四、假設開發(fā)法：難點是利潤的估算和開發(fā)完成后房地產價值的測算。
1、適用對象和條件：假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價。對于有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價的假設和限制條件，并在報告中作特別說明，說明它對估價結果的影響或估價結果對其的依賴性。
2、假設開發(fā)法估價結果的可靠性取決于：
⑴是否根據房地產估價的合法原則和使用原則，正確地判斷了房地產的開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。
⑵是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。
⑶良好的社會環(huán)境也影響著假設開發(fā)法的效果。①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應計劃。
3、假設開發(fā)法的操作步驟：
①調查待開發(fā)房地產的基本情況； ②選擇的開發(fā)利用方式； ③估計開發(fā)建設期；
④預測開發(fā)完成后的房地產價值（市場比較法和長期趨勢法相結合求取）；
⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費； ⑥進行具體計算。
4、假設開發(fā)法進行估價的公式：
①求生地價值的公式：A 適用于將生地建成房屋的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
B 適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
②求毛地價值的公式：A 適用于將毛地建成房屋的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
B 適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
③求熟地價值的公式：
熟地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
④求在建工程價值的公式：
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費
⑤求舊房價值的公式：
舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費
1、適用對象和條件：假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價。對于有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價的假設和限制條件，并在報告中作特別說明，說明它對估價結果的影響或估價結果對其的依賴性。
2、假設開發(fā)法估價結果的可靠性取決于：
⑴是否根據房地產估價的合法原則和使用原則，正確地判斷了房地產的開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。
⑵是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。
⑶良好的社會環(huán)境也影響著假設開發(fā)法的效果。①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應計劃。
3、假設開發(fā)法的操作步驟：
①調查待開發(fā)房地產的基本情況； ②選擇的開發(fā)利用方式； ③估計開發(fā)建設期；
④預測開發(fā)完成后的房地產價值（市場比較法和長期趨勢法相結合求取）；
⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費； ⑥進行具體計算。
4、假設開發(fā)法進行估價的公式：
①求生地價值的公式：A 適用于將生地建成房屋的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
B 適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
②求毛地價值的公式：A 適用于將毛地建成房屋的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
B 適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
③求熟地價值的公式：
熟地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
④求在建工程價值的公式：
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費
⑤求舊房價值的公式：
舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費