā)商一房二賣甚至多賣，保護(hù)權(quán)利人的利益而引進(jìn)的這一制度。但最終出臺的《物權(quán)法》擴(kuò)大了這一制度的外延，《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！鳖A(yù)告登記制度演變成了不僅僅適用于預(yù)售商品房，還適用于其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，包括土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的制度?！锻恋氐怯涋k法》起草過程中，吸收借鑒了這一規(guī)定。
預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型。其他登記類型都是對現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記所登記的是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力。在現(xiàn)實交易關(guān)系中，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多元化和復(fù)雜化使得其相互關(guān)系日益混雜，尤其是在不動產(chǎn)交易中，當(dāng)事人的利益巨大，可是在債權(quán)行為結(jié)束后，到物權(quán)變動的最終完成，往往存在時間間隔和交易風(fēng)險。此時，單純的違約賠償責(zé)任并不能使當(dāng)事人的預(yù)期目的實現(xiàn)，而預(yù)告登記制度則賦予當(dāng)事人一種權(quán)利，即可以通過預(yù)告登記，將債權(quán)賦予部分物權(quán)效力，限制所有權(quán)人或使用權(quán)人的處分權(quán)限，從而保護(hù)了預(yù)期目的。例如，甲與乙簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，乙因無法及時籌款而與甲約定一個月后再付全款并辦理變更登記，但乙又擔(dān)心甲在此期間將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人并被第三人搶先登記，致使自己的請求權(quán)無法實現(xiàn)，于是與甲約定申請預(yù)告登記，待日后所有權(quán)轉(zhuǎn)移請求權(quán)的條件成立時再辦理變更登記，從而有效防止了第三人介入的可能性。
《土地登記辦法》中的預(yù)告登記制度主要有以下特征和要求：
1、土地權(quán)利預(yù)告登記申請人為簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的轉(zhuǎn)讓方和受讓方。同時，土地權(quán)利預(yù)告登記必須由雙方當(dāng)事人共同申請。
2、申請預(yù)告登記的條件是預(yù)告登記雙方當(dāng)事人之間發(fā)生了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓，并且雙方當(dāng)事人事先約定要辦理預(yù)告登記。
3、登記機(jī)關(guān)在收到預(yù)告登記申請后，應(yīng)及時審查，對符合預(yù)告登記條件的應(yīng)當(dāng)記載在土地登記簿上，并向預(yù)告登記申請人頒發(fā)預(yù)告登記證明。
4、預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
5、預(yù)告登記后，登記權(quán)利人要想發(fā)生自己所預(yù)期的物權(quán)變動結(jié)果，必須在法定或約定的期限內(nèi)履行自己的義務(wù)，正確行使請求權(quán)，積極申請本登記。為此，《土地登記辦法》規(guī)定：“債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效?！?BR> 從創(chuàng)設(shè)制度的本意而言，預(yù)告登記主要有四個方面的法律效力。
一是保全的效力。預(yù)告登記最重要的作用是將妨害或者損害所擔(dān)保的請求權(quán)的處分歸于無效的效力。這是一種相對無效，指相對于預(yù)告登記權(quán)利人無效，而對于所有其他人是有效的。這也是預(yù)告登記制度最核心的效力。因此，預(yù)告登記之后的土地權(quán)利仍可處分，而這種處分只在請求權(quán)擔(dān)保的范圍之內(nèi)無效，只要處分不妨害請求權(quán)的履行，就是有效的。
二是順位的效力。即經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力。經(jīng)過預(yù)告登記后，待日后進(jìn)行本登記的條件成熟而進(jìn)行本登記時，本登記的效力溯及于預(yù)告登記成立之時。這樣，預(yù)告登記便有效防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使被登記的請求權(quán)得以順利實現(xiàn)。
三是預(yù)警的效力。正因為預(yù)告登記具有保全和順位的效力，從而在由預(yù)告登記向本登記推進(jìn)的過程中，對于第三人具有預(yù)告的意義。第三人不得無視預(yù)告登記的存在，不得以善意而為抗辯，從而維護(hù)了交易的安全。同時，預(yù)告登記的預(yù)警效力，也向第三人及社會提供了相關(guān)信息，可以讓他人了解該土地的全面情況，為他人進(jìn)行交易判斷提供幫助。
四是破產(chǎn)保護(hù)的效力。即預(yù)告登記權(quán)利人在預(yù)告登記義務(wù)人陷入破產(chǎn)，且請求權(quán)的履行條件并未成熟，期限尚未到來時，具有排斥其他債權(quán)人而保障其請求權(quán)發(fā)生指定的效果的效力。這一效力，同樣適用于預(yù)告登記義務(wù)人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求注銷預(yù)告登記。
附：《物權(quán)法》關(guān)聯(lián)法條：
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
《土地登記辦法》關(guān)聯(lián)法條：
第六十二條當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。
對符合預(yù)告登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預(yù)告登記證明。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。
預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
預(yù)告登記制度起源于普魯士，在德國、瑞士、日本等大陸法系國家的民法典中均有明確規(guī)定，是不動產(chǎn)物權(quán)制度中不可或缺的組成部分?！段餀?quán)法》制定過程中，最初主要是考慮在商品房預(yù)售過程中，為防止開發(fā)商一房二賣甚至多賣，保護(hù)權(quán)利人的利益而引進(jìn)的這一制度。但最終出臺的《物權(quán)法》擴(kuò)大了這一制度的外延，《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！鳖A(yù)告登記制度演變成了不僅僅適用于預(yù)售商品房，還適用于其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，包括土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的制度?！锻恋氐怯涋k法》起草過程中，吸收借鑒了這一規(guī)定。
預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型。其他登記類型都是對現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記所登記的是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力。在現(xiàn)實交易關(guān)系中，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多元化和復(fù)雜化使得其相互關(guān)系日益混雜，尤其是在不動產(chǎn)交易中，當(dāng)事人的利益巨大，可是在債權(quán)行為結(jié)束后，到物權(quán)變動的最終完成，往往存在時間間隔和交易風(fēng)險。此時，單純的違約賠償責(zé)任并不能使當(dāng)事人的預(yù)期目的實現(xiàn)，而預(yù)告登記制度則賦予當(dāng)事人一種權(quán)利，即可以通過預(yù)告登記，將債權(quán)賦予部分物權(quán)效力，限制所有權(quán)人或使用權(quán)人的處分權(quán)限，從而保護(hù)了預(yù)期目的。例如，甲與乙簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，乙因無法及時籌款而與甲約定一個月后再付全款并辦理變更登記，但乙又擔(dān)心甲在此期間將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人并被第三人搶先登記，致使自己的請求權(quán)無法實現(xiàn)，于是與甲約定申請預(yù)告登記，待日后所有權(quán)轉(zhuǎn)移請求權(quán)的條件成立時再辦理變更登記，從而有效防止了第三人介入的可能性。
《土地登記辦法》中的預(yù)告登記制度主要有以下特征和要求：
1、土地權(quán)利預(yù)告登記申請人為簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的轉(zhuǎn)讓方和受讓方。同時，土地權(quán)利預(yù)告登記必須由雙方當(dāng)事人共同申請。
2、申請預(yù)告登記的條件是預(yù)告登記雙方當(dāng)事人之間發(fā)生了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓，并且雙方當(dāng)事人事先約定要辦理預(yù)告登記。
3、登記機(jī)關(guān)在收到預(yù)告登記申請后，應(yīng)及時審查，對符合預(yù)告登記條件的應(yīng)當(dāng)記載在土地登記簿上，并向預(yù)告登記申請人頒發(fā)預(yù)告登記證明。
4、預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
5、預(yù)告登記后，登記權(quán)利人要想發(fā)生自己所預(yù)期的物權(quán)變動結(jié)果，必須在法定或約定的期限內(nèi)履行自己的義務(wù)，正確行使請求權(quán)，積極申請本登記。為此，《土地登記辦法》規(guī)定：“債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效?！?BR> 從創(chuàng)設(shè)制度的本意而言，預(yù)告登記主要有四個方面的法律效力。
一是保全的效力。預(yù)告登記最重要的作用是將妨害或者損害所擔(dān)保的請求權(quán)的處分歸于無效的效力。這是一種相對無效，指相對于預(yù)告登記權(quán)利人無效，而對于所有其他人是有效的。這也是預(yù)告登記制度最核心的效力。因此，預(yù)告登記之后的土地權(quán)利仍可處分，而這種處分只在請求權(quán)擔(dān)保的范圍之內(nèi)無效，只要處分不妨害請求權(quán)的履行，就是有效的。
二是順位的效力。即經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力。經(jīng)過預(yù)告登記后，待日后進(jìn)行本登記的條件成熟而進(jìn)行本登記時，本登記的效力溯及于預(yù)告登記成立之時。這樣，預(yù)告登記便有效防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使被登記的請求權(quán)得以順利實現(xiàn)。
三是預(yù)警的效力。正因為預(yù)告登記具有保全和順位的效力，從而在由預(yù)告登記向本登記推進(jìn)的過程中，對于第三人具有預(yù)告的意義。第三人不得無視預(yù)告登記的存在，不得以善意而為抗辯，從而維護(hù)了交易的安全。同時，預(yù)告登記的預(yù)警效力，也向第三人及社會提供了相關(guān)信息，可以讓他人了解該土地的全面情況，為他人進(jìn)行交易判斷提供幫助。
四是破產(chǎn)保護(hù)的效力。即預(yù)告登記權(quán)利人在預(yù)告登記義務(wù)人陷入破產(chǎn)，且請求權(quán)的履行條件并未成熟，期限尚未到來時，具有排斥其他債權(quán)人而保障其請求權(quán)發(fā)生指定的效果的效力。這一效力，同樣適用于預(yù)告登記義務(wù)人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求注銷預(yù)告登記。
附：《物權(quán)法》關(guān)聯(lián)法條：
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
《土地登記辦法》關(guān)聯(lián)法條：
第六十二條當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。
對符合預(yù)告登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預(yù)告登記證明。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。
預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。