目前中國扭曲的土地體制，已經(jīng)成為影響農(nóng)民利益、不斷推高居民房價(jià)、賣地和工程腐敗不斷等問題頻頻發(fā)生的一個(gè)重要領(lǐng)域。土地應(yīng)當(dāng)怎樣管理，其體制應(yīng)當(dāng)怎樣改革，首先應(yīng)當(dāng)剖析其究竟存在一些什么問題，就其提出十問，為研究土地體制的改革提供一些參考。
征地收益是否用于社保存疑
一問什么叫公共利益，“以租代征”錯(cuò)在哪里，究竟大產(chǎn)權(quán)房合法，還是小產(chǎn)權(quán)房合法？最近有關(guān)部門說，土地違法案件不斷，以租代征占了很大比例。似乎經(jīng)過土地部門征用搞建設(shè)的就是合法的，而沒有經(jīng)過土地部門征用的，就是不合法的。
按照中華人民共和國憲法，國家只有在公共利益需要時(shí)，才能將農(nóng)村集體所有土地征用為國有。這樣的話，土地部門先將農(nóng)村集體所有土地征用為國有，再去向住宅、電站、工廠等商業(yè)性用地招拍掛，實(shí)際上有悖于憲法精神。
而農(nóng)村集體土地只要符合建設(shè)用地規(guī)劃，村民集體同意，用出租、入股、出讓集體土地長期使用權(quán)，來建設(shè)住宅、工廠和電站，看不出有違反憲法的地方。當(dāng)然，有的部門出來說，這樣違背了土地法和其實(shí)施細(xì)則。
問題是，土地法在其立法中，主要是部門主導(dǎo)的立法，像“征用土地的款為三年平均農(nóng)業(yè)產(chǎn)量價(jià)值的六到十倍”這樣條款的法律，我想在立法中根本就沒有征求廣大農(nóng)民的意見。再則，土地法應(yīng)當(dāng)符合憲法的要求，而不是憲法屈服于部門所立的土地法。
二問農(nóng)民的土地權(quán)益誰來保障？建國后，特別是改革開放以來，工業(yè)化、城市化和交通建設(shè)用了農(nóng)民近２億畝耕地，現(xiàn)價(jià)保守估計(jì)高達(dá)20萬億元人民幣。而中國農(nóng)民從所征土地上得到的收入不到5000億元，形成了4000萬失地、失業(yè)和失保障的農(nóng)民。過去失地的農(nóng)民建立保障大多都無資金，現(xiàn)征地建立失地農(nóng)民保障，也因政府要將地出讓給用地商，征地得來的政府資金是不是有持續(xù)的用于社保的收益流是值得懷疑的。
三問集體經(jīng)濟(jì)中農(nóng)村婦女的土地權(quán)益誰來保證？舉一極端的例子，一東鄉(xiāng)婦女出嫁到西鄉(xiāng)，東鄉(xiāng)的承包地不能帶走，而到西鄉(xiāng)又不會(huì)給她重新分配承包地。其生了兩個(gè)孩子后男女雙方離婚，每人撫養(yǎng)一子女，而婆家沒有了她的土地，娘家也沒有了她的土地。于是在這樣的土地體制下，農(nóng)村婦女和自己的孩子沒有了自己謀生的土地。實(shí)踐中確有這樣的案例。百思不得其解：這是一種什么樣性質(zhì)的土地體制呢？
若無地可賣，財(cái)政收入從哪來
四問農(nóng)村集體土地為什么就不能抵押？難道農(nóng)村的土地就不是資產(chǎn)嗎？當(dāng)然，除了制度上不能抵押的規(guī)定外，可能農(nóng)村土地不能流轉(zhuǎn)和交易，最后不能變現(xiàn)，也是銀行不愿意將其視為抵押物的一個(gè)很重要的理由。但是，不讓農(nóng)村土地在符合用地性質(zhì)和規(guī)劃的前提下流轉(zhuǎn)和交易以及不允許農(nóng)村土地抵押，實(shí)際上就是對(duì)農(nóng)民、農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的一種歧視性制度。
五問目前的土地財(cái)政損害了誰的利益，可持續(xù)嗎？從這幾年的情況看，由于政府成立土地整備和出讓中心，先將農(nóng)民的土地盡可能全部征用過來，再招拍掛高價(jià)倒賣出去，一年的收入在5000億到7000億人民幣之間，有的文獻(xiàn)甚至估計(jì)在10000億左右，政府從土地招拍掛中獲得了大量的收入。
現(xiàn)在的問題是，一個(gè)城市規(guī)劃的可用于建設(shè)的土地總是有限的，政府如果是拍賣50到70年使用期來獲得其財(cái)政收入，那么，如果一任書記市長賣地積極，將規(guī)劃建設(shè)的用地全部賣光了，到另一任書記市長沒有地可賣了，其以后50到70年的財(cái)政收入又從哪里來呢？
土地部門豈是宏觀調(diào)控部門
六問是什么力量推動(dòng)了房價(jià)上漲？除了由于土地供應(yīng)的不足引起的住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)少于需求導(dǎo)致房價(jià)上漲，再加上對(duì)投資、投機(jī)和賭人民幣升值的住房需求沒有有效的控制措施，另外一個(gè)導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要原因是政府有關(guān)部門的土地單寡頭供應(yīng)市場與土地需求者的競爭性市場的不對(duì)等和不平衡。
在高度壟斷下政府有關(guān)部門采取招標(biāo)拍賣掛牌方式來出讓住宅用土地的使用權(quán)，往往競出一個(gè)天價(jià)來。其必然要作為成本進(jìn)入房價(jià)。有的部門還說，招拍掛不影響房價(jià)。這是一個(gè)稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的居民都難以相信的辯解。
七問國有土地出讓到期的房產(chǎn)能收歸國有嗎？現(xiàn)在的土地法和其實(shí)施細(xì)則中說，土地出讓到期后，土地和其地面建筑物要收歸國有。
深圳早期的土地出讓期限只有20年。在其出讓期到期后，曾有記者采訪我，屬于居民的住宅產(chǎn)權(quán)要?dú)w國家所有嗎？居民要再獲得產(chǎn)權(quán)，還要交一次土地出讓金嗎？我反問，收歸國有可能嗎？要再交一次土地出讓金，有的居民是一般的工薪階層，有的甚至下崗了，許多居民是交不起的。實(shí)際上是一個(gè)根本不可能實(shí)施的條款。
八問土地部門的管理是宏觀調(diào)控嗎？當(dāng)然，在中國特殊的國情下，將土地供應(yīng)和審批作為暫時(shí)的宏觀調(diào)控的非正常手段，是一種實(shí)在沒有辦法的辦法而已。但是，如果有關(guān)部門因此而自感為宏觀調(diào)控部門，我覺得可能失之于偏頗。
一是看世界上的許多國家，只聽說過財(cái)政和央行是宏觀調(diào)控部門，還未曾聽說將土地部門作為宏觀調(diào)控部門的。二是既然是以土地為手段的宏觀調(diào)控部門，為什么將土地價(jià)格越調(diào)越貴，把房價(jià)越調(diào)越高，連房價(jià)都控制不住呢？三是土地、勞動(dòng)、資金、技術(shù)等等，是市場配置的幾大基本要素，資金、勞動(dòng)和技術(shù)由橫向的市場來調(diào)節(jié)其價(jià)格，由微觀的價(jià)格機(jī)制來分配，而可能每年要發(fā)生土地要素事件幾萬宗的事，卻要高度集中到一個(gè)部門來進(jìn)行分配，符合市場經(jīng)濟(jì)的要求嗎？
九問土地建設(shè)規(guī)劃與用地審批之間究竟是什么關(guān)系？目前建設(shè)部門有其規(guī)劃，土地部門也有其規(guī)劃，甚至還有其他交通、水利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等等部門的土地利用規(guī)劃。而且，不同部門的規(guī)劃之間還相互矛盾。
因此，如果是這樣亂哄哄的，我倒覺得，還不如將建設(shè)、規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門合并，形成一個(gè)大建設(shè)部門，免得重復(fù)審批、重復(fù)執(zhí)法，免得都在管，都沒有管好。
十問如果不占用耕地，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)怎樣發(fā)展？現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，嚴(yán)格限制土地只用于種糧食，而不用于農(nóng)業(yè)加工和農(nóng)業(yè)服務(wù)，這樣空中樓閣式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是不可能發(fā)展起來的。
征地收益是否用于社保存疑
一問什么叫公共利益，“以租代征”錯(cuò)在哪里，究竟大產(chǎn)權(quán)房合法，還是小產(chǎn)權(quán)房合法？最近有關(guān)部門說，土地違法案件不斷，以租代征占了很大比例。似乎經(jīng)過土地部門征用搞建設(shè)的就是合法的，而沒有經(jīng)過土地部門征用的，就是不合法的。
按照中華人民共和國憲法，國家只有在公共利益需要時(shí)，才能將農(nóng)村集體所有土地征用為國有。這樣的話，土地部門先將農(nóng)村集體所有土地征用為國有，再去向住宅、電站、工廠等商業(yè)性用地招拍掛，實(shí)際上有悖于憲法精神。
而農(nóng)村集體土地只要符合建設(shè)用地規(guī)劃，村民集體同意，用出租、入股、出讓集體土地長期使用權(quán)，來建設(shè)住宅、工廠和電站，看不出有違反憲法的地方。當(dāng)然，有的部門出來說，這樣違背了土地法和其實(shí)施細(xì)則。
問題是，土地法在其立法中，主要是部門主導(dǎo)的立法，像“征用土地的款為三年平均農(nóng)業(yè)產(chǎn)量價(jià)值的六到十倍”這樣條款的法律，我想在立法中根本就沒有征求廣大農(nóng)民的意見。再則，土地法應(yīng)當(dāng)符合憲法的要求，而不是憲法屈服于部門所立的土地法。
二問農(nóng)民的土地權(quán)益誰來保障？建國后，特別是改革開放以來，工業(yè)化、城市化和交通建設(shè)用了農(nóng)民近２億畝耕地，現(xiàn)價(jià)保守估計(jì)高達(dá)20萬億元人民幣。而中國農(nóng)民從所征土地上得到的收入不到5000億元，形成了4000萬失地、失業(yè)和失保障的農(nóng)民。過去失地的農(nóng)民建立保障大多都無資金，現(xiàn)征地建立失地農(nóng)民保障，也因政府要將地出讓給用地商，征地得來的政府資金是不是有持續(xù)的用于社保的收益流是值得懷疑的。
三問集體經(jīng)濟(jì)中農(nóng)村婦女的土地權(quán)益誰來保證？舉一極端的例子，一東鄉(xiāng)婦女出嫁到西鄉(xiāng)，東鄉(xiāng)的承包地不能帶走，而到西鄉(xiāng)又不會(huì)給她重新分配承包地。其生了兩個(gè)孩子后男女雙方離婚，每人撫養(yǎng)一子女，而婆家沒有了她的土地，娘家也沒有了她的土地。于是在這樣的土地體制下，農(nóng)村婦女和自己的孩子沒有了自己謀生的土地。實(shí)踐中確有這樣的案例。百思不得其解：這是一種什么樣性質(zhì)的土地體制呢？
若無地可賣，財(cái)政收入從哪來
四問農(nóng)村集體土地為什么就不能抵押？難道農(nóng)村的土地就不是資產(chǎn)嗎？當(dāng)然，除了制度上不能抵押的規(guī)定外，可能農(nóng)村土地不能流轉(zhuǎn)和交易，最后不能變現(xiàn)，也是銀行不愿意將其視為抵押物的一個(gè)很重要的理由。但是，不讓農(nóng)村土地在符合用地性質(zhì)和規(guī)劃的前提下流轉(zhuǎn)和交易以及不允許農(nóng)村土地抵押，實(shí)際上就是對(duì)農(nóng)民、農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的一種歧視性制度。
五問目前的土地財(cái)政損害了誰的利益，可持續(xù)嗎？從這幾年的情況看，由于政府成立土地整備和出讓中心，先將農(nóng)民的土地盡可能全部征用過來，再招拍掛高價(jià)倒賣出去，一年的收入在5000億到7000億人民幣之間，有的文獻(xiàn)甚至估計(jì)在10000億左右，政府從土地招拍掛中獲得了大量的收入。
現(xiàn)在的問題是，一個(gè)城市規(guī)劃的可用于建設(shè)的土地總是有限的，政府如果是拍賣50到70年使用期來獲得其財(cái)政收入，那么，如果一任書記市長賣地積極，將規(guī)劃建設(shè)的用地全部賣光了，到另一任書記市長沒有地可賣了，其以后50到70年的財(cái)政收入又從哪里來呢？
土地部門豈是宏觀調(diào)控部門
六問是什么力量推動(dòng)了房價(jià)上漲？除了由于土地供應(yīng)的不足引起的住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)少于需求導(dǎo)致房價(jià)上漲，再加上對(duì)投資、投機(jī)和賭人民幣升值的住房需求沒有有效的控制措施，另外一個(gè)導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要原因是政府有關(guān)部門的土地單寡頭供應(yīng)市場與土地需求者的競爭性市場的不對(duì)等和不平衡。
在高度壟斷下政府有關(guān)部門采取招標(biāo)拍賣掛牌方式來出讓住宅用土地的使用權(quán)，往往競出一個(gè)天價(jià)來。其必然要作為成本進(jìn)入房價(jià)。有的部門還說，招拍掛不影響房價(jià)。這是一個(gè)稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的居民都難以相信的辯解。
七問國有土地出讓到期的房產(chǎn)能收歸國有嗎？現(xiàn)在的土地法和其實(shí)施細(xì)則中說，土地出讓到期后，土地和其地面建筑物要收歸國有。
深圳早期的土地出讓期限只有20年。在其出讓期到期后，曾有記者采訪我，屬于居民的住宅產(chǎn)權(quán)要?dú)w國家所有嗎？居民要再獲得產(chǎn)權(quán)，還要交一次土地出讓金嗎？我反問，收歸國有可能嗎？要再交一次土地出讓金，有的居民是一般的工薪階層，有的甚至下崗了，許多居民是交不起的。實(shí)際上是一個(gè)根本不可能實(shí)施的條款。
八問土地部門的管理是宏觀調(diào)控嗎？當(dāng)然，在中國特殊的國情下，將土地供應(yīng)和審批作為暫時(shí)的宏觀調(diào)控的非正常手段，是一種實(shí)在沒有辦法的辦法而已。但是，如果有關(guān)部門因此而自感為宏觀調(diào)控部門，我覺得可能失之于偏頗。
一是看世界上的許多國家，只聽說過財(cái)政和央行是宏觀調(diào)控部門，還未曾聽說將土地部門作為宏觀調(diào)控部門的。二是既然是以土地為手段的宏觀調(diào)控部門，為什么將土地價(jià)格越調(diào)越貴，把房價(jià)越調(diào)越高，連房價(jià)都控制不住呢？三是土地、勞動(dòng)、資金、技術(shù)等等，是市場配置的幾大基本要素，資金、勞動(dòng)和技術(shù)由橫向的市場來調(diào)節(jié)其價(jià)格，由微觀的價(jià)格機(jī)制來分配，而可能每年要發(fā)生土地要素事件幾萬宗的事，卻要高度集中到一個(gè)部門來進(jìn)行分配，符合市場經(jīng)濟(jì)的要求嗎？
九問土地建設(shè)規(guī)劃與用地審批之間究竟是什么關(guān)系？目前建設(shè)部門有其規(guī)劃，土地部門也有其規(guī)劃，甚至還有其他交通、水利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等等部門的土地利用規(guī)劃。而且，不同部門的規(guī)劃之間還相互矛盾。
因此，如果是這樣亂哄哄的，我倒覺得，還不如將建設(shè)、規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門合并，形成一個(gè)大建設(shè)部門，免得重復(fù)審批、重復(fù)執(zhí)法，免得都在管，都沒有管好。
十問如果不占用耕地，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)怎樣發(fā)展？現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，嚴(yán)格限制土地只用于種糧食，而不用于農(nóng)業(yè)加工和農(nóng)業(yè)服務(wù)，這樣空中樓閣式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是不可能發(fā)展起來的。