租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制
(一)租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容
1、租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。（與出讓國有土地使用權(quán)相比：其依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，即可將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。）
2、依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
注意：與出讓國有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬的區(qū)別。出讓國有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權(quán)，其并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
(二)租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制
1．用途的限制
（1）租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意
（2）以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開發(fā).
（3）在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。
2．期限的限制
（1）、租賃期限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限。
（2）、對租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓年限處置。
（3）、根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權(quán)租賃可分別實行短期租賃和長期租賃：
對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，租期一般不超過五年；
對需進行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。
(一)租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容
1、租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。（與出讓國有土地使用權(quán)相比：其依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，即可將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。）
2、依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
注意：與出讓國有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬的區(qū)別。出讓國有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權(quán)，其并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
(二)租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制
1．用途的限制
（1）租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意
（2）以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開發(fā).
（3）在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。
2．期限的限制
（1）、租賃期限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限。
（2）、對租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓年限處置。
（3）、根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權(quán)租賃可分別實行短期租賃和長期租賃：
對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，租期一般不超過五年；
對需進行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。