(二)權利登記制度
權利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權利變動的生效要件，土地權利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權利變動只有到土地登記機關辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實質審查主義。土地登記機關不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權利變更的原因和事實以及是否符合有關法律規(guī)定等進行實質性審查。
3、登記有公信力。土地權利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負返還義務。
4、強制性登記。一切土地權利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標準，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權利憑證。登記機關只在登記簿上登記，不向土地權利人頒發(fā)土地權利憑證。
7、土地權利人以靜態(tài)登記為主。土地均應先登記現(xiàn)在的權利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。
( 三)托倫斯登記制度
托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國家引入這一登記制度。其主要特點為：
1、初次登記不強制，但一經(jīng)登記即進入強制登記狀態(tài)。不強制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權利的轉移或變動，都必須經(jīng)過登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。
2、登記有公信力。土地權利一經(jīng)登記，便有不可*的效力。
3、土地登記機關負有賠償責任。土地登記后產(chǎn)生的不可*的效力是由國家保證的，國家專門從收取的土地登記費中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯登而使土地權利人所受的損失。
4、采取實質審查主義。登記機關對土地登記進行實質性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準予登記。
5、頒發(fā)權利憑證。土地登記簿填寫兩份，登記機關保留正本，權利人取得副本，正副本內容完全一致，副本作為土地權利人持有的土地權利憑證。
6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標準。
7、地籍圖可輔助說明登記簿的內容。
8、土地上如設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記。
9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設定負擔，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。
權利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權利變動的生效要件，土地權利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權利變動只有到土地登記機關辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實質審查主義。土地登記機關不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權利變更的原因和事實以及是否符合有關法律規(guī)定等進行實質性審查。
3、登記有公信力。土地權利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負返還義務。
4、強制性登記。一切土地權利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標準，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權利憑證。登記機關只在登記簿上登記，不向土地權利人頒發(fā)土地權利憑證。
7、土地權利人以靜態(tài)登記為主。土地均應先登記現(xiàn)在的權利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。
( 三)托倫斯登記制度
托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國家引入這一登記制度。其主要特點為：
1、初次登記不強制，但一經(jīng)登記即進入強制登記狀態(tài)。不強制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權利的轉移或變動，都必須經(jīng)過登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。
2、登記有公信力。土地權利一經(jīng)登記，便有不可*的效力。
3、土地登記機關負有賠償責任。土地登記后產(chǎn)生的不可*的效力是由國家保證的，國家專門從收取的土地登記費中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯登而使土地權利人所受的損失。
4、采取實質審查主義。登記機關對土地登記進行實質性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準予登記。
5、頒發(fā)權利憑證。土地登記簿填寫兩份，登記機關保留正本，權利人取得副本，正副本內容完全一致，副本作為土地權利人持有的土地權利憑證。
6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標準。
7、地籍圖可輔助說明登記簿的內容。
8、土地上如設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記。
9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設定負擔，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。