八、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的終止
(一)出讓國(guó)有土地使用權(quán)年限屆滿
1、續(xù)期申請(qǐng)的公益性界限：當(dāng)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
除了根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國(guó)有土地所有者代表對(duì)土地使用者提出的續(xù)期申請(qǐng)均應(yīng)予以批準(zhǔn)。在此特別強(qiáng)調(diào)，收回的出讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準(zhǔn)續(xù)期即不具公共利益性，即為不合法。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期后，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金，辦理登記手續(xù)。
2、未申請(qǐng)續(xù)期和續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的法律后果。
“土地使用權(quán)期滿土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記?！?BR> (二)提前收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)
土地使用權(quán)通常情況下，出讓方不得提前收回。土地使用權(quán)出讓合同作為合同的一種，亦應(yīng)允許出讓方在特殊情況下單方解除合同，提前收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)。因公共利益的需要土地使用權(quán)出讓方案是土地管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)共同擬訂，并報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，其本身就充分考慮到了社會(huì)公共利益。土地使用權(quán)出讓合同一經(jīng)生效，其合同的正常履行，不僅符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)人的利益，也當(dāng)然符合社會(huì)公共利益，但在特殊情況下，一切局部利益均應(yīng)服從國(guó)家的整體利益，因此，國(guó)家通過(guò)立法方式，保留了國(guó)家提前收回土地使用權(quán)的權(quán)利，從本質(zhì)上講，這也是符合社會(huì)公共利益的。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第19條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！贝颂幩^社會(huì)公共利益的需要，主要是指依政府土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的調(diào)整，出讓土地需要收回改為劃撥用地的。依《土地管理法》第53條規(guī)定，將出讓土地收回主要用于：
1) 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
3) 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
提前收回土地使用權(quán)，必然會(huì)給土地使用權(quán)人造成損失，國(guó)家給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
1、國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第80條：“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交還土地，處以罰款。”
3、出讓國(guó)有土地使用權(quán)人違反關(guān)于禁止土地閑置或擅自改變土地用途的規(guī)定，國(guó)家可依法律程序提前并且無(wú)償、強(qiáng)制收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)，以示對(duì)用地者違法行為的處罰。
此外，如果土地使用權(quán)出讓合同約定，因土地使用者的其他過(guò)錯(cuò)可導(dǎo)致國(guó)家提前收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，產(chǎn)生的法律后果從約定，即國(guó)家既可依約無(wú)償收回，也可根據(jù)土地使用權(quán)人利用、開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
(三)土地滅失
不可抗力一般指在簽訂合同以后，不是由于當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，而是由于發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)和人力不能克服、不能避免的強(qiáng)制力量，致使合同不能履行或不能完全履行時(shí)，當(dāng)事人可以全部或部分免除自己承擔(dān)的責(zé)任。不可抗力事故，一種為自然現(xiàn)象如自然原因造成的水災(zāi)、火災(zāi)、地震、颶風(fēng)等；一種為社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令等。因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致出讓國(guó)有土地使用權(quán)人無(wú)法按既有用途利用土地的，國(guó)家可收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)并退還剩余使用年限的出讓金。如果僅是耕地因洪水變?yōu)槌靥?，種植業(yè)轉(zhuǎn)為漁業(yè)的，則不構(gòu)成土地滅失。
九、國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股——出讓國(guó)有土地使用權(quán)的特殊形式
《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定，“國(guó)有土地有償使用的方式包括：(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；(二)國(guó)有土地租賃；(三)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者人股?！睆谋砻鎭?lái)看，依現(xiàn)行法的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式包括出讓、租賃、作價(jià)出資或人股與劃撥四種方式。
但進(jìn)一步分析后會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或人股實(shí)質(zhì)上是在出讓國(guó)有土地時(shí)所采取的一種特殊方式，企業(yè)由此取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)，其所應(yīng)向國(guó)家支付的出讓金抽象為國(guó)家對(duì)企業(yè)享有的股份?？梢?jiàn)作價(jià)出資或人股的后果均使企業(yè)取得了與交納出讓金效果完全一樣的出讓國(guó)有土地使用權(quán)，而《土地管理法實(shí)施條例》第29條將之與出讓并列作為國(guó)有土地有償使用的方式，體現(xiàn)了作價(jià)出資或人股的特殊性。因此，并未將作價(jià)出資或人股列為一項(xiàng)獨(dú)立的土地使用權(quán)取得方式，而將其并入出讓方式中。
《公司法》第24條規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東和股份有限公司的發(fā)起人可以用土地使用權(quán)作價(jià)出資?。1994年12月《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第10條規(guī)定，“國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股，經(jīng)評(píng)估作價(jià)后，界定為國(guó)家股，由土地管理部門(mén)委托國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地管理部門(mén)應(yīng)與國(guó)有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同”。
1998年2月國(guó)家土地局發(fā)布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第2款明確規(guī)定對(duì)國(guó)企改革中涉及的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)可采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式予以處置，并于第4款對(duì)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資人股作出了界定“本規(guī)定所稱國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有”。由此可見(jiàn)，國(guó)家可將出讓國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或人股(以出讓金為作價(jià)金額)，作為對(duì)企業(yè)的出資或股份投入，為了增加國(guó)家的土地收益，國(guó)家對(duì)企業(yè)享有相應(yīng)的股東權(quán)，企業(yè)享有出讓國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)作價(jià)出資或人股形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地管理部門(mén)應(yīng)與國(guó)有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同，以便將土地使用權(quán)用于投資、轉(zhuǎn)讓或者租賃。
(一)出讓國(guó)有土地使用權(quán)年限屆滿
1、續(xù)期申請(qǐng)的公益性界限：當(dāng)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
除了根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國(guó)有土地所有者代表對(duì)土地使用者提出的續(xù)期申請(qǐng)均應(yīng)予以批準(zhǔn)。在此特別強(qiáng)調(diào)，收回的出讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準(zhǔn)續(xù)期即不具公共利益性，即為不合法。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期后，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金，辦理登記手續(xù)。
2、未申請(qǐng)續(xù)期和續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的法律后果。
“土地使用權(quán)期滿土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記?！?BR> (二)提前收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)
土地使用權(quán)通常情況下，出讓方不得提前收回。土地使用權(quán)出讓合同作為合同的一種，亦應(yīng)允許出讓方在特殊情況下單方解除合同，提前收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)。因公共利益的需要土地使用權(quán)出讓方案是土地管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)共同擬訂，并報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，其本身就充分考慮到了社會(huì)公共利益。土地使用權(quán)出讓合同一經(jīng)生效，其合同的正常履行，不僅符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)人的利益，也當(dāng)然符合社會(huì)公共利益，但在特殊情況下，一切局部利益均應(yīng)服從國(guó)家的整體利益，因此，國(guó)家通過(guò)立法方式，保留了國(guó)家提前收回土地使用權(quán)的權(quán)利，從本質(zhì)上講，這也是符合社會(huì)公共利益的。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第19條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！贝颂幩^社會(huì)公共利益的需要，主要是指依政府土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的調(diào)整，出讓土地需要收回改為劃撥用地的。依《土地管理法》第53條規(guī)定，將出讓土地收回主要用于：
1) 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
3) 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
提前收回土地使用權(quán)，必然會(huì)給土地使用權(quán)人造成損失，國(guó)家給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
1、國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第80條：“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交還土地，處以罰款。”
3、出讓國(guó)有土地使用權(quán)人違反關(guān)于禁止土地閑置或擅自改變土地用途的規(guī)定，國(guó)家可依法律程序提前并且無(wú)償、強(qiáng)制收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)，以示對(duì)用地者違法行為的處罰。
此外，如果土地使用權(quán)出讓合同約定，因土地使用者的其他過(guò)錯(cuò)可導(dǎo)致國(guó)家提前收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，產(chǎn)生的法律后果從約定，即國(guó)家既可依約無(wú)償收回，也可根據(jù)土地使用權(quán)人利用、開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
(三)土地滅失
不可抗力一般指在簽訂合同以后，不是由于當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，而是由于發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)和人力不能克服、不能避免的強(qiáng)制力量，致使合同不能履行或不能完全履行時(shí)，當(dāng)事人可以全部或部分免除自己承擔(dān)的責(zé)任。不可抗力事故，一種為自然現(xiàn)象如自然原因造成的水災(zāi)、火災(zāi)、地震、颶風(fēng)等；一種為社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令等。因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致出讓國(guó)有土地使用權(quán)人無(wú)法按既有用途利用土地的，國(guó)家可收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)并退還剩余使用年限的出讓金。如果僅是耕地因洪水變?yōu)槌靥?，種植業(yè)轉(zhuǎn)為漁業(yè)的，則不構(gòu)成土地滅失。
九、國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股——出讓國(guó)有土地使用權(quán)的特殊形式
《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定，“國(guó)有土地有償使用的方式包括：(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；(二)國(guó)有土地租賃；(三)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者人股?！睆谋砻鎭?lái)看，依現(xiàn)行法的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式包括出讓、租賃、作價(jià)出資或人股與劃撥四種方式。
但進(jìn)一步分析后會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或人股實(shí)質(zhì)上是在出讓國(guó)有土地時(shí)所采取的一種特殊方式，企業(yè)由此取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)，其所應(yīng)向國(guó)家支付的出讓金抽象為國(guó)家對(duì)企業(yè)享有的股份?？梢?jiàn)作價(jià)出資或人股的后果均使企業(yè)取得了與交納出讓金效果完全一樣的出讓國(guó)有土地使用權(quán)，而《土地管理法實(shí)施條例》第29條將之與出讓并列作為國(guó)有土地有償使用的方式，體現(xiàn)了作價(jià)出資或人股的特殊性。因此，并未將作價(jià)出資或人股列為一項(xiàng)獨(dú)立的土地使用權(quán)取得方式，而將其并入出讓方式中。
《公司法》第24條規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東和股份有限公司的發(fā)起人可以用土地使用權(quán)作價(jià)出資?。1994年12月《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第10條規(guī)定，“國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股，經(jīng)評(píng)估作價(jià)后，界定為國(guó)家股，由土地管理部門(mén)委托國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地管理部門(mén)應(yīng)與國(guó)有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同”。
1998年2月國(guó)家土地局發(fā)布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第2款明確規(guī)定對(duì)國(guó)企改革中涉及的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)可采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式予以處置，并于第4款對(duì)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資人股作出了界定“本規(guī)定所稱國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有”。由此可見(jiàn)，國(guó)家可將出讓國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或人股(以出讓金為作價(jià)金額)，作為對(duì)企業(yè)的出資或股份投入，為了增加國(guó)家的土地收益，國(guó)家對(duì)企業(yè)享有相應(yīng)的股東權(quán)，企業(yè)享有出讓國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)作價(jià)出資或人股形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地管理部門(mén)應(yīng)與國(guó)有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同，以便將土地使用權(quán)用于投資、轉(zhuǎn)讓或者租賃。