問(wèn)：2003年7月，我與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)契約。總價(jià)款36萬(wàn)元，我于同月向開發(fā)商交首付房款11萬(wàn)元，開發(fā)商承諾的交房日期為2005年5月30日。我與開發(fā)商約定，逾期超過(guò)90天開發(fā)商仍未交房，我就有權(quán)解除合同。可在2005年12月26日開發(fā)商所售房屋仍未竣工。后來(lái)我了解到開發(fā)商所售房屋并沒(méi)有取得銷售許可證，我想到法院起訴，請(qǐng)問(wèn)我請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效還是請(qǐng)求逾期交房違約解除合同？
答：開發(fā)商在出售商品房前未取得銷售許可證，且在你起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，你們的協(xié)議應(yīng)屬于無(wú)效合同。你應(yīng)該請(qǐng)求法院確認(rèn)你們雙方簽訂的合同無(wú)效，返還購(gòu)房款、利息、損失。在某些條件具備的情況下，你也可以請(qǐng)求雙倍賠償。
合同無(wú)效與違約是兩個(gè)不同的法律概念，合同無(wú)效指因雙方的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或其它違法行為，該合同自始不發(fā)生法律效力，而違約是指在合同有效的前提下，一方不履行合同的事先約定，違反了合同中約定的條款或法律規(guī)定的義務(wù)。本案當(dāng)中，開發(fā)商在沒(méi)有取得銷售許可證的前提下就向購(gòu)房人出售房屋。首先，不符合城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；根據(jù)《人民法院關(guān)于適用審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房銷售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。也就是說(shuō)，起訴前還沒(méi)有辦理許可證的，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。根據(jù)合同法第五十二條第五款的規(guī)定，也應(yīng)認(rèn)定雙方的合同無(wú)效。所以，你應(yīng)該起訴確認(rèn)合同無(wú)效。
答：開發(fā)商在出售商品房前未取得銷售許可證，且在你起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，你們的協(xié)議應(yīng)屬于無(wú)效合同。你應(yīng)該請(qǐng)求法院確認(rèn)你們雙方簽訂的合同無(wú)效，返還購(gòu)房款、利息、損失。在某些條件具備的情況下，你也可以請(qǐng)求雙倍賠償。
合同無(wú)效與違約是兩個(gè)不同的法律概念，合同無(wú)效指因雙方的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或其它違法行為，該合同自始不發(fā)生法律效力，而違約是指在合同有效的前提下，一方不履行合同的事先約定，違反了合同中約定的條款或法律規(guī)定的義務(wù)。本案當(dāng)中，開發(fā)商在沒(méi)有取得銷售許可證的前提下就向購(gòu)房人出售房屋。首先，不符合城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；根據(jù)《人民法院關(guān)于適用審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房銷售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。也就是說(shuō)，起訴前還沒(méi)有辦理許可證的，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。根據(jù)合同法第五十二條第五款的規(guī)定，也應(yīng)認(rèn)定雙方的合同無(wú)效。所以，你應(yīng)該起訴確認(rèn)合同無(wú)效。