考點11：房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容
重點等級：☆☆
1．宏觀因素分析
房地產(chǎn)市場分析首先要就影響整個房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。投資者首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是衰退階段。
2．市場供求分析
房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析通常從以下方面入手。(1)供給分析。主要內(nèi)容有：①調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給；②分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃；③Ⅰ【A．吸納率分析 B．房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析 C．家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D．投資購買和使用購買的比例分析】和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。(2)需求分析。主要內(nèi)容有：①需求預測；②分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目；③吸納率分析；④市場購買者的產(chǎn)品功能需求。
(3)競爭分析。主要內(nèi)容有：列出與競爭有關(guān)項目的功能、特點與市場細分，明確擬建項目的目標使用者兩個方面。
(4)市場占有率分析。主要內(nèi)容有：①基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢；②市場占有率分析結(jié)果，要求計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。
經(jīng)典試題
(判斷題)1．對于寫字樓項目，要充分考慮項目所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量，最后才能確定項目的規(guī)模、檔次。( )
【答案】╳
【解析】
參考答案 Ⅰ．B（真題涉及） 1．╳
重點等級：☆☆
1．宏觀因素分析
房地產(chǎn)市場分析首先要就影響整個房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。投資者首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是衰退階段。
2．市場供求分析
房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析通常從以下方面入手。(1)供給分析。主要內(nèi)容有：①調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給；②分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃；③Ⅰ【A．吸納率分析 B．房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析 C．家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D．投資購買和使用購買的比例分析】和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。(2)需求分析。主要內(nèi)容有：①需求預測；②分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目；③吸納率分析；④市場購買者的產(chǎn)品功能需求。
(3)競爭分析。主要內(nèi)容有：列出與競爭有關(guān)項目的功能、特點與市場細分，明確擬建項目的目標使用者兩個方面。
(4)市場占有率分析。主要內(nèi)容有：①基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢；②市場占有率分析結(jié)果，要求計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。
經(jīng)典試題
(判斷題)1．對于寫字樓項目，要充分考慮項目所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量，最后才能確定項目的規(guī)模、檔次。( )
【答案】╳
【解析】
參考答案 Ⅰ．B（真題涉及） 1．╳