第七十三條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
【釋義】 本條是對買賣和以其他形式非法轉讓土地行為的處罰規(guī)定。
一、本條規(guī)定的買賣或者以其他形式非法轉讓土地的違法行為，依據(jù)其非法轉讓的土地權利內容的不同，概括起來，主要表現(xiàn)為以下三種情況：
1．買賣、非法轉讓國有土地、農(nóng)民集體所有土地所有權的行為。根據(jù)我國憲法和本法第二條的規(guī)定，國家實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制；除土地使用權可以依法轉讓以外，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。根據(jù)本法第二章關于土地的所有權和使用權的規(guī)定，我國的土地所有權依法由國家或農(nóng)民集體所有。因此，任何單位或者個人，只能依法取得土地的使用權，而不得對其使用的土地進行買賣或者以其他形式轉讓土地所有權。
2．非法轉讓國有土地使用權的行為。城市房地產(chǎn)管理法對國有土地使用權的轉讓作出了具體的規(guī)定。轉讓土地使用權，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。為了維護土地市場秩序和國家利益，城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等法律、法規(guī)規(guī)定，以下情況土地使用權不得轉讓，違法轉讓的，即構成本法規(guī)定的非法轉讓土地使用權的行為。具體講，以出讓方式取得的土地使用權不得轉讓的情況包括：（1）未按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）未按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；（6）土地權屬有爭議的；（7）未依法登記，領取權屬證書的；（8）有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的禁止轉讓的其他情形。以劃撥方式取得的土地使用權不得轉讓的情況包括：（1）轉讓房地產(chǎn)時，未按照國務院的規(guī)定報有批準權的人民政府批準的；（2）有批準權的人民政府根據(jù)國務院的規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但轉讓方未按照國務院規(guī)定將轉讓的房地產(chǎn)所獲得的收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理的。
3．非法轉讓農(nóng)民集體所有土地使用權的行為，系指違反本法第六十三條的規(guī)定，轉讓農(nóng)民集體所有土地的使用權用于非農(nóng)業(yè)建設的行為。
二、對本條規(guī)定的違法行為的處罰措施，主要有以下幾種：
1．對違法行為人處以沒收其違法所得的處罰。這里的違法所得，是指買賣或者非法轉讓土地時所獲得的全部價款。但不包括土地本身，即不包含沒收土地。根據(jù)本條規(guī)定，沒收違法所得的處罰決定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門作出。該處罰的相對人，是在買賣或者非法轉讓土地的活動中，取得違法所得的當事人。對沒有違法所得的，不適用該處罰措施。
2．對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施。這是對在非法取得的土地上新建建筑物行為的處罰規(guī)定。這項處罰措施是針對非法轉讓的土地的受讓方作出的，取得非法轉讓的土地，往往是從事某項建設活動，其建設活動根據(jù)本條的規(guī)定是違法的，但對其在非法轉讓的土地上新建設的建筑物或者其他設施，應當根據(jù)有關土地利用總體規(guī)劃的要求，分別情況處理：（1）對于違反土地利用總體規(guī)劃新建的建筑物和其他設施，應當予以拆除。由有關土地行政主管部門對其作出限期拆除，恢復土地原狀的處罰決定，即確定一定的期限，要求違法者在規(guī)定的期限內拆除違法建筑物和其他設施，并保證在該期限內將占用的土地恢復原狀。要求違法者拆除違法建筑的目的，是要將違法占用的土地恢復到被占用前的狀態(tài)。（2）符合土地利用總體規(guī)劃要求的，可以不拆除，由土地行政主管部門予以沒收。
3．罰款。根據(jù)本條的規(guī)定，土地行政主管部門在對非法轉讓土地的雙方當事人分別作出前述處罰決定的同時，可以作出并處罰款的決定。是否并處罰款，由土地行政主管部門根據(jù)具體案件的情節(jié)決定。例如，非法轉讓土地的行為沒有違法所得時，為了達到對違法者的教育、懲戒作用，可以決定給予其罰款的處罰?；蛘?，對違法行為具體情節(jié)較為嚴重等，也可以作出并處罰款的決定。
4．行政處分。此項處罰，是針對違法者為單位的情況作出的規(guī)定。對單位違法，在依據(jù)本條規(guī)定作出有關行政處罰的同時，還應當對該單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員由其所在單位或者其上級主管部門，或者由行政監(jiān)察部門依法給予行政處分。
5．刑事處罰。本條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地，構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。我國刑法第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，構成犯罪。根據(jù)這一規(guī)定，非法轉讓土地的違法行為構成犯罪，必須符合以下條件：
（1）主觀方面是出于故意，并以牟利為目的，即，以獲取經(jīng)濟上的利益為目的。
（2）犯罪主體既可以是企業(yè)、事業(yè)單位，也可以是個人。
（3）客觀上必須是實施了倒賣、非法轉讓土地使用權的行為。對于買賣、非法轉讓土地所有權的，刑法并未作出明確規(guī)定，由于使用權基于所有權而產(chǎn)生，從非法轉讓土地的實質上看，非法轉讓土地所有權，其使用權也隨之轉移，也應當構成本罪。
（4）行為的危害后果情節(jié)嚴重。根據(jù)刑法的有關規(guī)定，情節(jié)顯著輕微的，不構成犯罪。所謂“情節(jié)嚴重的”，主要是指非法轉讓、倒賣土地面積、數(shù)量大；非法轉讓的所得巨大或者因非法轉讓使土地－尤其是耕地受到嚴重破壞，造成其他惡劣影響的等。根據(jù)刑法第二百二十八條的規(guī)定，對犯罪視情節(jié)分兩檔適用具體的刑罰：（1）情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。罰金的數(shù)額，以非法轉讓土地使用權的價額為計算依據(jù)。（2）情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。對單位犯罪的，對單位判處罰金，并對單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員判處該條規(guī)定的刑罰。
【釋義】 本條是對買賣和以其他形式非法轉讓土地行為的處罰規(guī)定。
一、本條規(guī)定的買賣或者以其他形式非法轉讓土地的違法行為，依據(jù)其非法轉讓的土地權利內容的不同，概括起來，主要表現(xiàn)為以下三種情況：
1．買賣、非法轉讓國有土地、農(nóng)民集體所有土地所有權的行為。根據(jù)我國憲法和本法第二條的規(guī)定，國家實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制；除土地使用權可以依法轉讓以外，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。根據(jù)本法第二章關于土地的所有權和使用權的規(guī)定，我國的土地所有權依法由國家或農(nóng)民集體所有。因此，任何單位或者個人，只能依法取得土地的使用權，而不得對其使用的土地進行買賣或者以其他形式轉讓土地所有權。
2．非法轉讓國有土地使用權的行為。城市房地產(chǎn)管理法對國有土地使用權的轉讓作出了具體的規(guī)定。轉讓土地使用權，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。為了維護土地市場秩序和國家利益，城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等法律、法規(guī)規(guī)定，以下情況土地使用權不得轉讓，違法轉讓的，即構成本法規(guī)定的非法轉讓土地使用權的行為。具體講，以出讓方式取得的土地使用權不得轉讓的情況包括：（1）未按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）未按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；（6）土地權屬有爭議的；（7）未依法登記，領取權屬證書的；（8）有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的禁止轉讓的其他情形。以劃撥方式取得的土地使用權不得轉讓的情況包括：（1）轉讓房地產(chǎn)時，未按照國務院的規(guī)定報有批準權的人民政府批準的；（2）有批準權的人民政府根據(jù)國務院的規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但轉讓方未按照國務院規(guī)定將轉讓的房地產(chǎn)所獲得的收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理的。
3．非法轉讓農(nóng)民集體所有土地使用權的行為，系指違反本法第六十三條的規(guī)定，轉讓農(nóng)民集體所有土地的使用權用于非農(nóng)業(yè)建設的行為。
二、對本條規(guī)定的違法行為的處罰措施，主要有以下幾種：
1．對違法行為人處以沒收其違法所得的處罰。這里的違法所得，是指買賣或者非法轉讓土地時所獲得的全部價款。但不包括土地本身，即不包含沒收土地。根據(jù)本條規(guī)定，沒收違法所得的處罰決定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門作出。該處罰的相對人，是在買賣或者非法轉讓土地的活動中，取得違法所得的當事人。對沒有違法所得的，不適用該處罰措施。
2．對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施。這是對在非法取得的土地上新建建筑物行為的處罰規(guī)定。這項處罰措施是針對非法轉讓的土地的受讓方作出的，取得非法轉讓的土地，往往是從事某項建設活動，其建設活動根據(jù)本條的規(guī)定是違法的，但對其在非法轉讓的土地上新建設的建筑物或者其他設施，應當根據(jù)有關土地利用總體規(guī)劃的要求，分別情況處理：（1）對于違反土地利用總體規(guī)劃新建的建筑物和其他設施，應當予以拆除。由有關土地行政主管部門對其作出限期拆除，恢復土地原狀的處罰決定，即確定一定的期限，要求違法者在規(guī)定的期限內拆除違法建筑物和其他設施，并保證在該期限內將占用的土地恢復原狀。要求違法者拆除違法建筑的目的，是要將違法占用的土地恢復到被占用前的狀態(tài)。（2）符合土地利用總體規(guī)劃要求的，可以不拆除，由土地行政主管部門予以沒收。
3．罰款。根據(jù)本條的規(guī)定，土地行政主管部門在對非法轉讓土地的雙方當事人分別作出前述處罰決定的同時，可以作出并處罰款的決定。是否并處罰款，由土地行政主管部門根據(jù)具體案件的情節(jié)決定。例如，非法轉讓土地的行為沒有違法所得時，為了達到對違法者的教育、懲戒作用，可以決定給予其罰款的處罰?；蛘?，對違法行為具體情節(jié)較為嚴重等，也可以作出并處罰款的決定。
4．行政處分。此項處罰，是針對違法者為單位的情況作出的規(guī)定。對單位違法，在依據(jù)本條規(guī)定作出有關行政處罰的同時，還應當對該單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員由其所在單位或者其上級主管部門，或者由行政監(jiān)察部門依法給予行政處分。
5．刑事處罰。本條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地，構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。我國刑法第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，構成犯罪。根據(jù)這一規(guī)定，非法轉讓土地的違法行為構成犯罪，必須符合以下條件：
（1）主觀方面是出于故意，并以牟利為目的，即，以獲取經(jīng)濟上的利益為目的。
（2）犯罪主體既可以是企業(yè)、事業(yè)單位，也可以是個人。
（3）客觀上必須是實施了倒賣、非法轉讓土地使用權的行為。對于買賣、非法轉讓土地所有權的，刑法并未作出明確規(guī)定，由于使用權基于所有權而產(chǎn)生，從非法轉讓土地的實質上看，非法轉讓土地所有權，其使用權也隨之轉移，也應當構成本罪。
（4）行為的危害后果情節(jié)嚴重。根據(jù)刑法的有關規(guī)定，情節(jié)顯著輕微的，不構成犯罪。所謂“情節(jié)嚴重的”，主要是指非法轉讓、倒賣土地面積、數(shù)量大；非法轉讓的所得巨大或者因非法轉讓使土地－尤其是耕地受到嚴重破壞，造成其他惡劣影響的等。根據(jù)刑法第二百二十八條的規(guī)定，對犯罪視情節(jié)分兩檔適用具體的刑罰：（1）情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。罰金的數(shù)額，以非法轉讓土地使用權的價額為計算依據(jù)。（2）情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。對單位犯罪的，對單位判處罰金，并對單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員判處該條規(guī)定的刑罰。