一、土地登記的歷史沿革
(一)國外土地登記歷史沿革
歷許多國家對土地登記都有一個重視和實施的過程。古希臘、古羅馬、古埃及等很早就有地籍管理和土地登記方面的記載。
古埃及早在公元前3000年~公元前2700年，國王(尊稱法老)每兩年就派人清查全國的人口、土地等財富，以確定租稅數額。清查是當時國家的一件大事，在古代的編年史中，往往把它作為年代的名稱，如“第清查之年”、“第二次清查之年”。另據《舊約•創(chuàng)世紀》記載，從古代埃及早期以來，即已建立起來的對全國土地財富進行普查的制度，并為古王國歷朝法老所沿襲。法老對土地的普查，被視作國家對領土的統(tǒng)治權和對土地的所有權的綜合體現(xiàn)。
約在公元前9世紀~8世紀被系統(tǒng)編成的荷馬史詩，其中就描述了這個時期的土地所有制;古希臘思想家柏拉圖，在他經濟著作《法律篇》第八卷規(guī)定：不管是鄰近邊界的本國公民還是外國人(即他擁有毗鄰邊界的土地)，任何人不得移動土地的邊界標志。公元前450年，反映早期羅馬共和國社會經濟關系的羅馬古老的成文法----十二銅表法編定，全文現(xiàn)存104條，其中第七表為土地權利法，明確在地界訴訟中，必須遵循十二銅表法的規(guī)定?？梢姰敃r的土地經界分明，權屬明確。
隨著經濟社會的發(fā)展，世界各國開始了比較先進的地籍調查和登記。法蘭西于15世紀開始定平民賦稅之制，把土地測量當作緊急事務。當時有許多王朝官吏及諸州政府開始進行土地調查，現(xiàn)在多芬烈仍保存有古代的測地簿。
德國地籍始建于1656年，19世紀初普遍開展，歷經40年之久，全面完成全國土地經界。目前，德國各市、縣都設有地籍局，具體負責土地登記的變更、地籍資料的維護等管理工作。
英國早在1862年就設置了政府土地登記局，統(tǒng)一管理英國城鄉(xiāng)土地權屬。1896年發(fā)布法令，規(guī)定土地買賣必須登記。從此，土地登記局成為政府統(tǒng)一從事土地所有權的審查、確認、登記、發(fā)證以及辦理過戶換證的部門。英國1925年完善《土地登記法》、《地產管理法》等法律，規(guī)定不論私地公地的買賣，都必須到土地登記處過戶、登記、換證，否則不受法律保護。
美國在1785年5月20日，開始由國家測地總局舉行測量事業(yè)。1849年，測地總局隸屬內務部，正式頒布條例，規(guī)定凡土地登記、民間產業(yè)授受、遺產分割等，均要依土地測量條例規(guī)定。個人產業(yè)一經確定，土地所有權受法律保護。
日本在明治維新以前，就曾進行土地清丈。現(xiàn)專門制訂有《不動產登記法》、《不動產登記法施行令》等專門法律法規(guī)。
縱觀歷史，世界多數國家的土地登記大體都經歷了由初的為政府稅收服務，發(fā)展到產權保護，到現(xiàn)代可用于多種用途。為政府稅收服務的土地登記對應的是稅收地籍，即是各國早期建立的為課稅服務的登記簿冊，主要是地塊面積丈量和按土壤質量及產量、收入評定土地等級;以產權保護為目的的土地登記對應的是產權地籍，也稱“法律地籍”，是為了維護土地所有權，鼓勵土地交易，防止土地投機和保護土地買賣雙方的權益而建立的土地登記簿冊，產權地籍以反映宗地的界限和界址點的精確位置及產權登記準確面積為主要內容;現(xiàn)代的多用途土地登記對應的是多用途多目的地籍，也稱“現(xiàn)代地籍”，是為課征稅收、產權登記、土地利用、土地后備資源等多目標服務的地籍，是稅收地籍和產權地籍的進一步發(fā)展，其目的不僅為課稅或產權登記服務，更主要的是為各項土地利用和土地保護措施及全面、科學管理土地資源提供信息和基礎資料。
(一)國外土地登記歷史沿革
歷許多國家對土地登記都有一個重視和實施的過程。古希臘、古羅馬、古埃及等很早就有地籍管理和土地登記方面的記載。
古埃及早在公元前3000年~公元前2700年，國王(尊稱法老)每兩年就派人清查全國的人口、土地等財富，以確定租稅數額。清查是當時國家的一件大事，在古代的編年史中，往往把它作為年代的名稱，如“第清查之年”、“第二次清查之年”。另據《舊約•創(chuàng)世紀》記載，從古代埃及早期以來，即已建立起來的對全國土地財富進行普查的制度，并為古王國歷朝法老所沿襲。法老對土地的普查，被視作國家對領土的統(tǒng)治權和對土地的所有權的綜合體現(xiàn)。
約在公元前9世紀~8世紀被系統(tǒng)編成的荷馬史詩，其中就描述了這個時期的土地所有制;古希臘思想家柏拉圖，在他經濟著作《法律篇》第八卷規(guī)定：不管是鄰近邊界的本國公民還是外國人(即他擁有毗鄰邊界的土地)，任何人不得移動土地的邊界標志。公元前450年，反映早期羅馬共和國社會經濟關系的羅馬古老的成文法----十二銅表法編定，全文現(xiàn)存104條，其中第七表為土地權利法，明確在地界訴訟中，必須遵循十二銅表法的規(guī)定?？梢姰敃r的土地經界分明，權屬明確。
隨著經濟社會的發(fā)展，世界各國開始了比較先進的地籍調查和登記。法蘭西于15世紀開始定平民賦稅之制，把土地測量當作緊急事務。當時有許多王朝官吏及諸州政府開始進行土地調查，現(xiàn)在多芬烈仍保存有古代的測地簿。
德國地籍始建于1656年，19世紀初普遍開展，歷經40年之久，全面完成全國土地經界。目前，德國各市、縣都設有地籍局，具體負責土地登記的變更、地籍資料的維護等管理工作。
英國早在1862年就設置了政府土地登記局，統(tǒng)一管理英國城鄉(xiāng)土地權屬。1896年發(fā)布法令，規(guī)定土地買賣必須登記。從此，土地登記局成為政府統(tǒng)一從事土地所有權的審查、確認、登記、發(fā)證以及辦理過戶換證的部門。英國1925年完善《土地登記法》、《地產管理法》等法律，規(guī)定不論私地公地的買賣，都必須到土地登記處過戶、登記、換證，否則不受法律保護。
美國在1785年5月20日，開始由國家測地總局舉行測量事業(yè)。1849年，測地總局隸屬內務部，正式頒布條例，規(guī)定凡土地登記、民間產業(yè)授受、遺產分割等，均要依土地測量條例規(guī)定。個人產業(yè)一經確定，土地所有權受法律保護。
日本在明治維新以前，就曾進行土地清丈。現(xiàn)專門制訂有《不動產登記法》、《不動產登記法施行令》等專門法律法規(guī)。
縱觀歷史，世界多數國家的土地登記大體都經歷了由初的為政府稅收服務，發(fā)展到產權保護，到現(xiàn)代可用于多種用途。為政府稅收服務的土地登記對應的是稅收地籍，即是各國早期建立的為課稅服務的登記簿冊，主要是地塊面積丈量和按土壤質量及產量、收入評定土地等級;以產權保護為目的的土地登記對應的是產權地籍，也稱“法律地籍”，是為了維護土地所有權，鼓勵土地交易，防止土地投機和保護土地買賣雙方的權益而建立的土地登記簿冊，產權地籍以反映宗地的界限和界址點的精確位置及產權登記準確面積為主要內容;現(xiàn)代的多用途土地登記對應的是多用途多目的地籍，也稱“現(xiàn)代地籍”，是為課征稅收、產權登記、土地利用、土地后備資源等多目標服務的地籍，是稅收地籍和產權地籍的進一步發(fā)展，其目的不僅為課稅或產權登記服務，更主要的是為各項土地利用和土地保護措施及全面、科學管理土地資源提供信息和基礎資料。