(二)權(quán)利登記制度
權(quán)利登記制度發(fā)源于德國(guó)，故又稱(chēng)“德國(guó)主義登記制度”。其主要特點(diǎn)為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動(dòng)只有到土地登記機(jī)關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)不僅審查土地登記申請(qǐng)人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對(duì)土地權(quán)利變更的原因和事實(shí)以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無(wú)效，對(duì)于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。
4、強(qiáng)制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機(jī)關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動(dòng)時(shí)，再登記變動(dòng)時(shí)的狀態(tài)。
( 三)托倫斯登記制度
托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國(guó)家引入這一登記制度。其主要特點(diǎn)為：
1、初次登記不強(qiáng)制，但一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制登記狀態(tài)。不強(qiáng)制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變動(dòng)，都必須經(jīng)過(guò)登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。
2、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可*的效力。
3、土地登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。土地登記后產(chǎn)生的不可*的效力是由國(guó)家保證的，國(guó)家專(zhuān)門(mén)從收取的土地登記費(fèi)中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯(cuò)登而使土地權(quán)利人所受的損失。
4、采取實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準(zhǔn)予登記。
5、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記簿填寫(xiě)兩份，登記機(jī)關(guān)保留正本，權(quán)利人取得副本，正副本內(nèi)容完全一致，副本作為土地權(quán)利人持有的土地權(quán)利憑證。
6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權(quán)利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)。
7、地籍圖可輔助說(shuō)明登記簿的內(nèi)容。
8、土地上如設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負(fù)擔(dān)登記。
9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設(shè)定負(fù)擔(dān)，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。
權(quán)利登記制度發(fā)源于德國(guó)，故又稱(chēng)“德國(guó)主義登記制度”。其主要特點(diǎn)為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動(dòng)只有到土地登記機(jī)關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)不僅審查土地登記申請(qǐng)人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對(duì)土地權(quán)利變更的原因和事實(shí)以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無(wú)效，對(duì)于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。
4、強(qiáng)制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機(jī)關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動(dòng)時(shí)，再登記變動(dòng)時(shí)的狀態(tài)。
( 三)托倫斯登記制度
托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國(guó)家引入這一登記制度。其主要特點(diǎn)為：
1、初次登記不強(qiáng)制，但一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制登記狀態(tài)。不強(qiáng)制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變動(dòng)，都必須經(jīng)過(guò)登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。
2、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可*的效力。
3、土地登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。土地登記后產(chǎn)生的不可*的效力是由國(guó)家保證的，國(guó)家專(zhuān)門(mén)從收取的土地登記費(fèi)中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯(cuò)登而使土地權(quán)利人所受的損失。
4、采取實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準(zhǔn)予登記。
5、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記簿填寫(xiě)兩份，登記機(jī)關(guān)保留正本，權(quán)利人取得副本，正副本內(nèi)容完全一致，副本作為土地權(quán)利人持有的土地權(quán)利憑證。
6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權(quán)利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)。
7、地籍圖可輔助說(shuō)明登記簿的內(nèi)容。
8、土地上如設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負(fù)擔(dān)登記。
9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設(shè)定負(fù)擔(dān)，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。