問：2003年7月，我與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房認購契約。總價款36萬元，我于同月向開發(fā)商交首付房款11萬元，開發(fā)商承諾的交房日期為2005年5月30日。我與開發(fā)商約定，逾期超過90天開發(fā)商仍未交房，我就有權解除合同?？稍?005年12月26日開發(fā)商所售房屋仍未竣工。后來我了解到開發(fā)商所售房屋并沒有取得銷售許可證，我想到法院起訴，請問我請求確認合同無效還是請求逾期交房違約解除合同？
答：開發(fā)商在出售商品房前未取得銷售許可證，且在你起訴前仍未取得商品房預售許可證，你們的協(xié)議應屬于無效合同。你應該請求法院確認你們雙方簽訂的合同無效，返還購房款、利息、損失。在某些條件具備的情況下，你也可以請求雙倍賠償。
合同無效與違約是兩個不同的法律概念，合同無效指因雙方的行為違反法律強制性規(guī)定或其它違法行為，該合同自始不發(fā)生法律效力，而違約是指在合同有效的前提下，一方不履行合同的事先約定，違反了合同中約定的條款或法律規(guī)定的義務。本案當中，開發(fā)商在沒有取得銷售許可證的前提下就向購房人出售房屋。首先，不符合城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預售應向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；根據(jù)《人民法院關于適用審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房銷售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。也就是說，起訴前還沒有辦理許可證的，應認定無效。根據(jù)合同法第五十二條第五款的規(guī)定，也應認定雙方的合同無效。所以，你應該起訴確認合同無效。
答：開發(fā)商在出售商品房前未取得銷售許可證，且在你起訴前仍未取得商品房預售許可證，你們的協(xié)議應屬于無效合同。你應該請求法院確認你們雙方簽訂的合同無效，返還購房款、利息、損失。在某些條件具備的情況下，你也可以請求雙倍賠償。
合同無效與違約是兩個不同的法律概念，合同無效指因雙方的行為違反法律強制性規(guī)定或其它違法行為，該合同自始不發(fā)生法律效力，而違約是指在合同有效的前提下，一方不履行合同的事先約定，違反了合同中約定的條款或法律規(guī)定的義務。本案當中，開發(fā)商在沒有取得銷售許可證的前提下就向購房人出售房屋。首先，不符合城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預售應向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；根據(jù)《人民法院關于適用審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房銷售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。也就是說，起訴前還沒有辦理許可證的，應認定無效。根據(jù)合同法第五十二條第五款的規(guī)定，也應認定雙方的合同無效。所以，你應該起訴確認合同無效。