第二節(jié) 我國的土地權(quán)利體系及其設(shè)置指導(dǎo)思想和基本原則
本節(jié)主要內(nèi)容：我國土地權(quán)利制度安排的指導(dǎo)思想和基本原則，我國土地所有權(quán)、土地使用權(quán)及土地他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容、特點(diǎn)。這都是考試大綱要求掌握的內(nèi)容。
我們在講述我國土地權(quán)利制度的指導(dǎo)思想和基本原則之前，首先要對我國的權(quán)利體系的組成有個(gè)全面的了解，也就是本節(jié)第一部分的內(nèi)容，這部分內(nèi)容我們著重在于理解并靈活掌握相關(guān)概念。
一、權(quán)利體系的設(shè)置
土地權(quán)利體系設(shè)置是指由國家對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出規(guī)定。
上一講我們提到一塊土地上的權(quán)利可以有國家所有權(quán)、土地?fù)碛惺褂脵?quán)，如果該土地的使用權(quán)被用以向銀行抵押貸款，那么便又附加了銀行的抵押權(quán)。因此，對于人們在土地上發(fā)生的各種各樣的權(quán)利必須要規(guī)范和理順，也就是說需要國家站在全社會的角度對土地權(quán)利體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過法律對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出安排和規(guī)定。
不同的國家和地區(qū)，其土地權(quán)利體系的設(shè)置都有不同的種類和內(nèi)容。同一國家和地區(qū)，在不同的社會制度下，或在不同的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，其土地權(quán)利體系的設(shè)置也往往不同。
我國剛解放時(shí)期的土地權(quán)利有所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)，所有權(quán)包括國有、鄉(xiāng)村公有、私有，他項(xiàng)權(quán)包括典權(quán)、抵押權(quán)等。
二、我國的土地權(quán)利體系（包括土地所有權(quán)體系、利用權(quán)體系）
(一)所有權(quán)體系
根據(jù)我國憲法第10條的規(guī)定，我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)有兩種，即國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。
1、國家土地所有權(quán)的性質(zhì)。單從國家主體身份上看，國家除了政治權(quán)利主體和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體（公權(quán)主體）的雙重身份外，在特殊情況下（包括，發(fā)行公債、接受無人繼承的遺產(chǎn)等），國家也可作為民事主體（私權(quán)主體）參與民事法律關(guān)系。但在行使土地所有權(quán)上，國家不是民事主體身份，國家土地所有權(quán)是一種公權(quán)利。因?yàn)榘凑瘴覈?，土地所有?quán)禁止轉(zhuǎn)讓，國有土地不能算作財(cái)產(chǎn)被交易，建立在公權(quán)利基礎(chǔ)之上的《土地管理法》，也不可能是私法。
2、農(nóng)村集體土地所有權(quán)含義比較模糊。最主要的是主體法律規(guī)定不明確?！凹w”一詞不是民法中的主體概念，根據(jù)《土地管理法》第10條的規(guī)定，“1、集體所有的土地依照法律屬于村民委員會經(jīng)營、管理；2、已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營、管理；3、已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理?！?BR> 中央書記處農(nóng)村政策研究室《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包制的意見》中指出：“鄉(xiāng)、村合作經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)力機(jī)構(gòu)是社員大會或社員代表大會；其執(zhí)行機(jī)構(gòu)是社員大會選舉產(chǎn)生的管理委員會，村合作經(jīng)濟(jì)組織管理委員會可以與村民委員會分立，也可以一套班子，兩塊牌子；鄉(xiāng)合作經(jīng)濟(jì)組織管理委員會應(yīng)與鄉(xiāng)政府分立?！庇捎诩w土地所有權(quán)主體的不明確，導(dǎo)致農(nóng)村共有財(cái)產(chǎn)管理難以規(guī)范，常常出現(xiàn)以村民委員會僭越集體經(jīng)濟(jì)組織職能的現(xiàn)象，導(dǎo)致村級干部濫用權(quán)力，侵害農(nóng)民的土地利益。
(二)土地利用權(quán)體系
利用權(quán)并不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，它不過是所有權(quán)以外的土地權(quán)利的總稱。我國目前的土地利用權(quán)的種類主要有：土地使用權(quán)和土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地他項(xiàng)權(quán)利。其中、土地使用權(quán)是我國整個(gè)土地利用權(quán)體系的核心。
1、土地使用權(quán)早在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期就已經(jīng)產(chǎn)生，獨(dú)立出來肇始于1990年國務(wù)院第55號令，即《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。根據(jù)該條例的規(guī)定，土地使用權(quán)一經(jīng)登記，就具有對抗一般人的法律效力，并且可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。至此，土地使用權(quán)已經(jīng)具有物權(quán)的性質(zhì)。
2、土地租賃權(quán)實(shí)際是指土地使用權(quán)租賃。土地使用權(quán)出租的概念，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
1）租賃權(quán)的客體是土地使用權(quán)。按照該條例第30條的規(guī)定土地使用權(quán)應(yīng)具有出讓國有土地使用權(quán)的條件，即出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同。即意味著出租土地使用權(quán)是出讓國有土地使用權(quán)權(quán)利客體的延續(xù)，雖然權(quán)利內(nèi)容不同，但權(quán)利的行使范圍及限制具有約束力和覆蓋性。例如承租人轉(zhuǎn)租土地使用權(quán)的，應(yīng)經(jīng)土地使用權(quán)人的同意。
2）出租土地使用權(quán)也應(yīng)具備轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本條件，按照條例第28條第二款的規(guī)定，未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。該條件正是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本條件。民事法律原則上將其列為債法的規(guī)定之中。今后在相關(guān)的土地立法中，應(yīng)在承繼“買賣不破租賃”制度的基礎(chǔ)上，提升其物權(quán)屬性.
3、土地抵押權(quán)指的是土地使用權(quán)抵押。這里的土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)使用權(quán)人到期不履行債務(wù)或宣告破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處分土地使用權(quán)，從中優(yōu)先受償。在我國，土地本身不能成為抵押權(quán)的標(biāo)的。通過處分抵押權(quán)取得的土地使用權(quán)，要受土地所有權(quán)的限制，表現(xiàn)為土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件和期限。土地使用權(quán)抵押的目的是通過它獲得貸款，并利用貸款開發(fā)土地，使金融業(yè)滲透到房地產(chǎn)業(yè)之中，保障房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的資金需求，同時(shí)也促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。
4、土地典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等在我國土地法律中尚沒有規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》中規(guī)定的相鄰權(quán)制度以及一些單行法規(guī)定的屬于現(xiàn)代地役權(quán)內(nèi)容的某些權(quán)利，例如采礦權(quán)、取水權(quán)、捕撈權(quán)、狩獵權(quán)、伐木權(quán)等。而地役權(quán)的范圍廣泛，而規(guī)則相對一致，因此對地役權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一立法應(yīng)當(dāng)是未來的發(fā)展方向。
本節(jié)主要內(nèi)容：我國土地權(quán)利制度安排的指導(dǎo)思想和基本原則，我國土地所有權(quán)、土地使用權(quán)及土地他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容、特點(diǎn)。這都是考試大綱要求掌握的內(nèi)容。
我們在講述我國土地權(quán)利制度的指導(dǎo)思想和基本原則之前，首先要對我國的權(quán)利體系的組成有個(gè)全面的了解，也就是本節(jié)第一部分的內(nèi)容，這部分內(nèi)容我們著重在于理解并靈活掌握相關(guān)概念。
一、權(quán)利體系的設(shè)置
土地權(quán)利體系設(shè)置是指由國家對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出規(guī)定。
上一講我們提到一塊土地上的權(quán)利可以有國家所有權(quán)、土地?fù)碛惺褂脵?quán)，如果該土地的使用權(quán)被用以向銀行抵押貸款，那么便又附加了銀行的抵押權(quán)。因此，對于人們在土地上發(fā)生的各種各樣的權(quán)利必須要規(guī)范和理順，也就是說需要國家站在全社會的角度對土地權(quán)利體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過法律對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出安排和規(guī)定。
不同的國家和地區(qū)，其土地權(quán)利體系的設(shè)置都有不同的種類和內(nèi)容。同一國家和地區(qū)，在不同的社會制度下，或在不同的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，其土地權(quán)利體系的設(shè)置也往往不同。
我國剛解放時(shí)期的土地權(quán)利有所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)，所有權(quán)包括國有、鄉(xiāng)村公有、私有，他項(xiàng)權(quán)包括典權(quán)、抵押權(quán)等。
二、我國的土地權(quán)利體系（包括土地所有權(quán)體系、利用權(quán)體系）
(一)所有權(quán)體系
根據(jù)我國憲法第10條的規(guī)定，我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)有兩種，即國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。
1、國家土地所有權(quán)的性質(zhì)。單從國家主體身份上看，國家除了政治權(quán)利主體和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體（公權(quán)主體）的雙重身份外，在特殊情況下（包括，發(fā)行公債、接受無人繼承的遺產(chǎn)等），國家也可作為民事主體（私權(quán)主體）參與民事法律關(guān)系。但在行使土地所有權(quán)上，國家不是民事主體身份，國家土地所有權(quán)是一種公權(quán)利。因?yàn)榘凑瘴覈?，土地所有?quán)禁止轉(zhuǎn)讓，國有土地不能算作財(cái)產(chǎn)被交易，建立在公權(quán)利基礎(chǔ)之上的《土地管理法》，也不可能是私法。
2、農(nóng)村集體土地所有權(quán)含義比較模糊。最主要的是主體法律規(guī)定不明確?！凹w”一詞不是民法中的主體概念，根據(jù)《土地管理法》第10條的規(guī)定，“1、集體所有的土地依照法律屬于村民委員會經(jīng)營、管理；2、已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營、管理；3、已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理?！?BR> 中央書記處農(nóng)村政策研究室《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包制的意見》中指出：“鄉(xiāng)、村合作經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)力機(jī)構(gòu)是社員大會或社員代表大會；其執(zhí)行機(jī)構(gòu)是社員大會選舉產(chǎn)生的管理委員會，村合作經(jīng)濟(jì)組織管理委員會可以與村民委員會分立，也可以一套班子，兩塊牌子；鄉(xiāng)合作經(jīng)濟(jì)組織管理委員會應(yīng)與鄉(xiāng)政府分立?！庇捎诩w土地所有權(quán)主體的不明確，導(dǎo)致農(nóng)村共有財(cái)產(chǎn)管理難以規(guī)范，常常出現(xiàn)以村民委員會僭越集體經(jīng)濟(jì)組織職能的現(xiàn)象，導(dǎo)致村級干部濫用權(quán)力，侵害農(nóng)民的土地利益。
(二)土地利用權(quán)體系
利用權(quán)并不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，它不過是所有權(quán)以外的土地權(quán)利的總稱。我國目前的土地利用權(quán)的種類主要有：土地使用權(quán)和土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地他項(xiàng)權(quán)利。其中、土地使用權(quán)是我國整個(gè)土地利用權(quán)體系的核心。
1、土地使用權(quán)早在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期就已經(jīng)產(chǎn)生，獨(dú)立出來肇始于1990年國務(wù)院第55號令，即《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。根據(jù)該條例的規(guī)定，土地使用權(quán)一經(jīng)登記，就具有對抗一般人的法律效力，并且可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。至此，土地使用權(quán)已經(jīng)具有物權(quán)的性質(zhì)。
2、土地租賃權(quán)實(shí)際是指土地使用權(quán)租賃。土地使用權(quán)出租的概念，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
1）租賃權(quán)的客體是土地使用權(quán)。按照該條例第30條的規(guī)定土地使用權(quán)應(yīng)具有出讓國有土地使用權(quán)的條件，即出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同。即意味著出租土地使用權(quán)是出讓國有土地使用權(quán)權(quán)利客體的延續(xù)，雖然權(quán)利內(nèi)容不同，但權(quán)利的行使范圍及限制具有約束力和覆蓋性。例如承租人轉(zhuǎn)租土地使用權(quán)的，應(yīng)經(jīng)土地使用權(quán)人的同意。
2）出租土地使用權(quán)也應(yīng)具備轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本條件，按照條例第28條第二款的規(guī)定，未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。該條件正是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本條件。民事法律原則上將其列為債法的規(guī)定之中。今后在相關(guān)的土地立法中，應(yīng)在承繼“買賣不破租賃”制度的基礎(chǔ)上，提升其物權(quán)屬性.
3、土地抵押權(quán)指的是土地使用權(quán)抵押。這里的土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)使用權(quán)人到期不履行債務(wù)或宣告破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處分土地使用權(quán)，從中優(yōu)先受償。在我國，土地本身不能成為抵押權(quán)的標(biāo)的。通過處分抵押權(quán)取得的土地使用權(quán)，要受土地所有權(quán)的限制，表現(xiàn)為土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件和期限。土地使用權(quán)抵押的目的是通過它獲得貸款，并利用貸款開發(fā)土地，使金融業(yè)滲透到房地產(chǎn)業(yè)之中，保障房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的資金需求，同時(shí)也促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。
4、土地典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等在我國土地法律中尚沒有規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》中規(guī)定的相鄰權(quán)制度以及一些單行法規(guī)定的屬于現(xiàn)代地役權(quán)內(nèi)容的某些權(quán)利，例如采礦權(quán)、取水權(quán)、捕撈權(quán)、狩獵權(quán)、伐木權(quán)等。而地役權(quán)的范圍廣泛，而規(guī)則相對一致，因此對地役權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一立法應(yīng)當(dāng)是未來的發(fā)展方向。