【案情】：
案件起源于一筆公產(chǎn)房屋動(dòng)遷補(bǔ)償款。被動(dòng)遷房屋承租人姜林（已去世）有三個(gè)子女，長(zhǎng)女姜紅英、長(zhǎng)子姜紅旗、次子姜紅開(kāi)。1982年，姜林從單位分得爭(zhēng)議之房，一家人共同居住。其后，長(zhǎng)女姜紅英、長(zhǎng)子姜紅旗先后于1988、1990年結(jié)婚從該房遷出另住，但戶(hù)籍仍留在原址。次子張棋1994年婚后一直在該房中居住，其妻衛(wèi)斌系外地戶(hù)口。1997年，姜林夫婦先后去世，該房承租人一直未變更。2000年，次子姜紅開(kāi)去世，其妻衛(wèi)斌攜女姜妍妍在該房居住。2002年，衛(wèi)斌與高占強(qiáng)非婚同居。2004年1月，長(zhǎng)子姜紅旗提出要讓其子姜濤到該房居住，衛(wèi)斌為了阻止姜紅旗，將該房大屋出租，自己及高自強(qiáng)、姜妍妍在小屋居住，租金用于生活。2004年3月，衛(wèi)斌將戶(hù)籍遷入該房。2004年4月，衛(wèi)斌因病去世。同年8月該房動(dòng)遷，姜妍妍、高自強(qiáng)以承租人姜林的名義與開(kāi)發(fā)商簽定了動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償動(dòng)遷款18.6萬(wàn)元。姜紅旗、姜紅英得知此事，以繼承父親的遺產(chǎn)為由，向法院提起訴訟，要求分劈動(dòng)遷補(bǔ)償款。姜妍妍主張，爭(zhēng)議之房是父母留下來(lái)的，現(xiàn)在父母均已去世，動(dòng)遷補(bǔ)償款理應(yīng)歸其所有。高自強(qiáng)主張，在與衛(wèi)斌同居其間，共同承擔(dān)家庭費(fèi)用，撫養(yǎng)姜妍妍，并交納房屋各項(xiàng)費(fèi)用，要求分得適當(dāng)款項(xiàng)。
【審判】：
本案審理中形成了三種不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案中所有當(dāng)事人均非被動(dòng)遷房產(chǎn)證照上記載的承租人，故該動(dòng)遷房屋屬于“房產(chǎn)有糾紛”的情況。參照《哈爾濱城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，該被拆遷房屋應(yīng)當(dāng)適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，而不是給付動(dòng)遷補(bǔ)償款。此外，該房屋承租人姜林已經(jīng)去世，在未確定新的承租人之前，法院不宜對(duì)動(dòng)遷補(bǔ)償款進(jìn)行裁決。故應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告姜紅旗等人的起訴，待公產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)部門(mén)確定新的合法承租人之后，再行處理。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該房已經(jīng)動(dòng)遷完畢，爭(zhēng)議之房已經(jīng)滅失，且各方對(duì)動(dòng)遷補(bǔ)償款本身沒(méi)有異議，在這種情況下，決定由產(chǎn)權(quán)部門(mén)確定新的承租人的做法不符合客觀情況，也不具有可行性。法院不應(yīng)當(dāng)回避自己的職責(zé)，不能拒絕裁判。
本案中，關(guān)鍵是確定誰(shuí)是原爭(zhēng)議之房的延續(xù)承租人。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十一條三款之規(guī)定“住宅用房承租人在租賃期間內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租”的規(guī)定，本案中符合規(guī)定的當(dāng)事人只有姜紅開(kāi)和衛(wèi)斌之女姜妍妍，其他人均無(wú)延續(xù)承租的資格。而“動(dòng)遷補(bǔ)償款”的目的就是為了給被動(dòng)遷人因不能在動(dòng)遷房?jī)?nèi)繼續(xù)居住所產(chǎn)生損失的補(bǔ)償。因此，動(dòng)遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸姜妍妍所有。高自強(qiáng)提出作為房屋的共同居住人，在與衛(wèi)斌同居期間居住該房，承擔(dān)了該房的包燒費(fèi)等費(fèi)用，屬于生活支出，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。
第三種意見(jiàn)認(rèn)為，本案首先應(yīng)當(dāng)確定人民法院是否應(yīng)當(dāng)處理，其次，如果處理，應(yīng)當(dāng)如何處理；如果不能處理，應(yīng)當(dāng)如何駁回原告的訴請(qǐng)？而確定案件是否應(yīng)當(dāng)由人民法院處理，主要標(biāo)準(zhǔn)是案件有沒(méi)有可訴性，是否屬于人民法院的受案范圍。本案中，雙方爭(zhēng)議的是財(cái)產(chǎn)的處理法院是否對(duì)案件進(jìn)行實(shí)體處理，主要衡量標(biāo)準(zhǔn)是看雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是否屬于法院調(diào)整的范圍。本案中如果雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是爭(zhēng)議之房的延續(xù)承租權(quán)或者居住權(quán)，由于該房已經(jīng)被動(dòng)遷，不再實(shí)際存在，則由于爭(zhēng)議之房的滅失而不具有法律上的可訴性，屬于法定的不予受理的理由。可以告知雙方向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)根據(jù)動(dòng)遷法的有關(guān)規(guī)定調(diào)房。而實(shí)際上雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是動(dòng)遷補(bǔ)償款，該款已經(jīng)實(shí)際給付姜妍妍及高占強(qiáng)，其他利害關(guān)系人提出分劈的要求，屬于公民之間財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議的范疇，法院就應(yīng)該處理并進(jìn)行實(shí)體裁決。
本案中，爭(zhēng)議之房雖然已經(jīng)滅失，但開(kāi)發(fā)商給付了動(dòng)遷補(bǔ)償款。而這部分動(dòng)遷補(bǔ)償款，實(shí)際上就是該房承租居住權(quán)的價(jià)值。因此，動(dòng)遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)視為對(duì)原有房屋承租人喪失房屋的承租居住權(quán)的補(bǔ)償。因?yàn)樵摴a(chǎn)房屋的承租居住權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橛行呜泿咆?cái)產(chǎn)的形式，就已經(jīng)具有了私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。該房應(yīng)當(dāng)視為姜林的遺產(chǎn)，所得補(bǔ)償款也應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)繼承。本案中，姜林夫婦、姜紅開(kāi)夫婦已經(jīng)去世，對(duì)于姜林的遺產(chǎn)的繼承，應(yīng)由姜紅英、姜紅旗、姜妍妍作為第一順序繼承人繼承。其中衛(wèi)斌在丈夫姜紅開(kāi)死后，與姜林夫婦共同生活直至姜林夫婦去世，對(duì)姜林夫婦盡了主要的贍養(yǎng)義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)視為第一順序的繼承人。高占強(qiáng)由于與本案法定權(quán)利人沒(méi)有法定的夫妻關(guān)系，沒(méi)有權(quán)利對(duì)該款提出要求。
【評(píng)析】
一、公產(chǎn)房屋承租居住權(quán)法律規(guī)定的現(xiàn)狀
從法律的角度來(lái)講，現(xiàn)有的公房使用權(quán)如同國(guó)有土地使用權(quán)一樣，一直沒(méi)有立法明確地對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行界定。從現(xiàn)有法律的相關(guān)規(guī)定來(lái)講，公產(chǎn)房屋承租使用權(quán)性質(zhì)是一種特殊的租賃權(quán)。首先，從公房使用權(quán)的產(chǎn)生來(lái)源來(lái)看，公房使用權(quán)是公房租賃制度的產(chǎn)物，實(shí)際上可以說(shuō)是一種特殊的租賃權(quán)（對(duì)使用人來(lái)說(shuō)是承租權(quán)），但是這種公房租賃權(quán)與傳統(tǒng)民法上的私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的租賃權(quán)是不同的，主要在租賃主體、租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限和租賃關(guān)系的發(fā)生方面有區(qū)別。公產(chǎn)房屋所有權(quán)人是國(guó)家或者集體，但以往的公產(chǎn)房屋主要是提供給市民、職工的福利。因此，城市公產(chǎn)房屋所有權(quán)的性質(zhì)與其他完全意義上的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)性質(zhì)有所不同。從物權(quán)法的角度來(lái)講，公有住房使用權(quán)理論上可以界定為是一種獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)形式，一種新型的用益物權(quán)，因此，它不是一般意義上的租賃權(quán)。其次，長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)界有把公房使用權(quán)稱(chēng)作“公房居住權(quán)”的，但居住權(quán)在大陸法系傳統(tǒng)民法上有其特定的含義，一般指“對(duì)他人的房屋以居住為目的而加以使用的權(quán)利”，是建立在私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的為特定個(gè)人設(shè)定的一種用益權(quán)，且不得將使用的房屋出租、轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行其他處分，因此也不能把公房使用權(quán)同居住權(quán)相提并論。至于目前的“公房使用權(quán)”的提法，本身就是一個(gè)性質(zhì)待定權(quán)能不確定的概念。從現(xiàn)有理論分析來(lái)看，公房使用權(quán)應(yīng)該是獨(dú)立物權(quán)，也是一種新型物權(quán)。
公產(chǎn)房屋租賃使用權(quán)的性質(zhì)不清必然導(dǎo)致權(quán)能范圍的變化不定，主要表現(xiàn)在公房使用權(quán)的可處分性及處分權(quán)能的范圍上。實(shí)際上，公房使用權(quán)的處分權(quán)在地方立法中往往有著不同的規(guī)定。以本案為例，近年來(lái)，黑龍江省隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn)，住房的商品化性質(zhì)和私有財(cái)產(chǎn)的屬性已經(jīng)在相關(guān)法規(guī)中得到了承認(rèn)和體現(xiàn)。2001年黑龍江省人大常委會(huì)對(duì)1986年出臺(tái)的《黑龍江省公有房產(chǎn)管理?xiàng)l例》作出重大修改，承認(rèn)公有房產(chǎn)使用權(quán)經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意可以轉(zhuǎn)讓、出租。同時(shí)哈爾濱市物價(jià)局、哈爾濱市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于哈爾濱公有住房住宅使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定了有償轉(zhuǎn)讓公產(chǎn)房屋使用權(quán)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。承認(rèn)公產(chǎn)房屋可以有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)f(shuō)明法律已經(jīng)承認(rèn)公產(chǎn)房屋承租權(quán)的私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。既然公有房屋承租權(quán)具有私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，則可以轉(zhuǎn)讓、繼承和贈(zèng)與。
二、認(rèn)可公產(chǎn)房屋私有化性質(zhì)的論證
對(duì)比國(guó)外大陸法系國(guó)家成熟的物權(quán)立法和英美法系的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，我國(guó)的公有住房使用權(quán)與美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)租賃制度中承租人的房屋“租賃使用權(quán)”非常接近。美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)租賃制度規(guī)定：承租人對(duì)房間有絕對(duì)的排他性的控制權(quán)利，有即時(shí)的土地權(quán)益的占有、使用、收益、轉(zhuǎn)租、優(yōu)先權(quán)等。不同的是這種租賃關(guān)系建立在租約基礎(chǔ)上，而我國(guó)的公房租賃源于住房低租分配制度，與一定的身份（如國(guó)有單位職員）相聯(lián)系。但是美國(guó)民法規(guī)定，租約中如無(wú)明文限制，租約（租賃使用權(quán)）既可轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢赞D(zhuǎn)租，如果只限制了轉(zhuǎn)租，則可以轉(zhuǎn)讓租約。這里提到的租賃使用權(quán)規(guī)則可以為我們?cè)O(shè)計(jì)公房使用權(quán)時(shí)利用。為了把公有住房使用權(quán)和建立在私人房屋所有權(quán)上的租賃使用權(quán)區(qū)分開(kāi)，我們不能完全照搬大陸法系上的“居住權(quán)”（用益物權(quán)中使用權(quán)的一種）規(guī)定，因?yàn)榫幼?quán)側(cè)重于特定人的使用利益，而財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性差，即具有不可交易性。如法國(guó)物權(quán)法規(guī)定，居住權(quán)限制于受益人及其家庭成員居住，既不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊豢沙鲎狻＿@些規(guī)定顯然不適合我國(guó)公有住房改革的要求。根據(jù)以上分析，我國(guó)公房使用權(quán)是一種獨(dú)立性很強(qiáng)的新型用益物權(quán)，權(quán)能接近于所有權(quán)，是公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。
公有住房使用權(quán)包括占有、使用、收益和處分權(quán)，不過(guò)這與所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能同名不同義。（１）占有。指公房使用權(quán)人對(duì)其享有使用權(quán)的公有住房的實(shí)際控制和支配的權(quán)利，它是產(chǎn)生使用權(quán)的前提和基礎(chǔ)。（２）使用。指公房使用權(quán)人對(duì)其享有使用權(quán)的公有住房合理利用的權(quán)利。公有住房使用權(quán)可以繼承。如《城市公有房屋管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“承租住宅用房的承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)”。由于合法承租使用人對(duì)公有住房的占有和使用一般是沒(méi)有法定期限限制的，合法使用人可以事實(shí)上永久占有和使用公有住房，但必須依法履行承租人合理利用等義務(wù)。（３）收益。指公房使用權(quán)人對(duì)利用所使用的公有住房獲取利益的權(quán)利。根據(jù)北京的通知規(guī)定，公房使用人可以轉(zhuǎn)租獲益。但收益權(quán)是受限制的，不能把居住公房做商業(yè)經(jīng)營(yíng)獲益。（４）處分。指公房使用權(quán)人根據(jù)自己的意愿保有、轉(zhuǎn)讓或滅失其所享有的公房使用權(quán)的權(quán)利。主要指對(duì)公房使用權(quán)的處分，而使用人無(wú)權(quán)決定公有住房的最終命運(yùn)。從以上權(quán)能分析和實(shí)踐做法來(lái)看，公房使用權(quán)非常接近于所有權(quán)，在實(shí)踐中是可行的，有必要進(jìn)一步在立法上確認(rèn)。
案件起源于一筆公產(chǎn)房屋動(dòng)遷補(bǔ)償款。被動(dòng)遷房屋承租人姜林（已去世）有三個(gè)子女，長(zhǎng)女姜紅英、長(zhǎng)子姜紅旗、次子姜紅開(kāi)。1982年，姜林從單位分得爭(zhēng)議之房，一家人共同居住。其后，長(zhǎng)女姜紅英、長(zhǎng)子姜紅旗先后于1988、1990年結(jié)婚從該房遷出另住，但戶(hù)籍仍留在原址。次子張棋1994年婚后一直在該房中居住，其妻衛(wèi)斌系外地戶(hù)口。1997年，姜林夫婦先后去世，該房承租人一直未變更。2000年，次子姜紅開(kāi)去世，其妻衛(wèi)斌攜女姜妍妍在該房居住。2002年，衛(wèi)斌與高占強(qiáng)非婚同居。2004年1月，長(zhǎng)子姜紅旗提出要讓其子姜濤到該房居住，衛(wèi)斌為了阻止姜紅旗，將該房大屋出租，自己及高自強(qiáng)、姜妍妍在小屋居住，租金用于生活。2004年3月，衛(wèi)斌將戶(hù)籍遷入該房。2004年4月，衛(wèi)斌因病去世。同年8月該房動(dòng)遷，姜妍妍、高自強(qiáng)以承租人姜林的名義與開(kāi)發(fā)商簽定了動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償動(dòng)遷款18.6萬(wàn)元。姜紅旗、姜紅英得知此事，以繼承父親的遺產(chǎn)為由，向法院提起訴訟，要求分劈動(dòng)遷補(bǔ)償款。姜妍妍主張，爭(zhēng)議之房是父母留下來(lái)的，現(xiàn)在父母均已去世，動(dòng)遷補(bǔ)償款理應(yīng)歸其所有。高自強(qiáng)主張，在與衛(wèi)斌同居其間，共同承擔(dān)家庭費(fèi)用，撫養(yǎng)姜妍妍，并交納房屋各項(xiàng)費(fèi)用，要求分得適當(dāng)款項(xiàng)。
【審判】：
本案審理中形成了三種不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案中所有當(dāng)事人均非被動(dòng)遷房產(chǎn)證照上記載的承租人，故該動(dòng)遷房屋屬于“房產(chǎn)有糾紛”的情況。參照《哈爾濱城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，該被拆遷房屋應(yīng)當(dāng)適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，而不是給付動(dòng)遷補(bǔ)償款。此外，該房屋承租人姜林已經(jīng)去世，在未確定新的承租人之前，法院不宜對(duì)動(dòng)遷補(bǔ)償款進(jìn)行裁決。故應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告姜紅旗等人的起訴，待公產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)部門(mén)確定新的合法承租人之后，再行處理。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該房已經(jīng)動(dòng)遷完畢，爭(zhēng)議之房已經(jīng)滅失，且各方對(duì)動(dòng)遷補(bǔ)償款本身沒(méi)有異議，在這種情況下，決定由產(chǎn)權(quán)部門(mén)確定新的承租人的做法不符合客觀情況，也不具有可行性。法院不應(yīng)當(dāng)回避自己的職責(zé)，不能拒絕裁判。
本案中，關(guān)鍵是確定誰(shuí)是原爭(zhēng)議之房的延續(xù)承租人。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十一條三款之規(guī)定“住宅用房承租人在租賃期間內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租”的規(guī)定，本案中符合規(guī)定的當(dāng)事人只有姜紅開(kāi)和衛(wèi)斌之女姜妍妍，其他人均無(wú)延續(xù)承租的資格。而“動(dòng)遷補(bǔ)償款”的目的就是為了給被動(dòng)遷人因不能在動(dòng)遷房?jī)?nèi)繼續(xù)居住所產(chǎn)生損失的補(bǔ)償。因此，動(dòng)遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸姜妍妍所有。高自強(qiáng)提出作為房屋的共同居住人，在與衛(wèi)斌同居期間居住該房，承擔(dān)了該房的包燒費(fèi)等費(fèi)用，屬于生活支出，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。
第三種意見(jiàn)認(rèn)為，本案首先應(yīng)當(dāng)確定人民法院是否應(yīng)當(dāng)處理，其次，如果處理，應(yīng)當(dāng)如何處理；如果不能處理，應(yīng)當(dāng)如何駁回原告的訴請(qǐng)？而確定案件是否應(yīng)當(dāng)由人民法院處理，主要標(biāo)準(zhǔn)是案件有沒(méi)有可訴性，是否屬于人民法院的受案范圍。本案中，雙方爭(zhēng)議的是財(cái)產(chǎn)的處理法院是否對(duì)案件進(jìn)行實(shí)體處理，主要衡量標(biāo)準(zhǔn)是看雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是否屬于法院調(diào)整的范圍。本案中如果雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是爭(zhēng)議之房的延續(xù)承租權(quán)或者居住權(quán)，由于該房已經(jīng)被動(dòng)遷，不再實(shí)際存在，則由于爭(zhēng)議之房的滅失而不具有法律上的可訴性，屬于法定的不予受理的理由。可以告知雙方向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)根據(jù)動(dòng)遷法的有關(guān)規(guī)定調(diào)房。而實(shí)際上雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是動(dòng)遷補(bǔ)償款，該款已經(jīng)實(shí)際給付姜妍妍及高占強(qiáng)，其他利害關(guān)系人提出分劈的要求，屬于公民之間財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議的范疇，法院就應(yīng)該處理并進(jìn)行實(shí)體裁決。
本案中，爭(zhēng)議之房雖然已經(jīng)滅失，但開(kāi)發(fā)商給付了動(dòng)遷補(bǔ)償款。而這部分動(dòng)遷補(bǔ)償款，實(shí)際上就是該房承租居住權(quán)的價(jià)值。因此，動(dòng)遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)視為對(duì)原有房屋承租人喪失房屋的承租居住權(quán)的補(bǔ)償。因?yàn)樵摴a(chǎn)房屋的承租居住權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橛行呜泿咆?cái)產(chǎn)的形式，就已經(jīng)具有了私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。該房應(yīng)當(dāng)視為姜林的遺產(chǎn)，所得補(bǔ)償款也應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)繼承。本案中，姜林夫婦、姜紅開(kāi)夫婦已經(jīng)去世，對(duì)于姜林的遺產(chǎn)的繼承，應(yīng)由姜紅英、姜紅旗、姜妍妍作為第一順序繼承人繼承。其中衛(wèi)斌在丈夫姜紅開(kāi)死后，與姜林夫婦共同生活直至姜林夫婦去世，對(duì)姜林夫婦盡了主要的贍養(yǎng)義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)視為第一順序的繼承人。高占強(qiáng)由于與本案法定權(quán)利人沒(méi)有法定的夫妻關(guān)系，沒(méi)有權(quán)利對(duì)該款提出要求。
【評(píng)析】
一、公產(chǎn)房屋承租居住權(quán)法律規(guī)定的現(xiàn)狀
從法律的角度來(lái)講，現(xiàn)有的公房使用權(quán)如同國(guó)有土地使用權(quán)一樣，一直沒(méi)有立法明確地對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行界定。從現(xiàn)有法律的相關(guān)規(guī)定來(lái)講，公產(chǎn)房屋承租使用權(quán)性質(zhì)是一種特殊的租賃權(quán)。首先，從公房使用權(quán)的產(chǎn)生來(lái)源來(lái)看，公房使用權(quán)是公房租賃制度的產(chǎn)物，實(shí)際上可以說(shuō)是一種特殊的租賃權(quán)（對(duì)使用人來(lái)說(shuō)是承租權(quán)），但是這種公房租賃權(quán)與傳統(tǒng)民法上的私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的租賃權(quán)是不同的，主要在租賃主體、租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限和租賃關(guān)系的發(fā)生方面有區(qū)別。公產(chǎn)房屋所有權(quán)人是國(guó)家或者集體，但以往的公產(chǎn)房屋主要是提供給市民、職工的福利。因此，城市公產(chǎn)房屋所有權(quán)的性質(zhì)與其他完全意義上的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)性質(zhì)有所不同。從物權(quán)法的角度來(lái)講，公有住房使用權(quán)理論上可以界定為是一種獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)形式，一種新型的用益物權(quán)，因此，它不是一般意義上的租賃權(quán)。其次，長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)界有把公房使用權(quán)稱(chēng)作“公房居住權(quán)”的，但居住權(quán)在大陸法系傳統(tǒng)民法上有其特定的含義，一般指“對(duì)他人的房屋以居住為目的而加以使用的權(quán)利”，是建立在私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的為特定個(gè)人設(shè)定的一種用益權(quán)，且不得將使用的房屋出租、轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行其他處分，因此也不能把公房使用權(quán)同居住權(quán)相提并論。至于目前的“公房使用權(quán)”的提法，本身就是一個(gè)性質(zhì)待定權(quán)能不確定的概念。從現(xiàn)有理論分析來(lái)看，公房使用權(quán)應(yīng)該是獨(dú)立物權(quán)，也是一種新型物權(quán)。
公產(chǎn)房屋租賃使用權(quán)的性質(zhì)不清必然導(dǎo)致權(quán)能范圍的變化不定，主要表現(xiàn)在公房使用權(quán)的可處分性及處分權(quán)能的范圍上。實(shí)際上，公房使用權(quán)的處分權(quán)在地方立法中往往有著不同的規(guī)定。以本案為例，近年來(lái)，黑龍江省隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn)，住房的商品化性質(zhì)和私有財(cái)產(chǎn)的屬性已經(jīng)在相關(guān)法規(guī)中得到了承認(rèn)和體現(xiàn)。2001年黑龍江省人大常委會(huì)對(duì)1986年出臺(tái)的《黑龍江省公有房產(chǎn)管理?xiàng)l例》作出重大修改，承認(rèn)公有房產(chǎn)使用權(quán)經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意可以轉(zhuǎn)讓、出租。同時(shí)哈爾濱市物價(jià)局、哈爾濱市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于哈爾濱公有住房住宅使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定了有償轉(zhuǎn)讓公產(chǎn)房屋使用權(quán)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。承認(rèn)公產(chǎn)房屋可以有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)f(shuō)明法律已經(jīng)承認(rèn)公產(chǎn)房屋承租權(quán)的私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。既然公有房屋承租權(quán)具有私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，則可以轉(zhuǎn)讓、繼承和贈(zèng)與。
二、認(rèn)可公產(chǎn)房屋私有化性質(zhì)的論證
對(duì)比國(guó)外大陸法系國(guó)家成熟的物權(quán)立法和英美法系的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，我國(guó)的公有住房使用權(quán)與美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)租賃制度中承租人的房屋“租賃使用權(quán)”非常接近。美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)租賃制度規(guī)定：承租人對(duì)房間有絕對(duì)的排他性的控制權(quán)利，有即時(shí)的土地權(quán)益的占有、使用、收益、轉(zhuǎn)租、優(yōu)先權(quán)等。不同的是這種租賃關(guān)系建立在租約基礎(chǔ)上，而我國(guó)的公房租賃源于住房低租分配制度，與一定的身份（如國(guó)有單位職員）相聯(lián)系。但是美國(guó)民法規(guī)定，租約中如無(wú)明文限制，租約（租賃使用權(quán)）既可轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢赞D(zhuǎn)租，如果只限制了轉(zhuǎn)租，則可以轉(zhuǎn)讓租約。這里提到的租賃使用權(quán)規(guī)則可以為我們?cè)O(shè)計(jì)公房使用權(quán)時(shí)利用。為了把公有住房使用權(quán)和建立在私人房屋所有權(quán)上的租賃使用權(quán)區(qū)分開(kāi)，我們不能完全照搬大陸法系上的“居住權(quán)”（用益物權(quán)中使用權(quán)的一種）規(guī)定，因?yàn)榫幼?quán)側(cè)重于特定人的使用利益，而財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性差，即具有不可交易性。如法國(guó)物權(quán)法規(guī)定，居住權(quán)限制于受益人及其家庭成員居住，既不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊豢沙鲎狻＿@些規(guī)定顯然不適合我國(guó)公有住房改革的要求。根據(jù)以上分析，我國(guó)公房使用權(quán)是一種獨(dú)立性很強(qiáng)的新型用益物權(quán)，權(quán)能接近于所有權(quán)，是公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。
公有住房使用權(quán)包括占有、使用、收益和處分權(quán)，不過(guò)這與所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能同名不同義。（１）占有。指公房使用權(quán)人對(duì)其享有使用權(quán)的公有住房的實(shí)際控制和支配的權(quán)利，它是產(chǎn)生使用權(quán)的前提和基礎(chǔ)。（２）使用。指公房使用權(quán)人對(duì)其享有使用權(quán)的公有住房合理利用的權(quán)利。公有住房使用權(quán)可以繼承。如《城市公有房屋管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“承租住宅用房的承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)”。由于合法承租使用人對(duì)公有住房的占有和使用一般是沒(méi)有法定期限限制的，合法使用人可以事實(shí)上永久占有和使用公有住房，但必須依法履行承租人合理利用等義務(wù)。（３）收益。指公房使用權(quán)人對(duì)利用所使用的公有住房獲取利益的權(quán)利。根據(jù)北京的通知規(guī)定，公房使用人可以轉(zhuǎn)租獲益。但收益權(quán)是受限制的，不能把居住公房做商業(yè)經(jīng)營(yíng)獲益。（４）處分。指公房使用權(quán)人根據(jù)自己的意愿保有、轉(zhuǎn)讓或滅失其所享有的公房使用權(quán)的權(quán)利。主要指對(duì)公房使用權(quán)的處分，而使用人無(wú)權(quán)決定公有住房的最終命運(yùn)。從以上權(quán)能分析和實(shí)踐做法來(lái)看，公房使用權(quán)非常接近于所有權(quán)，在實(shí)踐中是可行的，有必要進(jìn)一步在立法上確認(rèn)。