第五節(jié)物權(quán)的公示
一、物權(quán)公示的概念
物權(quán)的公示是指物權(quán)變動時，須以一定的公示方法來表現(xiàn)其變動，才能發(fā)生物權(quán)變動的一定法律后果。物權(quán)公示方法使物權(quán)變動發(fā)生法律上的一定效果，即為物權(quán)變動的公示力。物權(quán)公示方法的作用在于對外表現(xiàn)物權(quán)的變動及物權(quán)變動后的物權(quán)現(xiàn)狀。
通過物權(quán)公示制度，當事人和第三人可以直接從外部認識物權(quán)的現(xiàn)狀，使物權(quán)法律關系更為明確。
二、物權(quán)公示的方法與物權(quán)公示的效力（熟悉）
物權(quán)公示的方法，因不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)的不同而不同。不動產(chǎn)物權(quán)以登記和登記的變更作為權(quán)利享有和變更的公示方法，動產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以交付作為權(quán)利變更的公示方法。對于具有重要價值的動產(chǎn)，其物權(quán)的變動，也須以登記來公示。應注意的是，具有重要價值的動產(chǎn)物權(quán)變動的登記，并不是物權(quán)變動生效的要件。通過不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)的不同的公示方法，社會公眾可知曉物權(quán)的享有和變動情況。
物權(quán)公示的效力，是指物權(quán)公示所生的法律效果。關于物權(quán)公示的效力，有兩種不同的規(guī)定。1)以登記或交付的公示方法，作為物權(quán)變動的成立或生效要件；不動產(chǎn)物權(quán)的變動，如未經(jīng)登記，動產(chǎn)物權(quán)的變動，如未經(jīng)交付，在當事人之間不發(fā)生物權(quán)變動的效力，也無對抗第三人的效力；2)以登記或交付的公示方法，作為物權(quán)變動的對抗要件；不動產(chǎn)物權(quán)的變動，如未經(jīng)登記，動產(chǎn)物權(quán)的變動，如未經(jīng)交付，在當事人之間仍發(fā)生物權(quán)變動的效力，而無對抗第三人的效力?？梢詮奈覈睹穹ㄍ▌t》第72條的規(guī)定看出，我國物權(quán)公示的方法，以物權(quán)變動的成立要件為原則，以物權(quán)變動的對抗要件為例外。
三、不動產(chǎn)物權(quán)的公示
不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記。不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物的所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于登記機關的專門的簿冊上。不動產(chǎn)登記的主要功能和作用在于確定權(quán)利狀態(tài)、管理地籍及作為征收土地稅的依據(jù)。
四、我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記
(一)我國的不動產(chǎn)登記機關
我國《擔保法》第42條規(guī)定，"辦理抵押物登記的部門如下：(一)以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；(三)以林木登記的，為縣級以上林木主管部門；……。"另外，其他一些法律也規(guī)定了不動產(chǎn)登記機關。根據(jù)我國法律的規(guī)定，我國的不動產(chǎn)登記機關有國土管理機關、房產(chǎn)管理機關、礦產(chǎn)管理機關、水行政機關、漁政管理機關和林業(yè)管理機關。
(二)我國的不動產(chǎn)登記制度
我國的不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)取得、變更和消滅的生效要件。我國已確立了不動產(chǎn)登記發(fā)證制度。
《土地管理法》確立了土地登記的基本規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第59、60、6l條分別規(guī)定，"國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。""以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。""房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。""因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的"，應當依照規(guī)定辦理過戶登記?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條也規(guī)定，"凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定，均為無效。"《土地登記規(guī)則》確立了我國關于國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記的具體規(guī)范。
五、動產(chǎn)物權(quán)的公示
如前所述，動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法是交付。所謂交付，即標的物占有的移轉(zhuǎn)。一般而言，動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法是標的物的現(xiàn)實移轉(zhuǎn)。由于現(xiàn)代社會交易的頻繁，動產(chǎn)物權(quán)的交付還包括簡易交付、占有改定和指示交付。簡易交付，是指受讓人已占有動產(chǎn)時，只要讓與合意成立，便發(fā)生效力。占有改定是指讓與動產(chǎn)物權(quán)時，如果讓與人繼續(xù)占有動產(chǎn)，讓與人和受讓人之間，則要訂立契約，使受讓人取得標的物的間接占有，以代替交付。指示交付，是指讓與動產(chǎn)物權(quán)，而其動產(chǎn)由第三人占有時，讓與人將對第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人以代替交付。
在我國，一般情況下，交付是動產(chǎn)物權(quán)公示的方法；同時，登記也是以民用航空器、船舶、機動車輛等為客體的具有重要價值的動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。例如，《擔保法》第42條規(guī)定了上述動產(chǎn)的登記部門。該條規(guī)定，"辦理抵押物登記的部門如下：……(四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；(五)以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。"《海商法》第9條和第13條分別規(guī)定，"船舶所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅，應向船舶登記機關進行登記，未經(jīng)登記，不得對抗第三人。""設定船舶抵押權(quán)，由抵押權(quán)人和抵押人共同向船舶登記機關辦理抵押登記，未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。"
六、物權(quán)的公信原則
所謂物權(quán)的公信原則，是指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有瑕疵，但對于信賴該公示方法所表示的物權(quán)，并且進行物權(quán)交易的人，法律仍承認其具有與真實物權(quán)存在相同的法律效果。
例題：2001年甲乙簽訂了一份轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議，甲將自己三間破舊私房作價3萬元轉(zhuǎn)讓給乙。乙居住一年，于2003年又將該房屋以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給丙。丙居住一年，于2004年又將該房屋以6萬元價格轉(zhuǎn)讓給丁。上述轉(zhuǎn)讓均未辦理私房過戶手續(xù)。2006年由于該市將該房地段劃為開發(fā)區(qū)，致使該房價格漲至12萬元。因前述轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶手續(xù)，甲、乙、丙、丁4人為房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，現(xiàn)問該房屋應歸( )所有。
A．應歸甲所有
B．應歸乙所有
C．應歸丙所有
D．應歸丁所有
答案：A
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條也規(guī)定，"凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定，均為無效。"
一、物權(quán)公示的概念
物權(quán)的公示是指物權(quán)變動時，須以一定的公示方法來表現(xiàn)其變動，才能發(fā)生物權(quán)變動的一定法律后果。物權(quán)公示方法使物權(quán)變動發(fā)生法律上的一定效果，即為物權(quán)變動的公示力。物權(quán)公示方法的作用在于對外表現(xiàn)物權(quán)的變動及物權(quán)變動后的物權(quán)現(xiàn)狀。
通過物權(quán)公示制度，當事人和第三人可以直接從外部認識物權(quán)的現(xiàn)狀，使物權(quán)法律關系更為明確。
二、物權(quán)公示的方法與物權(quán)公示的效力（熟悉）
物權(quán)公示的方法，因不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)的不同而不同。不動產(chǎn)物權(quán)以登記和登記的變更作為權(quán)利享有和變更的公示方法，動產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以交付作為權(quán)利變更的公示方法。對于具有重要價值的動產(chǎn)，其物權(quán)的變動，也須以登記來公示。應注意的是，具有重要價值的動產(chǎn)物權(quán)變動的登記，并不是物權(quán)變動生效的要件。通過不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)的不同的公示方法，社會公眾可知曉物權(quán)的享有和變動情況。
物權(quán)公示的效力，是指物權(quán)公示所生的法律效果。關于物權(quán)公示的效力，有兩種不同的規(guī)定。1)以登記或交付的公示方法，作為物權(quán)變動的成立或生效要件；不動產(chǎn)物權(quán)的變動，如未經(jīng)登記，動產(chǎn)物權(quán)的變動，如未經(jīng)交付，在當事人之間不發(fā)生物權(quán)變動的效力，也無對抗第三人的效力；2)以登記或交付的公示方法，作為物權(quán)變動的對抗要件；不動產(chǎn)物權(quán)的變動，如未經(jīng)登記，動產(chǎn)物權(quán)的變動，如未經(jīng)交付，在當事人之間仍發(fā)生物權(quán)變動的效力，而無對抗第三人的效力?？梢詮奈覈睹穹ㄍ▌t》第72條的規(guī)定看出，我國物權(quán)公示的方法，以物權(quán)變動的成立要件為原則，以物權(quán)變動的對抗要件為例外。
三、不動產(chǎn)物權(quán)的公示
不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記。不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物的所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于登記機關的專門的簿冊上。不動產(chǎn)登記的主要功能和作用在于確定權(quán)利狀態(tài)、管理地籍及作為征收土地稅的依據(jù)。
四、我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記
(一)我國的不動產(chǎn)登記機關
我國《擔保法》第42條規(guī)定，"辦理抵押物登記的部門如下：(一)以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；(三)以林木登記的，為縣級以上林木主管部門；……。"另外，其他一些法律也規(guī)定了不動產(chǎn)登記機關。根據(jù)我國法律的規(guī)定，我國的不動產(chǎn)登記機關有國土管理機關、房產(chǎn)管理機關、礦產(chǎn)管理機關、水行政機關、漁政管理機關和林業(yè)管理機關。
(二)我國的不動產(chǎn)登記制度
我國的不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)取得、變更和消滅的生效要件。我國已確立了不動產(chǎn)登記發(fā)證制度。
《土地管理法》確立了土地登記的基本規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第59、60、6l條分別規(guī)定，"國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。""以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。""房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。""因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的"，應當依照規(guī)定辦理過戶登記?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條也規(guī)定，"凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定，均為無效。"《土地登記規(guī)則》確立了我國關于國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記的具體規(guī)范。
五、動產(chǎn)物權(quán)的公示
如前所述，動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法是交付。所謂交付，即標的物占有的移轉(zhuǎn)。一般而言，動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法是標的物的現(xiàn)實移轉(zhuǎn)。由于現(xiàn)代社會交易的頻繁，動產(chǎn)物權(quán)的交付還包括簡易交付、占有改定和指示交付。簡易交付，是指受讓人已占有動產(chǎn)時，只要讓與合意成立，便發(fā)生效力。占有改定是指讓與動產(chǎn)物權(quán)時，如果讓與人繼續(xù)占有動產(chǎn)，讓與人和受讓人之間，則要訂立契約，使受讓人取得標的物的間接占有，以代替交付。指示交付，是指讓與動產(chǎn)物權(quán)，而其動產(chǎn)由第三人占有時，讓與人將對第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人以代替交付。
在我國，一般情況下，交付是動產(chǎn)物權(quán)公示的方法；同時，登記也是以民用航空器、船舶、機動車輛等為客體的具有重要價值的動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。例如，《擔保法》第42條規(guī)定了上述動產(chǎn)的登記部門。該條規(guī)定，"辦理抵押物登記的部門如下：……(四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；(五)以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。"《海商法》第9條和第13條分別規(guī)定，"船舶所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅，應向船舶登記機關進行登記，未經(jīng)登記，不得對抗第三人。""設定船舶抵押權(quán)，由抵押權(quán)人和抵押人共同向船舶登記機關辦理抵押登記，未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。"
六、物權(quán)的公信原則
所謂物權(quán)的公信原則，是指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有瑕疵，但對于信賴該公示方法所表示的物權(quán)，并且進行物權(quán)交易的人，法律仍承認其具有與真實物權(quán)存在相同的法律效果。
例題：2001年甲乙簽訂了一份轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議，甲將自己三間破舊私房作價3萬元轉(zhuǎn)讓給乙。乙居住一年，于2003年又將該房屋以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給丙。丙居住一年，于2004年又將該房屋以6萬元價格轉(zhuǎn)讓給丁。上述轉(zhuǎn)讓均未辦理私房過戶手續(xù)。2006年由于該市將該房地段劃為開發(fā)區(qū)，致使該房價格漲至12萬元。因前述轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶手續(xù)，甲、乙、丙、丁4人為房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，現(xiàn)問該房屋應歸( )所有。
A．應歸甲所有
B．應歸乙所有
C．應歸丙所有
D．應歸丁所有
答案：A
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條也規(guī)定，"凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定，均為無效。"