土地出讓逆向競價解決途徑
土地出讓逆向競價有無解決途徑?筆者認(rèn)為，有!仍是通過“招拍掛”的形式，只不過競拍的不是土地而是房價，競價的方向是向下而不是上漲。
筆者的設(shè)想是，政府出讓一塊土地，確定其土地價格、起拍房價、容積率等，接受此標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)企業(yè)可以參與競拍。然后以起拍房價為基準(zhǔn)，往下競價，哪個企業(yè)舉牌的房價最低，便可拿到該地塊的開發(fā)權(quán)。
以京漢大道黃石路段的一塊50畝土地為例，當(dāng)前每畝地價在2000萬左右，據(jù)此可確定該土地出讓價為10億元，周遍目前房價約為8500元/平方米，估計該地塊建成后該地塊成交均價將上漲至9000元/平方米，就以此價格為基準(zhǔn)，開發(fā)商每次喊價降幅為50元/平方米，經(jīng)過若干次的競價，報價最低的單位將獲得該地塊開發(fā)權(quán)。
當(dāng)然，土地價格、起拍底價都應(yīng)為專業(yè)人士評估所得，擁有一套完整的計算體系，筆者在此的推算只是為了把整個過程簡單呈現(xiàn)出來。
通過這個方式，可以的壓縮開發(fā)企業(yè)的利潤，提高上市速度。對政府而言，雖然不可能再出現(xiàn)“地王之爭”，但至少保證了即得的土地收益，而且減緩了“地價”推高“房價”的速度;對購房者而言，自然是得到了的實惠，不僅在開發(fā)商拿地之時便清楚地了解房價，而且再不會承受房價快速上漲之苦;對于開發(fā)企業(yè)而言，競爭力的體現(xiàn)就不僅僅在資金量上，更綜合了成本控制、建成速度等多方面因素，更有利于企業(yè)的競爭和發(fā)展。
最后認(rèn)為，土地競拍出去以后，政府仍要對該項目的房價上漲幅度做一定程度的限制，否則仍會出現(xiàn)開盤之后，房價又如脫韁野馬一般迅速上揚(yáng)。建議政府可以在競標(biāo)之時，對項目的推盤次數(shù)和漲幅做出限制。
近年來的房價上漲有很大的非理性因素存在，需要進(jìn)行一定的控制。抑制房價，金融、稅收政策都在隔靴搔癢，其實真正的手段在于對土地的控制，以目前的政策來看，“面粉比面包貴”的局面實則是對目前土地政策的諷刺。政府控制房價上漲的本意不錯，土地“招拍掛”更是件好事情，但是在沒有權(quán)衡清楚利益和效果的前提下，還真有可能把好心辦成了壞事。
土地出讓逆向競價有無解決途徑?筆者認(rèn)為，有!仍是通過“招拍掛”的形式，只不過競拍的不是土地而是房價，競價的方向是向下而不是上漲。
筆者的設(shè)想是，政府出讓一塊土地，確定其土地價格、起拍房價、容積率等，接受此標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)企業(yè)可以參與競拍。然后以起拍房價為基準(zhǔn)，往下競價，哪個企業(yè)舉牌的房價最低，便可拿到該地塊的開發(fā)權(quán)。
以京漢大道黃石路段的一塊50畝土地為例，當(dāng)前每畝地價在2000萬左右，據(jù)此可確定該土地出讓價為10億元，周遍目前房價約為8500元/平方米，估計該地塊建成后該地塊成交均價將上漲至9000元/平方米，就以此價格為基準(zhǔn)，開發(fā)商每次喊價降幅為50元/平方米，經(jīng)過若干次的競價，報價最低的單位將獲得該地塊開發(fā)權(quán)。
當(dāng)然，土地價格、起拍底價都應(yīng)為專業(yè)人士評估所得，擁有一套完整的計算體系，筆者在此的推算只是為了把整個過程簡單呈現(xiàn)出來。
通過這個方式，可以的壓縮開發(fā)企業(yè)的利潤，提高上市速度。對政府而言，雖然不可能再出現(xiàn)“地王之爭”，但至少保證了即得的土地收益，而且減緩了“地價”推高“房價”的速度;對購房者而言，自然是得到了的實惠，不僅在開發(fā)商拿地之時便清楚地了解房價，而且再不會承受房價快速上漲之苦;對于開發(fā)企業(yè)而言，競爭力的體現(xiàn)就不僅僅在資金量上，更綜合了成本控制、建成速度等多方面因素，更有利于企業(yè)的競爭和發(fā)展。
最后認(rèn)為，土地競拍出去以后，政府仍要對該項目的房價上漲幅度做一定程度的限制，否則仍會出現(xiàn)開盤之后，房價又如脫韁野馬一般迅速上揚(yáng)。建議政府可以在競標(biāo)之時，對項目的推盤次數(shù)和漲幅做出限制。
近年來的房價上漲有很大的非理性因素存在，需要進(jìn)行一定的控制。抑制房價，金融、稅收政策都在隔靴搔癢，其實真正的手段在于對土地的控制，以目前的政策來看，“面粉比面包貴”的局面實則是對目前土地政策的諷刺。政府控制房價上漲的本意不錯，土地“招拍掛”更是件好事情，但是在沒有權(quán)衡清楚利益和效果的前提下，還真有可能把好心辦成了壞事。