異議登記是根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定新增的一種登記類型。所謂異議登記，一般是指登記機(jī)關(guān)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對土地登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是暫時(shí)限制土地登記簿上（記載）的權(quán)利人的權(quán)利，以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利。
異議登記旨在對登記錯(cuò)誤狀態(tài)下的真正權(quán)利人提供救濟(jì)。異議登記與更正登記一樣都是保護(hù)真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施，但是更正登記的程序可能較為費(fèi)時(shí)，有時(shí)申請更正的權(quán)利人與登記簿上記載的權(quán)利人之間的爭議一時(shí)難以化解，因此法律有必要建立異議登記制度，作為一種對真正權(quán)利人利益的臨時(shí)保護(hù)性措施存在。
異議登記并不是一種終局的對錯(cuò)誤登記的救濟(jì)，但它可以及時(shí)或臨時(shí)性的提供一種保護(hù)，并在被證明為正確有效的情況下與更正登記結(jié)合形成了保護(hù)真正權(quán)利人的制度體系，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法中的重要制度。
異議登記具有以下功能：一是對事實(shí)上的真正權(quán)利人提供臨時(shí)性保護(hù)。異議登記期間，不經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地變更登記或土地抵押權(quán)登記，為真正權(quán)利人及時(shí)維護(hù)自己的權(quán)利爭取了一定時(shí)間。避免原土地權(quán)利人惡意轉(zhuǎn)移土地權(quán)利或?yàn)橥恋貦?quán)利設(shè)立其他負(fù)擔(dān)；二是可以對第三人起警示功能。土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等交易時(shí)，如果登記簿上存在異議登記，第三人可以提前得知該土地存在產(chǎn)權(quán)異議而終止交易，避免其利益受到損害；三是具有對抗第三人的效力，異議被記載之后，原登記的權(quán)利推定不復(fù)存在，第三人也不能再主張因?yàn)橛械怯浀拇嬖谌孕刨嚨怯洐?quán)利人為實(shí)際權(quán)利人。
基于異議登記制度本身的目的和功能，異議登記的特征主要有以下幾點(diǎn)：
1、異議登記的申請人為登記權(quán)利的利害關(guān)系人，利害關(guān)系人主要是指與爭議的法律關(guān)系或某一事件、事實(shí)或人有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的人。如果異議登記獲得承認(rèn)，利害關(guān)系人將轉(zhuǎn)為真正權(quán)利人。
2、根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，異議登記屬于可單方申請的登記類型。由于異議登記是在土地登記簿記載的權(quán)利人不同意對記載錯(cuò)誤的事項(xiàng)更正的情況下提起的，可以想象，土地登記簿記載的權(quán)利人不會(huì)主動(dòng)與異議登記申請人一起去申請異議登記，為及時(shí)保護(hù)異議登記申請人的合法權(quán)益，辦法規(guī)定異議登記屬于可單方申請的登記類型。
3、申請的條件是只要異議登記申請人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正就可以申請，但如登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請人應(yīng)當(dāng)賠償。
4、登記機(jī)關(guān)在收到異議登記申請后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查，對符合異議登記條件的應(yīng)當(dāng)在土地登記簿上予以記載，并向異議登記申請人頒發(fā)異議登記證明書，同時(shí)書面通知土地登記簿記載的權(quán)利人。
5、土地登記簿記載的權(quán)利被提起異議登記后，異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記。
由于異議登記只是一種臨時(shí)性的保護(hù)，因此《辦法》還規(guī)定了在三種情況下異議登記失效。
第一種情況是關(guān)于異議登記存續(xù)期間的規(guī)定，由于異議登記擁有較強(qiáng)的臨時(shí)救濟(jì)的特點(diǎn)，為保證土地權(quán)利人的處分權(quán)利不因?yàn)楫愖h登記而受長時(shí)間的限制，給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，《辦法》根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定規(guī)定異議登記的存續(xù)期間為15日。15日內(nèi)異議登記申請人沒有起訴的，異議登記失效。
第二種情況則是人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理，異議登記未能進(jìn)入訴訟階段。人民法院不予受理的裁定做出后，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，當(dāng)事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權(quán)在裁定書送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。十日之內(nèi)，當(dāng)事人不上訴的，裁定生效，當(dāng)事人申請的異議登記失效；當(dāng)事人上訴的，受《民事訴訟法》關(guān)于二審程序的規(guī)定調(diào)整。
第三種情況則是異議登記得以進(jìn)入正常訴訟階段，異議登記的效力延續(xù)至人民法院做出最終裁判，并受《民事訴訟法》規(guī)定的期間的調(diào)整。人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的，異議登記失效。
為避免土地權(quán)利人因?yàn)橥皇马?xiàng)多次受異議登記的限制，同時(shí)，也為避免異議登記申請人濫用權(quán)利，《辦法》規(guī)定異議登記失效后，當(dāng)事人不得就同一事項(xiàng)再次提起異議登記。對于惡意利用異議登記程序的當(dāng)事人或者異議登記不當(dāng)造成真實(shí)權(quán)利人損害的，應(yīng)當(dāng)追究其民事賠償責(zé)任。
附：《物權(quán)法》關(guān)聯(lián)法條
《物權(quán)法》第19條第二款 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以提出異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
《土地登記辦法》關(guān)聯(lián)法條：
第六十條 土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。
對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。
異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。
第六十一條 有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以持相關(guān)材料申請注銷異議登記：
（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的；
（二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的；
（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。
異議登記失效后，原申請人就同一事項(xiàng)再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。
異議登記旨在對登記錯(cuò)誤狀態(tài)下的真正權(quán)利人提供救濟(jì)。異議登記與更正登記一樣都是保護(hù)真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施，但是更正登記的程序可能較為費(fèi)時(shí)，有時(shí)申請更正的權(quán)利人與登記簿上記載的權(quán)利人之間的爭議一時(shí)難以化解，因此法律有必要建立異議登記制度，作為一種對真正權(quán)利人利益的臨時(shí)保護(hù)性措施存在。
異議登記并不是一種終局的對錯(cuò)誤登記的救濟(jì)，但它可以及時(shí)或臨時(shí)性的提供一種保護(hù)，并在被證明為正確有效的情況下與更正登記結(jié)合形成了保護(hù)真正權(quán)利人的制度體系，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法中的重要制度。
異議登記具有以下功能：一是對事實(shí)上的真正權(quán)利人提供臨時(shí)性保護(hù)。異議登記期間，不經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地變更登記或土地抵押權(quán)登記，為真正權(quán)利人及時(shí)維護(hù)自己的權(quán)利爭取了一定時(shí)間。避免原土地權(quán)利人惡意轉(zhuǎn)移土地權(quán)利或?yàn)橥恋貦?quán)利設(shè)立其他負(fù)擔(dān)；二是可以對第三人起警示功能。土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等交易時(shí)，如果登記簿上存在異議登記，第三人可以提前得知該土地存在產(chǎn)權(quán)異議而終止交易，避免其利益受到損害；三是具有對抗第三人的效力，異議被記載之后，原登記的權(quán)利推定不復(fù)存在，第三人也不能再主張因?yàn)橛械怯浀拇嬖谌孕刨嚨怯洐?quán)利人為實(shí)際權(quán)利人。
基于異議登記制度本身的目的和功能，異議登記的特征主要有以下幾點(diǎn)：
1、異議登記的申請人為登記權(quán)利的利害關(guān)系人，利害關(guān)系人主要是指與爭議的法律關(guān)系或某一事件、事實(shí)或人有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的人。如果異議登記獲得承認(rèn)，利害關(guān)系人將轉(zhuǎn)為真正權(quán)利人。
2、根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，異議登記屬于可單方申請的登記類型。由于異議登記是在土地登記簿記載的權(quán)利人不同意對記載錯(cuò)誤的事項(xiàng)更正的情況下提起的，可以想象，土地登記簿記載的權(quán)利人不會(huì)主動(dòng)與異議登記申請人一起去申請異議登記，為及時(shí)保護(hù)異議登記申請人的合法權(quán)益，辦法規(guī)定異議登記屬于可單方申請的登記類型。
3、申請的條件是只要異議登記申請人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正就可以申請，但如登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請人應(yīng)當(dāng)賠償。
4、登記機(jī)關(guān)在收到異議登記申請后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查，對符合異議登記條件的應(yīng)當(dāng)在土地登記簿上予以記載，并向異議登記申請人頒發(fā)異議登記證明書，同時(shí)書面通知土地登記簿記載的權(quán)利人。
5、土地登記簿記載的權(quán)利被提起異議登記后，異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記。
由于異議登記只是一種臨時(shí)性的保護(hù)，因此《辦法》還規(guī)定了在三種情況下異議登記失效。
第一種情況是關(guān)于異議登記存續(xù)期間的規(guī)定，由于異議登記擁有較強(qiáng)的臨時(shí)救濟(jì)的特點(diǎn)，為保證土地權(quán)利人的處分權(quán)利不因?yàn)楫愖h登記而受長時(shí)間的限制，給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，《辦法》根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定規(guī)定異議登記的存續(xù)期間為15日。15日內(nèi)異議登記申請人沒有起訴的，異議登記失效。
第二種情況則是人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理，異議登記未能進(jìn)入訴訟階段。人民法院不予受理的裁定做出后，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，當(dāng)事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權(quán)在裁定書送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。十日之內(nèi)，當(dāng)事人不上訴的，裁定生效，當(dāng)事人申請的異議登記失效；當(dāng)事人上訴的，受《民事訴訟法》關(guān)于二審程序的規(guī)定調(diào)整。
第三種情況則是異議登記得以進(jìn)入正常訴訟階段，異議登記的效力延續(xù)至人民法院做出最終裁判，并受《民事訴訟法》規(guī)定的期間的調(diào)整。人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的，異議登記失效。
為避免土地權(quán)利人因?yàn)橥皇马?xiàng)多次受異議登記的限制，同時(shí)，也為避免異議登記申請人濫用權(quán)利，《辦法》規(guī)定異議登記失效后，當(dāng)事人不得就同一事項(xiàng)再次提起異議登記。對于惡意利用異議登記程序的當(dāng)事人或者異議登記不當(dāng)造成真實(shí)權(quán)利人損害的，應(yīng)當(dāng)追究其民事賠償責(zé)任。
附：《物權(quán)法》關(guān)聯(lián)法條
《物權(quán)法》第19條第二款 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以提出異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
《土地登記辦法》關(guān)聯(lián)法條：
第六十條 土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。
對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。
異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。
第六十一條 有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以持相關(guān)材料申請注銷異議登記：
（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的；
（二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的；
（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。
異議登記失效后，原申請人就同一事項(xiàng)再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。