二)我國土地登記歷史沿革
我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎(chǔ)，和封建政府的立國之本。據(jù)史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時即有平水土，劃九州，辨土質(zhì)，定田等，制賦則的記載，已開創(chuàng)清理地籍訂定賦則之先河。并設(shè)置了名曰“太?！钡呢撠熇L制人文地理圖、丈量劃分田地的官員。《周禮》、《禹貢》等書都有關(guān)于土地分類和土地評價思想的記載。
秦始皇曾大規(guī)模清查地籍，“令黔首自實田”。黔首自實田，是秦代清查土地數(shù)量、擴大賦稅來源的辦法。秦始皇31年(公元前216年)，宣布命令“黔首自實田”，即令平民自報所占土地面積，自報耕地面積、土地產(chǎn)量及大小人丁。所報內(nèi)容由鄉(xiāng)出人審查核實，并統(tǒng)一評定產(chǎn)量，計算每戶應(yīng)納稅額，最后登記入冊，上報到縣，經(jīng)批準后，即按登記數(shù)征收。此前的改革家商鞅還在秦國推行了包括土地制度在內(nèi)的改革。提出了“算地”和“定分”的主張。“算地”就是對土地進行全面的調(diào)查核算，以作為制定土地政策的客觀依據(jù);“定分”就是用法律形式確認地主或平民對土地占有的“名分”，確認土地所有權(quán)。這些實際上都是土地登記的內(nèi)容。
宋代有量田之事，則方田與首實兩法，同時并舉。北宋的王安石在發(fā)起并實施的變法中規(guī)定：(1)以東西南北各千步為一方，相當41頃66畝160步，四周立標確界;(2)每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據(jù)土質(zhì)劃為五等，半年后制成土地憑證;(3)以后各家分產(chǎn)、買賣等，均以所方之田為證。此做法與現(xiàn)今的調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證十分相似。
元代行經(jīng)理之法。經(jīng)理法是元時清查土地的方法。元仁宗延佑元年(1314年)，采納鐵木迭奏議，實行經(jīng)理法。通過張榜，做到家喻戶曉。限40天內(nèi)，各家將所有田產(chǎn)及應(yīng)納田賦自行向官府呈報。并規(guī)定若有隱瞞，許人告發(fā)，告發(fā)屬實，或杖或流，所隱田產(chǎn)沒收歸官。
明朝初期，令民自實田，匯為圖籍。朱元璋舉行了大規(guī)模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘塊，要求業(yè)主登記、定稅、編制圖冊。把全國各個地區(qū)被分割成零碎小塊的土地，都按地權(quán)所有將其四至、形狀、土質(zhì)等級等詳細地登記下來，形成了具有歷史意義的魚鱗圖冊和賦役黃冊制度，完成了六百年來若干朝代若干政治家所不能做到的事情。
清朝進行了大量的地形測量和地圖編繪工作?？滴跛哪?1665年)，各地奉文清丈，歷時五年，填造魚鱗圖冊，歸戶辦糧。為在全國推行地丁合一、攤丁入畝提供了條件，為“康乾盛世”創(chuàng)造了基礎(chǔ)。
辛亥革命結(jié)束了中國兩千多年的帝制，孫中山先生提出“平均地權(quán)”的主張。1914年民國北洋政府成立了“經(jīng)界局”;1922年頒布“不動產(chǎn)登記條例”;1927年開始注意土地測量和登記; 1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規(guī)定土地登記內(nèi)容，如，明確要對土地及其定著物的權(quán)利進行登記和變更登記，登記的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán);土地權(quán)利在登記程序進行中發(fā)生爭議由土地裁判所裁判等。
我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎(chǔ)，和封建政府的立國之本。據(jù)史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時即有平水土，劃九州，辨土質(zhì)，定田等，制賦則的記載，已開創(chuàng)清理地籍訂定賦則之先河。并設(shè)置了名曰“太?！钡呢撠熇L制人文地理圖、丈量劃分田地的官員。《周禮》、《禹貢》等書都有關(guān)于土地分類和土地評價思想的記載。
秦始皇曾大規(guī)模清查地籍，“令黔首自實田”。黔首自實田，是秦代清查土地數(shù)量、擴大賦稅來源的辦法。秦始皇31年(公元前216年)，宣布命令“黔首自實田”，即令平民自報所占土地面積，自報耕地面積、土地產(chǎn)量及大小人丁。所報內(nèi)容由鄉(xiāng)出人審查核實，并統(tǒng)一評定產(chǎn)量，計算每戶應(yīng)納稅額，最后登記入冊，上報到縣，經(jīng)批準后，即按登記數(shù)征收。此前的改革家商鞅還在秦國推行了包括土地制度在內(nèi)的改革。提出了“算地”和“定分”的主張。“算地”就是對土地進行全面的調(diào)查核算，以作為制定土地政策的客觀依據(jù);“定分”就是用法律形式確認地主或平民對土地占有的“名分”，確認土地所有權(quán)。這些實際上都是土地登記的內(nèi)容。
宋代有量田之事，則方田與首實兩法，同時并舉。北宋的王安石在發(fā)起并實施的變法中規(guī)定：(1)以東西南北各千步為一方，相當41頃66畝160步，四周立標確界;(2)每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據(jù)土質(zhì)劃為五等，半年后制成土地憑證;(3)以后各家分產(chǎn)、買賣等，均以所方之田為證。此做法與現(xiàn)今的調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證十分相似。
元代行經(jīng)理之法。經(jīng)理法是元時清查土地的方法。元仁宗延佑元年(1314年)，采納鐵木迭奏議，實行經(jīng)理法。通過張榜，做到家喻戶曉。限40天內(nèi)，各家將所有田產(chǎn)及應(yīng)納田賦自行向官府呈報。并規(guī)定若有隱瞞，許人告發(fā)，告發(fā)屬實，或杖或流，所隱田產(chǎn)沒收歸官。
明朝初期，令民自實田，匯為圖籍。朱元璋舉行了大規(guī)模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘塊，要求業(yè)主登記、定稅、編制圖冊。把全國各個地區(qū)被分割成零碎小塊的土地，都按地權(quán)所有將其四至、形狀、土質(zhì)等級等詳細地登記下來，形成了具有歷史意義的魚鱗圖冊和賦役黃冊制度，完成了六百年來若干朝代若干政治家所不能做到的事情。
清朝進行了大量的地形測量和地圖編繪工作?？滴跛哪?1665年)，各地奉文清丈，歷時五年，填造魚鱗圖冊，歸戶辦糧。為在全國推行地丁合一、攤丁入畝提供了條件，為“康乾盛世”創(chuàng)造了基礎(chǔ)。
辛亥革命結(jié)束了中國兩千多年的帝制，孫中山先生提出“平均地權(quán)”的主張。1914年民國北洋政府成立了“經(jīng)界局”;1922年頒布“不動產(chǎn)登記條例”;1927年開始注意土地測量和登記; 1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規(guī)定土地登記內(nèi)容，如，明確要對土地及其定著物的權(quán)利進行登記和變更登記，登記的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán);土地權(quán)利在登記程序進行中發(fā)生爭議由土地裁判所裁判等。