第五節(jié)外商投資企業(yè)場地使用權(quán)
本節(jié)主要內(nèi)容：外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的概念、取得、期限、內(nèi)容及限制、終止。
一、定義
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)以支付場地使用費或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資、人股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)具有一定的特殊性，是介于劃撥和出讓國有土地使用權(quán)中間的一種特殊土地使用權(quán)。
二、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的取得
(一)外商投資企業(yè)直接申請用地而取得場地使用權(quán)
外商投資企業(yè)向政府申請用地，經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用手續(xù)，領(lǐng)取土地證書，并繳納場地使用費后，可取得土地使用權(quán)。
(二)關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)因中方合資者以劃撥國有土地使用權(quán)作價出資而取得場地使用權(quán)
合營企業(yè)所需場地的使用權(quán)，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作為對合營企業(yè)的出資，其作價金額應(yīng)與取得同類場地使用權(quán)所應(yīng)繳納的使用費相同,由中外合資經(jīng)營企業(yè)在合營期間享有。實踐中，中方以劃撥國有土地使用權(quán)作價出資主要有兩種作法：
一是以場地開發(fā)費和土地使用費作價出資；
二是僅以場地開發(fā)費作價出資。
應(yīng)該依作價內(nèi)容的不同來確定場地使用費的繳納主體：
1、如果中方的作價金額包括場地開發(fā)費和土地使用費兩部分，其中包括了土地使用權(quán)上的負(fù)擔(dān)(即繳納土地使用費)，則應(yīng)由中方對其負(fù)責(zé)；
2、如果作價金額僅為場地開發(fā)費的，中方已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價，則場地使用費應(yīng)由合營企業(yè)納。
(三)關(guān)于中外合作經(jīng)營企業(yè)因中方以劃撥國有土地使用權(quán)投資或提供合作條件而取得場地使用權(quán)
1、合作企業(yè)場地使用費的繳納及場地使用權(quán)的享有應(yīng)當(dāng)依照合同條款來確定。
2、在約定不明確的情況下，如果合作企業(yè)具有法人資格，又承擔(dān)了交納場地使用費的義務(wù)，則應(yīng)確定該合作企業(yè)享有場地使用權(quán)。
三、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的期限
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)有期限限制。外資企業(yè)的土地使用年限與經(jīng)批準(zhǔn)的該外資企業(yè)的經(jīng)營期限相同.具體如下：
1、外商投資企業(yè)使用土地的期限一般以經(jīng)批準(zhǔn)的企業(yè)經(jīng)營期限為準(zhǔn)。
2、對沒有確定經(jīng)營期限的，可由土地管理部門在土地使用合同中按國家有關(guān)規(guī)定核定土地使用年限。
四、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
外商投資企業(yè)對場地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。
1、外商投資企業(yè)不得擅自將場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或再作價出資或入股。
2、外商投資企業(yè)將其場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)按劃撥國有土地使用權(quán)交易有關(guān)規(guī)定處置。
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的屬于國有土地使用權(quán)的性質(zhì)。場地使用權(quán)不得隨意處分。其原因在于：
1)外商投資企業(yè)繳付的場地使用費較低，在實踐中一般仍按劃撥國有土地使用權(quán)管理，對其享有的權(quán)利亦應(yīng)予以相應(yīng)的限制；
2) “外資企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”即為場地使用權(quán)的限制性規(guī)定。因而，實際上場地使用權(quán)的內(nèi)容僅包括對土地的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，而不包括處分權(quán)。場地使用權(quán)若做交易性處分應(yīng)按劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的相關(guān)規(guī)定處置，即辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地出讓金。
五、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的終止
(一)期限屆滿
根據(jù)外商投資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿的，可以申請延長經(jīng)營期限；
1、經(jīng)審批準(zhǔn)予延長經(jīng)營期限的，可繼續(xù)享有場地使用權(quán)。當(dāng)外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿，提出延長經(jīng)營期限繼續(xù)使用國有土地時，應(yīng)要求企業(yè)與國有土地所有者代表簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或國有土地租賃合同，交納土地出讓金(或由國家以出讓金出資、入股)或土地租金，使之轉(zhuǎn)為國有土地出讓(含以出讓金作價出資或人股)、國有土地租賃等規(guī)范的有償使用方式。
2、沒有申請延長經(jīng)營期限或者申請延長經(jīng)營期限未獲批準(zhǔn)的，依照現(xiàn)行法的規(guī)定，場地使用權(quán)應(yīng)由國家無償收回。地上的建筑物、其他附著物由國家無償取得；事先已約定地上建筑物、附著物不需要保留的，則由企業(yè)負(fù)擔(dān)恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。
(二)因公共利益需要提前收回場地使用權(quán)
因公共利益需要，提前收回場地使用權(quán)的，由于外商投資企業(yè)取得場地使用權(quán)時已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價，并且地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，出于公平考慮，國家應(yīng)對場地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物給予相應(yīng)補償。
(三)因用地者的原因提前收回場地使用權(quán)
依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，A、外商投資企業(yè)因經(jīng)營不善、嚴(yán)重虧損、合營者決定解散或出現(xiàn)章程中規(guī)定的其他解散事由，提前終止經(jīng)營的；B、或者因外商投資企業(yè)違反中國法律、法規(guī)被依法撤銷、關(guān)閉的，由國家無償收回場地使用權(quán)。雖然上述兩種情形均是由于場地使用權(quán)的主體滅失而導(dǎo)致國家無償收回場地使用權(quán)，但由于提前終止的原因不同，對地上建筑物、其他附著物的處置也應(yīng)有所區(qū)別。
1、在外商投資企業(yè)因解散而提前終止經(jīng)營活動時，附屬于場地上的地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，由于提前終止不是因為可歸責(zé)于政府的原因所致，故國家并無補償?shù)牧x務(wù)。
2、如果提前終止經(jīng)營是由合資、合作一方所致，則另一方有權(quán)請求對方賠償其因此所受的損失。如果提前終止是由合營雙方或多方的行為所致，則由他們共同地或者按份地承擔(dān)因此造成的損失。
第六節(jié)城市私房用地使用權(quán)
一、定義
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房所享有的土地權(quán)利屬于劃撥國有土地使用權(quán)。在權(quán)利客體方面，限定為房屋所占用的土地。這意味著城市私房用土地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)，其土地使用權(quán)隨之移轉(zhuǎn)；房屋所有權(quán)喪失，其土地使用權(quán)隨之終止。
二、城市私房用地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)權(quán)利范圍
城市私房用地使用權(quán)人可實際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實現(xiàn)對土地的利用和收益。
(二)處分權(quán)
城市私房用地使用權(quán)人可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其私有房屋及其所用國有土地的使用權(quán)，即根據(jù)房地主體一致的原則實現(xiàn)對國有土地的有限的處分權(quán)能。所謂有限的處分權(quán)是指：1)私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨處分(即對處分權(quán)任意行使的限制)；2)私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨保留(即對處分權(quán)不行使的限制)。
(三)繼承
城市私房作為公民的合法財產(chǎn)當(dāng)然可以繼承。依房地一致原則，其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)一并繼承。
(四)用途限制
城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途。用地者在改變房屋及其占用土地的用途時，必須向國家上繳土地收益、辦理變更登記手續(xù)。
(五)翻建限制
城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。
三、城市建設(shè)中私房用地使用權(quán)的終止
為實施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應(yīng)依法以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合等方式就原私房用地使用權(quán)人的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)給予相應(yīng)補償。
四、私房翻建城市私房用地使用權(quán)人在原址上翻建房屋，應(yīng)依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，取得相應(yīng)的劃撥國有土地使用權(quán)。辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)時，新建、翻建、擴建房屋的，須提交房屋所在地規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)許可證和建筑圖紙。經(jīng)審查核實后，城市私房所有人可以換取房屋所有權(quán)證。依房地一致原則，城市私房翻建后，私房所有人依法取得房屋所有權(quán)證，翻建房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)仍歸其享有。
本章小結(jié)：本章在整本書是重點章節(jié)且所占篇幅很多，考點、知識點也多。縱觀本章是以劃撥、出讓的國有土地使用權(quán)為重點，并對租賃國有土地使用權(quán)、外商投資場地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)的基本規(guī)定了進(jìn)行介紹。
而且每種方式基本是以概念、主體、取得方式、權(quán)利內(nèi)容與限制及作價出資、終止為主要內(nèi)容進(jìn)行闡述。課下請大家以劃撥、出讓的國有土地使用權(quán)為重點，并將每種方式的以上幾方面對比著進(jìn)行學(xué)習(xí)和記憶。
本節(jié)主要內(nèi)容：外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的概念、取得、期限、內(nèi)容及限制、終止。
一、定義
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)以支付場地使用費或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資、人股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)具有一定的特殊性，是介于劃撥和出讓國有土地使用權(quán)中間的一種特殊土地使用權(quán)。
二、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的取得
(一)外商投資企業(yè)直接申請用地而取得場地使用權(quán)
外商投資企業(yè)向政府申請用地，經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用手續(xù)，領(lǐng)取土地證書，并繳納場地使用費后，可取得土地使用權(quán)。
(二)關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)因中方合資者以劃撥國有土地使用權(quán)作價出資而取得場地使用權(quán)
合營企業(yè)所需場地的使用權(quán)，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作為對合營企業(yè)的出資，其作價金額應(yīng)與取得同類場地使用權(quán)所應(yīng)繳納的使用費相同,由中外合資經(jīng)營企業(yè)在合營期間享有。實踐中，中方以劃撥國有土地使用權(quán)作價出資主要有兩種作法：
一是以場地開發(fā)費和土地使用費作價出資；
二是僅以場地開發(fā)費作價出資。
應(yīng)該依作價內(nèi)容的不同來確定場地使用費的繳納主體：
1、如果中方的作價金額包括場地開發(fā)費和土地使用費兩部分，其中包括了土地使用權(quán)上的負(fù)擔(dān)(即繳納土地使用費)，則應(yīng)由中方對其負(fù)責(zé)；
2、如果作價金額僅為場地開發(fā)費的，中方已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價，則場地使用費應(yīng)由合營企業(yè)納。
(三)關(guān)于中外合作經(jīng)營企業(yè)因中方以劃撥國有土地使用權(quán)投資或提供合作條件而取得場地使用權(quán)
1、合作企業(yè)場地使用費的繳納及場地使用權(quán)的享有應(yīng)當(dāng)依照合同條款來確定。
2、在約定不明確的情況下，如果合作企業(yè)具有法人資格，又承擔(dān)了交納場地使用費的義務(wù)，則應(yīng)確定該合作企業(yè)享有場地使用權(quán)。
三、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的期限
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)有期限限制。外資企業(yè)的土地使用年限與經(jīng)批準(zhǔn)的該外資企業(yè)的經(jīng)營期限相同.具體如下：
1、外商投資企業(yè)使用土地的期限一般以經(jīng)批準(zhǔn)的企業(yè)經(jīng)營期限為準(zhǔn)。
2、對沒有確定經(jīng)營期限的，可由土地管理部門在土地使用合同中按國家有關(guān)規(guī)定核定土地使用年限。
四、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
外商投資企業(yè)對場地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。
1、外商投資企業(yè)不得擅自將場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或再作價出資或入股。
2、外商投資企業(yè)將其場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)按劃撥國有土地使用權(quán)交易有關(guān)規(guī)定處置。
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的屬于國有土地使用權(quán)的性質(zhì)。場地使用權(quán)不得隨意處分。其原因在于：
1)外商投資企業(yè)繳付的場地使用費較低，在實踐中一般仍按劃撥國有土地使用權(quán)管理，對其享有的權(quán)利亦應(yīng)予以相應(yīng)的限制；
2) “外資企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”即為場地使用權(quán)的限制性規(guī)定。因而，實際上場地使用權(quán)的內(nèi)容僅包括對土地的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，而不包括處分權(quán)。場地使用權(quán)若做交易性處分應(yīng)按劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的相關(guān)規(guī)定處置，即辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地出讓金。
五、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的終止
(一)期限屆滿
根據(jù)外商投資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿的，可以申請延長經(jīng)營期限；
1、經(jīng)審批準(zhǔn)予延長經(jīng)營期限的，可繼續(xù)享有場地使用權(quán)。當(dāng)外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿，提出延長經(jīng)營期限繼續(xù)使用國有土地時，應(yīng)要求企業(yè)與國有土地所有者代表簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或國有土地租賃合同，交納土地出讓金(或由國家以出讓金出資、入股)或土地租金，使之轉(zhuǎn)為國有土地出讓(含以出讓金作價出資或人股)、國有土地租賃等規(guī)范的有償使用方式。
2、沒有申請延長經(jīng)營期限或者申請延長經(jīng)營期限未獲批準(zhǔn)的，依照現(xiàn)行法的規(guī)定，場地使用權(quán)應(yīng)由國家無償收回。地上的建筑物、其他附著物由國家無償取得；事先已約定地上建筑物、附著物不需要保留的，則由企業(yè)負(fù)擔(dān)恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。
(二)因公共利益需要提前收回場地使用權(quán)
因公共利益需要，提前收回場地使用權(quán)的，由于外商投資企業(yè)取得場地使用權(quán)時已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價，并且地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，出于公平考慮，國家應(yīng)對場地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物給予相應(yīng)補償。
(三)因用地者的原因提前收回場地使用權(quán)
依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，A、外商投資企業(yè)因經(jīng)營不善、嚴(yán)重虧損、合營者決定解散或出現(xiàn)章程中規(guī)定的其他解散事由，提前終止經(jīng)營的；B、或者因外商投資企業(yè)違反中國法律、法規(guī)被依法撤銷、關(guān)閉的，由國家無償收回場地使用權(quán)。雖然上述兩種情形均是由于場地使用權(quán)的主體滅失而導(dǎo)致國家無償收回場地使用權(quán)，但由于提前終止的原因不同，對地上建筑物、其他附著物的處置也應(yīng)有所區(qū)別。
1、在外商投資企業(yè)因解散而提前終止經(jīng)營活動時，附屬于場地上的地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，由于提前終止不是因為可歸責(zé)于政府的原因所致，故國家并無補償?shù)牧x務(wù)。
2、如果提前終止經(jīng)營是由合資、合作一方所致，則另一方有權(quán)請求對方賠償其因此所受的損失。如果提前終止是由合營雙方或多方的行為所致，則由他們共同地或者按份地承擔(dān)因此造成的損失。
第六節(jié)城市私房用地使用權(quán)
一、定義
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房所享有的土地權(quán)利屬于劃撥國有土地使用權(quán)。在權(quán)利客體方面，限定為房屋所占用的土地。這意味著城市私房用土地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)，其土地使用權(quán)隨之移轉(zhuǎn)；房屋所有權(quán)喪失，其土地使用權(quán)隨之終止。
二、城市私房用地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)權(quán)利范圍
城市私房用地使用權(quán)人可實際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實現(xiàn)對土地的利用和收益。
(二)處分權(quán)
城市私房用地使用權(quán)人可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其私有房屋及其所用國有土地的使用權(quán)，即根據(jù)房地主體一致的原則實現(xiàn)對國有土地的有限的處分權(quán)能。所謂有限的處分權(quán)是指：1)私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨處分(即對處分權(quán)任意行使的限制)；2)私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨保留(即對處分權(quán)不行使的限制)。
(三)繼承
城市私房作為公民的合法財產(chǎn)當(dāng)然可以繼承。依房地一致原則，其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)一并繼承。
(四)用途限制
城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途。用地者在改變房屋及其占用土地的用途時，必須向國家上繳土地收益、辦理變更登記手續(xù)。
(五)翻建限制
城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。
三、城市建設(shè)中私房用地使用權(quán)的終止
為實施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應(yīng)依法以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合等方式就原私房用地使用權(quán)人的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)給予相應(yīng)補償。
四、私房翻建城市私房用地使用權(quán)人在原址上翻建房屋，應(yīng)依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，取得相應(yīng)的劃撥國有土地使用權(quán)。辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)時，新建、翻建、擴建房屋的，須提交房屋所在地規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)許可證和建筑圖紙。經(jīng)審查核實后，城市私房所有人可以換取房屋所有權(quán)證。依房地一致原則，城市私房翻建后，私房所有人依法取得房屋所有權(quán)證，翻建房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)仍歸其享有。
本章小結(jié)：本章在整本書是重點章節(jié)且所占篇幅很多，考點、知識點也多。縱觀本章是以劃撥、出讓的國有土地使用權(quán)為重點，并對租賃國有土地使用權(quán)、外商投資場地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)的基本規(guī)定了進(jìn)行介紹。
而且每種方式基本是以概念、主體、取得方式、權(quán)利內(nèi)容與限制及作價出資、終止為主要內(nèi)容進(jìn)行闡述。課下請大家以劃撥、出讓的國有土地使用權(quán)為重點，并將每種方式的以上幾方面對比著進(jìn)行學(xué)習(xí)和記憶。