第十二條 依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。
【釋義】 本條是關(guān)于土地變更登記的規(guī)定。
一、本條是對(duì)原土地管理法第十條的修訂。原土地管理法第十條規(guī)定，依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。本條對(duì)原土地管理法第十條的修訂為：一是增加了改變土地“用途”也需要進(jìn)行變更登記。增加這一規(guī)定，主要是因?yàn)橥抻喓蟮耐恋毓芾矸ㄋ?guī)定的土地用途管制制度相銜接。土地用途變更登記是土地用途管制的重要手段，因?yàn)橥恋赜猛臼峭恋貦?quán)利的重要內(nèi)容，土地權(quán)利未經(jīng)登記不受法律保護(hù)；土地用途是依照土地利用規(guī)劃確定的，改變用途要審查其是否符合規(guī)劃；變更土地用途應(yīng)進(jìn)行合法的審批，通過變更登記可以有效地進(jìn)行監(jiān)督；土地用途決定土地價(jià)值，通過土地用途變更登記有助于保證國(guó)家土地收益。二是將“必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書”修訂為“應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”。將“必須”改為“應(yīng)當(dāng)”主要是考慮到這種行為是一種民事權(quán)利的保護(hù)問題，該權(quán)利的行使一般應(yīng)由當(dāng)事人自己來決定，不宜完全靠行政手段來解決。
二、本條所講土地變更登記是指國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及土地的用途發(fā)生變化（即初始登記的內(nèi)容發(fā)生變化）由土地使用者、所有者到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的登記。土地使用者、所有者在初始登記發(fā)生變化后，應(yīng)進(jìn)行變更登記。土地使用權(quán)、所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不經(jīng)變更登記的，不具有法律效力，即不僅不能以其權(quán)利變更對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的后果。
三、依法改變土地權(quán)屬和用途應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)的，主要包括下述情形：
1．非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，在工程竣工一個(gè)月內(nèi)，由土地使用者按規(guī)定的程序申請(qǐng)復(fù)查后再正式辦理土地變更登記。
2．依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)持出讓、轉(zhuǎn)讓合同，向土地行政主管部門申請(qǐng)土地登記。
3．因贈(zèng)與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有關(guān)的合法證明文件，向土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
4．因農(nóng)用土地交換、調(diào)整引起土地使用權(quán)或土地所有權(quán)變更的，應(yīng)由雙方持協(xié)議和有關(guān)文件到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
5．宗地合并或一宗地分割為兩宗以上宗地時(shí)，有關(guān)各方應(yīng)持合并或分割協(xié)議書及其他合法的證明文件到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
6．因機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起土地權(quán)屬變更的，變更的各方應(yīng)持有關(guān)的合法證明文件到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
7．抵押由土地出讓、轉(zhuǎn)讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)持國(guó)有土地使用證和抵押合同到土地行政主管部門申請(qǐng)土地抵押權(quán)登記。同一宗地多次抵押時(shí)，土地行政主管部門依據(jù)收到抵押權(quán)登記申請(qǐng)的先后為序進(jìn)行登記。因債權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)土地變更登記時(shí)，原抵押權(quán)登記次序不變動(dòng)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，抵押人和新取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)共同到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
8．因土地征用、劃撥、土地使用權(quán)依法收回、抵押終止或因自然災(zāi)害等原因，土地使用權(quán)或所有權(quán)消滅的，土地使用者、所有者，應(yīng)持有關(guān)證明文件到土地行政主管部門申請(qǐng)注銷土地登記。經(jīng)土地行政主管部門審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)變更或注銷土地登記，吊銷土地證書。
9、因更改土地使用者、所有者的名稱、地址，或因變更土地的主要用途和因錯(cuò)、漏登記的，應(yīng)由土地使用者、所有者，持有關(guān)證明文件到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
四、提交證書與核發(fā)證書。凡申請(qǐng)土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記的，除上述需要提交的文件資料外，必須向土地行政主管部門提交原土地證書。土地行政主管部門根據(jù)土地使用者、所有者申請(qǐng)變更土地登記的申請(qǐng)書經(jīng)地籍調(diào)查、審核，符合變更土地登記規(guī)定的，報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，變更注冊(cè)登記，更換或更改土地證書，地籍圖、土地歸戶冊(cè)（土地歸戶卡組裝）作相應(yīng)的更改。
【釋義】 本條是關(guān)于土地變更登記的規(guī)定。
一、本條是對(duì)原土地管理法第十條的修訂。原土地管理法第十條規(guī)定，依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。本條對(duì)原土地管理法第十條的修訂為：一是增加了改變土地“用途”也需要進(jìn)行變更登記。增加這一規(guī)定，主要是因?yàn)橥抻喓蟮耐恋毓芾矸ㄋ?guī)定的土地用途管制制度相銜接。土地用途變更登記是土地用途管制的重要手段，因?yàn)橥恋赜猛臼峭恋貦?quán)利的重要內(nèi)容，土地權(quán)利未經(jīng)登記不受法律保護(hù)；土地用途是依照土地利用規(guī)劃確定的，改變用途要審查其是否符合規(guī)劃；變更土地用途應(yīng)進(jìn)行合法的審批，通過變更登記可以有效地進(jìn)行監(jiān)督；土地用途決定土地價(jià)值，通過土地用途變更登記有助于保證國(guó)家土地收益。二是將“必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書”修訂為“應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”。將“必須”改為“應(yīng)當(dāng)”主要是考慮到這種行為是一種民事權(quán)利的保護(hù)問題，該權(quán)利的行使一般應(yīng)由當(dāng)事人自己來決定，不宜完全靠行政手段來解決。
二、本條所講土地變更登記是指國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及土地的用途發(fā)生變化（即初始登記的內(nèi)容發(fā)生變化）由土地使用者、所有者到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的登記。土地使用者、所有者在初始登記發(fā)生變化后，應(yīng)進(jìn)行變更登記。土地使用權(quán)、所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不經(jīng)變更登記的，不具有法律效力，即不僅不能以其權(quán)利變更對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的后果。
三、依法改變土地權(quán)屬和用途應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)的，主要包括下述情形：
1．非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，在工程竣工一個(gè)月內(nèi)，由土地使用者按規(guī)定的程序申請(qǐng)復(fù)查后再正式辦理土地變更登記。
2．依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)持出讓、轉(zhuǎn)讓合同，向土地行政主管部門申請(qǐng)土地登記。
3．因贈(zèng)與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有關(guān)的合法證明文件，向土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
4．因農(nóng)用土地交換、調(diào)整引起土地使用權(quán)或土地所有權(quán)變更的，應(yīng)由雙方持協(xié)議和有關(guān)文件到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
5．宗地合并或一宗地分割為兩宗以上宗地時(shí)，有關(guān)各方應(yīng)持合并或分割協(xié)議書及其他合法的證明文件到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
6．因機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起土地權(quán)屬變更的，變更的各方應(yīng)持有關(guān)的合法證明文件到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
7．抵押由土地出讓、轉(zhuǎn)讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)持國(guó)有土地使用證和抵押合同到土地行政主管部門申請(qǐng)土地抵押權(quán)登記。同一宗地多次抵押時(shí)，土地行政主管部門依據(jù)收到抵押權(quán)登記申請(qǐng)的先后為序進(jìn)行登記。因債權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)土地變更登記時(shí)，原抵押權(quán)登記次序不變動(dòng)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，抵押人和新取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)共同到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
8．因土地征用、劃撥、土地使用權(quán)依法收回、抵押終止或因自然災(zāi)害等原因，土地使用權(quán)或所有權(quán)消滅的，土地使用者、所有者，應(yīng)持有關(guān)證明文件到土地行政主管部門申請(qǐng)注銷土地登記。經(jīng)土地行政主管部門審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)變更或注銷土地登記，吊銷土地證書。
9、因更改土地使用者、所有者的名稱、地址，或因變更土地的主要用途和因錯(cuò)、漏登記的，應(yīng)由土地使用者、所有者，持有關(guān)證明文件到土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記。
四、提交證書與核發(fā)證書。凡申請(qǐng)土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記的，除上述需要提交的文件資料外，必須向土地行政主管部門提交原土地證書。土地行政主管部門根據(jù)土地使用者、所有者申請(qǐng)變更土地登記的申請(qǐng)書經(jīng)地籍調(diào)查、審核，符合變更土地登記規(guī)定的，報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，變更注冊(cè)登記，更換或更改土地證書，地籍圖、土地歸戶冊(cè)（土地歸戶卡組裝）作相應(yīng)的更改。