第五節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)（掌握）
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各享有其某一部分的所有權(quán)。具體而言，將一建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為各所有人獨(dú)自使用的專用部分和由數(shù)個(gè)所有人共同使用的共用部分，各所有人對(duì)其專有部分享有的專有權(quán)和對(duì)共用部分的共用權(quán)的結(jié)合，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。
在我國，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相同或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物，而為不同所有人所共有的房屋。
下面對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的一般問題進(jìn)行介紹。
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
根據(jù)物權(quán)標(biāo)的物獨(dú)立性原則，在建筑物區(qū)分所有權(quán)的情況下，一建筑物被區(qū)分的特定部分，要成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，必須具備以下要件：
l、構(gòu)造上的獨(dú)立性。
2．使用上的獨(dú)立性。
3．必須予以登記。
二、專有部分和共有部分的所有權(quán)
如前所述，區(qū)分所有的建筑物，可分為區(qū)分所有人的專有部分和區(qū)分所有人的共有部分。區(qū)分所有的建筑物上的專有部分和共有部分，雖然在法律上都是獨(dú)立的所有權(quán)客體，但又共存于一建筑物上，專有部分之間、專有部分與共有部分之間，具有了密不可分的關(guān)系，使得建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜。
1、專有部分所有權(quán)。專有部分，是指被區(qū)分的建筑物的特定部分具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，而能夠成為區(qū)分所有權(quán)的客體。對(duì)專有部分所享有的所有權(quán)，稱為專有部分所有權(quán)。
由于專有部分和同一建筑物的共有部分及其他專有部分之間有著密切的關(guān)系，專有部分所有權(quán)具有以下特征：
(1)共同壁的雙重性。
(2)區(qū)分所有權(quán)的相互制約性。
2．共有部分所有權(quán)。共有部分，是指建筑物區(qū)分所有人的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分。對(duì)共有部分的所有權(quán)，稱為共有部分所有權(quán)。
區(qū)分所有建筑物的共有部分包括以下形態(tài)：建筑物的基本構(gòu)造部分，如建筑物的支柱、屋頂；建筑物的共用部分和必要的附屬物，如樓梯、自來水管；部分區(qū)分所有人的共有部分，如各層樓間的樓板。
區(qū)分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：
(1)共有部分與專有部分不能分離。
(2)各區(qū)分所有人在不違背共有部分的目的、性質(zhì)和構(gòu)造的條件下，可依協(xié)議對(duì)共有部分作多種用途的使用。
(3)共有部分的范圍以及區(qū)分所有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在區(qū)分所有人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定。
(4)各區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán)既可以是按份共有，也可以是共同共有。
(5)由于區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人之間的關(guān)系十分復(fù)雜，區(qū)分所有建筑物的共有部分的改良和管理與一般共有物的改良和管理不同。
三、區(qū)分所有建筑物的土地使用權(quán)
由于法律上一般將建筑物與土地作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的不同客體，而建筑物又必須依賴土地才能存在，因此，區(qū)分所有建筑物與其土地使用權(quán)之間有著密切的聯(lián)系。
在我國，土地屬于國家或者集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權(quán)者，不能自然取得建筑物所賴以存在的土地的所有權(quán)，他們?nèi)〉玫闹皇峭恋氐氖褂脵?quán)。一般認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物的各區(qū)分所有人都應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)享有權(quán)利，以購買等方式取得對(duì)建筑物某一部分的專有權(quán)的區(qū)分所有人，自然應(yīng)享有土地使用權(quán)的部分權(quán)利，而區(qū)分所有人轉(zhuǎn)讓其專有部分，其對(duì)土地使用權(quán)的部分權(quán)利也發(fā)生轉(zhuǎn)移；如果建筑物發(fā)生毀損或被拆除，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有人對(duì)土地使用權(quán)所享有的權(quán)利。另外，區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人對(duì)土地使用權(quán)享有共有權(quán)，并且這種共有權(quán)在性質(zhì)上屆于按份共有，根據(jù)各區(qū)分所有人所有的專有部分的面積在整個(gè)建筑物中所占的比例來決定其對(duì)土地使用權(quán)所享有的份額。
四、區(qū)分所有建筑物的管理
區(qū)分所有建筑物的管理，是指為維護(hù)區(qū)分所有建筑物的安全和區(qū)分所有人的利益而對(duì)區(qū)分所有建筑物的經(jīng)營活動(dòng)。對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理包括物的管理和人的管理。
區(qū)分所有建筑物的物的管理，原則上針對(duì)建筑物的共用部分，包括基地和附屬設(shè)施。區(qū)分所有建筑物的人的管理，是對(duì)區(qū)分所有人群居生活關(guān)系的社區(qū)管理。人的管理主要針對(duì)對(duì)建筑物的不當(dāng)毀損行為和不當(dāng)使用行為以及對(duì)生活的妨害行為。
為管理區(qū)分所有建筑物而共同設(shè)置的管理機(jī)構(gòu)，一般稱為建筑物區(qū)分所有人管理團(tuán)體。關(guān)于建筑物區(qū)分所有人管理團(tuán)體的性質(zhì)，具有不同的立法模式：1)管理團(tuán)體不具備法人資格。在此情形下，管理團(tuán)體雖具有一定的名稱和機(jī)構(gòu)，并且有一定的目的，也設(shè)有代表人，但無獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)；2)管理團(tuán)體具備法人資格。在此情形下，管理團(tuán)體具有法人成立的條件；3)管理團(tuán)體法人。在此模式下，附條件地承認(rèn)管理團(tuán)體為法人，如區(qū)分所有人達(dá)一定人數(shù)且經(jīng)其多數(shù)同意，可申請(qǐng)登記為具有法人資格的管理團(tuán)體。
例題：區(qū)分所有建筑物的共有部分具有的法律特征包括( )。
A．共有部分與專有部分能分離
B．各區(qū)分所有人在不違背共有部分的目的、性質(zhì)和構(gòu)造的條件下，可依協(xié)議對(duì)共有部分作多種用途的使用
C．共有部分的范圍以及區(qū)分所有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在區(qū)分所有人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定
D．各區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán)既可以是按份共有，也可以是共同共有
E．由于區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人之間的關(guān)系十分復(fù)雜，區(qū)分所有建筑物的共有部分的改良和管理與一般共有物的改良和管理不同
答案：BCDE
解析：區(qū)分所有建筑物的共有部分具有的法律特征中，共有部分與專有部分不能分離。
第六節(jié)相鄰關(guān)系
一、概念和特征（掌握）
相鄰關(guān)系是不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的簡稱。所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗連的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人，基于其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利，可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自由用益或排除他人的干涉，但如果各所有人或使用人在行使自己的權(quán)利時(shí)，不顧及他人權(quán)利的需求，將會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人之間相互利益的沖突。相鄰關(guān)系的性質(zhì)是所有權(quán)或使用權(quán)內(nèi)容的限制或擴(kuò)張。我國法律對(duì)相鄰關(guān)系的基本規(guī)定見于《民法通則》第83條。該條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”
相鄰關(guān)系具有以下法律特征：
(1)相鄰關(guān)系的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人。
(2)相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)所體現(xiàn)的利益。
(3)相鄰關(guān)系因種類不同而具有不同的內(nèi)容。
例題：相鄰關(guān)系是( )所有人或使用人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
A．不動(dòng)產(chǎn)
B．動(dòng)產(chǎn)
C．兩個(gè)以上相互毗鄰動(dòng)產(chǎn)
D．兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)
答案：D
解析：所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗連的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
二、相鄰關(guān)系的種類（熟悉）
在我國，根據(jù)《民法通則》對(duì)相鄰關(guān)系的基本規(guī)定，《人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》具體規(guī)定了以下四種類型的土地相鄰關(guān)系：相鄰截水、排水、用水和流水關(guān)系；相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系；相鄰防險(xiǎn)關(guān)系；相鄰地界竹木歸屬關(guān)系?，F(xiàn)將這些土地相鄰關(guān)系的情形介紹如下：
(一)相鄰截水、排水、用水和流水關(guān)系
多方共臨一水源時(shí)，各方均可自由使用水源。對(duì)相鄰各方都有權(quán)使用的自然流水，應(yīng)尊重流水自然形成的流向。例如，對(duì)由高地自然流向低地的水，高地的所有人或使用人有供給低地所有人或使用人部分自然流水的義務(wù)，而低地所有人或使用人對(duì)自然流水有部分用水權(quán)。一方擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，影響他方正常生產(chǎn)、生活的，他方有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙；造成他方損失的,應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
排水分自然排水和人工排水。相鄰一方必須使用他方的土地排水的，他方應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補(bǔ)償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取、向他方土地排水毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方有權(quán)要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。一般情況下，流水關(guān)系涉及水流的變更和設(shè)堰。人民法院的司法解釋對(duì)相鄰房屋滴水問題作了規(guī)定：處理相鄰房屋滴水糾紛時(shí)，如有過錯(cuò)的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除妨礙、賠償損失。
(二)相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系
土地與道路或者通道之間沒有適當(dāng)?shù)穆?lián)系，土地所有權(quán)人或使用權(quán)人須通過周圍地才能到達(dá)道路或通道，形成了土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的通行權(quán)。對(duì)于土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的通行權(quán)，周圍地土地所有權(quán)人或使用權(quán)人負(fù)有容忍通行的義務(wù)。土地相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系的成立，須具備以下條件：通行權(quán)人須為土地所有權(quán)人或使用權(quán)人；土地與道路或通道無適當(dāng)?shù)穆?lián)系；為土地使用所必要；非因土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的任意行為所致。
上述人民法院的司法解釋對(duì)相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系作了以下規(guī)定：
(1)一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許其通行；因此造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
(2)對(duì)于一方所有的或使用的建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人或使用權(quán)人不得堵塞。因堵塞影響他人生產(chǎn)、生活，他人有權(quán)要求排除妨礙或恢復(fù)原狀。有條件另開通道的，可另開通道。
(三)相鄰防險(xiǎn)關(guān)系
土地所有權(quán)人或使用權(quán)人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)，應(yīng)避免造成鄰地的損害；土地所有權(quán)人或使用權(quán)人在挖掘土地或建筑時(shí)，也不得使鄰地的地基發(fā)生動(dòng)搖或危險(xiǎn)，或使鄰地的工作物造成損害。
上述人民法院的司法解釋對(duì)相鄰防險(xiǎn)關(guān)系作了以下規(guī)定：相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或者種植的竹木根枝延伸，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)分別情況，責(zé)令其消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失。
(四)相鄰地界竹木歸屬關(guān)系
土地所有權(quán)人或使用權(quán)人對(duì)鄰地竹木根枝逾越疆界的，除了對(duì)土地利用無妨害外，其有權(quán)要求竹木所有人在一定期間內(nèi)將竹木清除，對(duì)竹木所有人在所要求期間內(nèi)未清除的，其可自行清除越界的竹木根枝，并享有竹木根枝的取得權(quán)。
上述人民法院的司法解釋規(guī)定，相鄰一方在自己使用的土地上種植的竹木根枝延伸，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)分別情況，責(zé)令其消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失。
三、處理相鄰關(guān)系的原則（熟悉）
處理好相鄰關(guān)系，對(duì)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利和社會(huì)經(jīng)濟(jì)生沽的正常秩序具有重要的意義?！睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定了處理相鄰關(guān)系的原則。
(一)兼顧各方的利益，團(tuán)結(jié)互助
不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，需要兼顧相鄰人的利益；人民法院對(duì)相鄰關(guān)系糾紛的處理，也需衡量各方的利益。不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)本著互諒互讓和有利團(tuán)結(jié)的精神協(xié)商解決；協(xié)商不成的，請(qǐng)求有關(guān)機(jī)關(guān)解決。
(二)有利生產(chǎn)，方便生活
因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛時(shí)，為有效合理地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，應(yīng)從有利生產(chǎn)和方便生活的原則出發(fā)。
(三)公平合理
四、相鄰關(guān)系與地役權(quán)的區(qū)別（熟悉）
地役權(quán)是以他人土地供自己土地使用的權(quán)利。相鄰關(guān)系與地役權(quán)的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下方面：
(1)相鄰關(guān)系是土地所有權(quán)或使用權(quán)的當(dāng)然限制或擴(kuò)張，是法定的；地役權(quán)是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人之間因協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利的限制和擴(kuò)張，是意定的。
(2)相鄰關(guān)系不是獨(dú)立的權(quán)利，是權(quán)利本身的限制或擴(kuò)張；而地役權(quán)是獨(dú)立的權(quán)利，屬于物權(quán)的一種。
(3)相鄰關(guān)系所生的權(quán)利義務(wù)不能單獨(dú)地取得或喪失，它不因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更；地役權(quán)可因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更，其取得、喪失和變更有一定的原因。
(4)相鄰關(guān)系的成立和對(duì)抗第三人不需經(jīng)過登記；而地役權(quán)的成立需經(jīng)登記。
(5)相鄰關(guān)系中當(dāng)事人行使權(quán)利時(shí)通常是無償?shù)?；而地役?quán)的取得既可是無償?shù)模部梢允怯袃數(shù)摹?BR> 例題：下列關(guān)于相鄰關(guān)系與地役權(quán)的區(qū)別，表述正確的是( )。
A．相鄰關(guān)系是土地所有權(quán)或使用權(quán)的當(dāng)然限制或擴(kuò)張，是意定的；地役權(quán)是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人之間因協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利的限制和擴(kuò)張，是法定的
B．相鄰關(guān)系不是獨(dú)立的權(quán)利，而地役權(quán)是獨(dú)立的權(quán)利
C．相鄰關(guān)系所生的權(quán)利義務(wù)不能單獨(dú)地取得或喪失，它不因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更；地役權(quán)可因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更，其取得、喪失和變更有一定的原因
D．相鄰關(guān)系的成立和對(duì)抗第三人不需經(jīng)過登記；而地役權(quán)的成立需經(jīng)登記
E．相鄰關(guān)系中當(dāng)事人行使權(quán)利時(shí)通常是無償?shù)?；而地役?quán)的取得既可是無償?shù)模部梢允怯袃數(shù)?BR> 答案：BCDE
解析：相鄰關(guān)系是土地所有權(quán)或使用權(quán)的當(dāng)然限制或擴(kuò)張，是法定的；地役權(quán)是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人之間因協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利的限制和擴(kuò)張，是意定的。
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各享有其某一部分的所有權(quán)。具體而言，將一建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為各所有人獨(dú)自使用的專用部分和由數(shù)個(gè)所有人共同使用的共用部分，各所有人對(duì)其專有部分享有的專有權(quán)和對(duì)共用部分的共用權(quán)的結(jié)合，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。
在我國，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相同或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物，而為不同所有人所共有的房屋。
下面對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的一般問題進(jìn)行介紹。
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
根據(jù)物權(quán)標(biāo)的物獨(dú)立性原則，在建筑物區(qū)分所有權(quán)的情況下，一建筑物被區(qū)分的特定部分，要成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，必須具備以下要件：
l、構(gòu)造上的獨(dú)立性。
2．使用上的獨(dú)立性。
3．必須予以登記。
二、專有部分和共有部分的所有權(quán)
如前所述，區(qū)分所有的建筑物，可分為區(qū)分所有人的專有部分和區(qū)分所有人的共有部分。區(qū)分所有的建筑物上的專有部分和共有部分，雖然在法律上都是獨(dú)立的所有權(quán)客體，但又共存于一建筑物上，專有部分之間、專有部分與共有部分之間，具有了密不可分的關(guān)系，使得建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜。
1、專有部分所有權(quán)。專有部分，是指被區(qū)分的建筑物的特定部分具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，而能夠成為區(qū)分所有權(quán)的客體。對(duì)專有部分所享有的所有權(quán)，稱為專有部分所有權(quán)。
由于專有部分和同一建筑物的共有部分及其他專有部分之間有著密切的關(guān)系，專有部分所有權(quán)具有以下特征：
(1)共同壁的雙重性。
(2)區(qū)分所有權(quán)的相互制約性。
2．共有部分所有權(quán)。共有部分，是指建筑物區(qū)分所有人的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分。對(duì)共有部分的所有權(quán)，稱為共有部分所有權(quán)。
區(qū)分所有建筑物的共有部分包括以下形態(tài)：建筑物的基本構(gòu)造部分，如建筑物的支柱、屋頂；建筑物的共用部分和必要的附屬物，如樓梯、自來水管；部分區(qū)分所有人的共有部分，如各層樓間的樓板。
區(qū)分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：
(1)共有部分與專有部分不能分離。
(2)各區(qū)分所有人在不違背共有部分的目的、性質(zhì)和構(gòu)造的條件下，可依協(xié)議對(duì)共有部分作多種用途的使用。
(3)共有部分的范圍以及區(qū)分所有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在區(qū)分所有人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定。
(4)各區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán)既可以是按份共有，也可以是共同共有。
(5)由于區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人之間的關(guān)系十分復(fù)雜，區(qū)分所有建筑物的共有部分的改良和管理與一般共有物的改良和管理不同。
三、區(qū)分所有建筑物的土地使用權(quán)
由于法律上一般將建筑物與土地作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的不同客體，而建筑物又必須依賴土地才能存在，因此，區(qū)分所有建筑物與其土地使用權(quán)之間有著密切的聯(lián)系。
在我國，土地屬于國家或者集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權(quán)者，不能自然取得建筑物所賴以存在的土地的所有權(quán)，他們?nèi)〉玫闹皇峭恋氐氖褂脵?quán)。一般認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物的各區(qū)分所有人都應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)享有權(quán)利，以購買等方式取得對(duì)建筑物某一部分的專有權(quán)的區(qū)分所有人，自然應(yīng)享有土地使用權(quán)的部分權(quán)利，而區(qū)分所有人轉(zhuǎn)讓其專有部分，其對(duì)土地使用權(quán)的部分權(quán)利也發(fā)生轉(zhuǎn)移；如果建筑物發(fā)生毀損或被拆除，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有人對(duì)土地使用權(quán)所享有的權(quán)利。另外，區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人對(duì)土地使用權(quán)享有共有權(quán)，并且這種共有權(quán)在性質(zhì)上屆于按份共有，根據(jù)各區(qū)分所有人所有的專有部分的面積在整個(gè)建筑物中所占的比例來決定其對(duì)土地使用權(quán)所享有的份額。
四、區(qū)分所有建筑物的管理
區(qū)分所有建筑物的管理，是指為維護(hù)區(qū)分所有建筑物的安全和區(qū)分所有人的利益而對(duì)區(qū)分所有建筑物的經(jīng)營活動(dòng)。對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理包括物的管理和人的管理。
區(qū)分所有建筑物的物的管理，原則上針對(duì)建筑物的共用部分，包括基地和附屬設(shè)施。區(qū)分所有建筑物的人的管理，是對(duì)區(qū)分所有人群居生活關(guān)系的社區(qū)管理。人的管理主要針對(duì)對(duì)建筑物的不當(dāng)毀損行為和不當(dāng)使用行為以及對(duì)生活的妨害行為。
為管理區(qū)分所有建筑物而共同設(shè)置的管理機(jī)構(gòu)，一般稱為建筑物區(qū)分所有人管理團(tuán)體。關(guān)于建筑物區(qū)分所有人管理團(tuán)體的性質(zhì)，具有不同的立法模式：1)管理團(tuán)體不具備法人資格。在此情形下，管理團(tuán)體雖具有一定的名稱和機(jī)構(gòu)，并且有一定的目的，也設(shè)有代表人，但無獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)；2)管理團(tuán)體具備法人資格。在此情形下，管理團(tuán)體具有法人成立的條件；3)管理團(tuán)體法人。在此模式下，附條件地承認(rèn)管理團(tuán)體為法人，如區(qū)分所有人達(dá)一定人數(shù)且經(jīng)其多數(shù)同意，可申請(qǐng)登記為具有法人資格的管理團(tuán)體。
例題：區(qū)分所有建筑物的共有部分具有的法律特征包括( )。
A．共有部分與專有部分能分離
B．各區(qū)分所有人在不違背共有部分的目的、性質(zhì)和構(gòu)造的條件下，可依協(xié)議對(duì)共有部分作多種用途的使用
C．共有部分的范圍以及區(qū)分所有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在區(qū)分所有人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定
D．各區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán)既可以是按份共有，也可以是共同共有
E．由于區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人之間的關(guān)系十分復(fù)雜，區(qū)分所有建筑物的共有部分的改良和管理與一般共有物的改良和管理不同
答案：BCDE
解析：區(qū)分所有建筑物的共有部分具有的法律特征中，共有部分與專有部分不能分離。
第六節(jié)相鄰關(guān)系
一、概念和特征（掌握）
相鄰關(guān)系是不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的簡稱。所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗連的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人，基于其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利，可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自由用益或排除他人的干涉，但如果各所有人或使用人在行使自己的權(quán)利時(shí)，不顧及他人權(quán)利的需求，將會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人之間相互利益的沖突。相鄰關(guān)系的性質(zhì)是所有權(quán)或使用權(quán)內(nèi)容的限制或擴(kuò)張。我國法律對(duì)相鄰關(guān)系的基本規(guī)定見于《民法通則》第83條。該條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”
相鄰關(guān)系具有以下法律特征：
(1)相鄰關(guān)系的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人。
(2)相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)所體現(xiàn)的利益。
(3)相鄰關(guān)系因種類不同而具有不同的內(nèi)容。
例題：相鄰關(guān)系是( )所有人或使用人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
A．不動(dòng)產(chǎn)
B．動(dòng)產(chǎn)
C．兩個(gè)以上相互毗鄰動(dòng)產(chǎn)
D．兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)
答案：D
解析：所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗連的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
二、相鄰關(guān)系的種類（熟悉）
在我國，根據(jù)《民法通則》對(duì)相鄰關(guān)系的基本規(guī)定，《人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》具體規(guī)定了以下四種類型的土地相鄰關(guān)系：相鄰截水、排水、用水和流水關(guān)系；相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系；相鄰防險(xiǎn)關(guān)系；相鄰地界竹木歸屬關(guān)系?，F(xiàn)將這些土地相鄰關(guān)系的情形介紹如下：
(一)相鄰截水、排水、用水和流水關(guān)系
多方共臨一水源時(shí)，各方均可自由使用水源。對(duì)相鄰各方都有權(quán)使用的自然流水，應(yīng)尊重流水自然形成的流向。例如，對(duì)由高地自然流向低地的水，高地的所有人或使用人有供給低地所有人或使用人部分自然流水的義務(wù)，而低地所有人或使用人對(duì)自然流水有部分用水權(quán)。一方擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，影響他方正常生產(chǎn)、生活的，他方有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙；造成他方損失的,應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
排水分自然排水和人工排水。相鄰一方必須使用他方的土地排水的，他方應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補(bǔ)償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取、向他方土地排水毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方有權(quán)要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。一般情況下，流水關(guān)系涉及水流的變更和設(shè)堰。人民法院的司法解釋對(duì)相鄰房屋滴水問題作了規(guī)定：處理相鄰房屋滴水糾紛時(shí)，如有過錯(cuò)的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除妨礙、賠償損失。
(二)相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系
土地與道路或者通道之間沒有適當(dāng)?shù)穆?lián)系，土地所有權(quán)人或使用權(quán)人須通過周圍地才能到達(dá)道路或通道，形成了土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的通行權(quán)。對(duì)于土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的通行權(quán)，周圍地土地所有權(quán)人或使用權(quán)人負(fù)有容忍通行的義務(wù)。土地相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系的成立，須具備以下條件：通行權(quán)人須為土地所有權(quán)人或使用權(quán)人；土地與道路或通道無適當(dāng)?shù)穆?lián)系；為土地使用所必要；非因土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的任意行為所致。
上述人民法院的司法解釋對(duì)相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系作了以下規(guī)定：
(1)一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許其通行；因此造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
(2)對(duì)于一方所有的或使用的建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人或使用權(quán)人不得堵塞。因堵塞影響他人生產(chǎn)、生活，他人有權(quán)要求排除妨礙或恢復(fù)原狀。有條件另開通道的，可另開通道。
(三)相鄰防險(xiǎn)關(guān)系
土地所有權(quán)人或使用權(quán)人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)，應(yīng)避免造成鄰地的損害；土地所有權(quán)人或使用權(quán)人在挖掘土地或建筑時(shí)，也不得使鄰地的地基發(fā)生動(dòng)搖或危險(xiǎn)，或使鄰地的工作物造成損害。
上述人民法院的司法解釋對(duì)相鄰防險(xiǎn)關(guān)系作了以下規(guī)定：相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或者種植的竹木根枝延伸，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)分別情況，責(zé)令其消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失。
(四)相鄰地界竹木歸屬關(guān)系
土地所有權(quán)人或使用權(quán)人對(duì)鄰地竹木根枝逾越疆界的，除了對(duì)土地利用無妨害外，其有權(quán)要求竹木所有人在一定期間內(nèi)將竹木清除，對(duì)竹木所有人在所要求期間內(nèi)未清除的，其可自行清除越界的竹木根枝，并享有竹木根枝的取得權(quán)。
上述人民法院的司法解釋規(guī)定，相鄰一方在自己使用的土地上種植的竹木根枝延伸，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)分別情況，責(zé)令其消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失。
三、處理相鄰關(guān)系的原則（熟悉）
處理好相鄰關(guān)系，對(duì)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利和社會(huì)經(jīng)濟(jì)生沽的正常秩序具有重要的意義?！睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定了處理相鄰關(guān)系的原則。
(一)兼顧各方的利益，團(tuán)結(jié)互助
不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，需要兼顧相鄰人的利益；人民法院對(duì)相鄰關(guān)系糾紛的處理，也需衡量各方的利益。不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)本著互諒互讓和有利團(tuán)結(jié)的精神協(xié)商解決；協(xié)商不成的，請(qǐng)求有關(guān)機(jī)關(guān)解決。
(二)有利生產(chǎn)，方便生活
因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛時(shí)，為有效合理地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，應(yīng)從有利生產(chǎn)和方便生活的原則出發(fā)。
(三)公平合理
四、相鄰關(guān)系與地役權(quán)的區(qū)別（熟悉）
地役權(quán)是以他人土地供自己土地使用的權(quán)利。相鄰關(guān)系與地役權(quán)的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下方面：
(1)相鄰關(guān)系是土地所有權(quán)或使用權(quán)的當(dāng)然限制或擴(kuò)張，是法定的；地役權(quán)是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人之間因協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利的限制和擴(kuò)張，是意定的。
(2)相鄰關(guān)系不是獨(dú)立的權(quán)利，是權(quán)利本身的限制或擴(kuò)張；而地役權(quán)是獨(dú)立的權(quán)利，屬于物權(quán)的一種。
(3)相鄰關(guān)系所生的權(quán)利義務(wù)不能單獨(dú)地取得或喪失，它不因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更；地役權(quán)可因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更，其取得、喪失和變更有一定的原因。
(4)相鄰關(guān)系的成立和對(duì)抗第三人不需經(jīng)過登記；而地役權(quán)的成立需經(jīng)登記。
(5)相鄰關(guān)系中當(dāng)事人行使權(quán)利時(shí)通常是無償?shù)?；而地役?quán)的取得既可是無償?shù)模部梢允怯袃數(shù)摹?BR> 例題：下列關(guān)于相鄰關(guān)系與地役權(quán)的區(qū)別，表述正確的是( )。
A．相鄰關(guān)系是土地所有權(quán)或使用權(quán)的當(dāng)然限制或擴(kuò)張，是意定的；地役權(quán)是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人之間因協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利的限制和擴(kuò)張，是法定的
B．相鄰關(guān)系不是獨(dú)立的權(quán)利，而地役權(quán)是獨(dú)立的權(quán)利
C．相鄰關(guān)系所生的權(quán)利義務(wù)不能單獨(dú)地取得或喪失，它不因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更；地役權(quán)可因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更，其取得、喪失和變更有一定的原因
D．相鄰關(guān)系的成立和對(duì)抗第三人不需經(jīng)過登記；而地役權(quán)的成立需經(jīng)登記
E．相鄰關(guān)系中當(dāng)事人行使權(quán)利時(shí)通常是無償?shù)?；而地役?quán)的取得既可是無償?shù)模部梢允怯袃數(shù)?BR> 答案：BCDE
解析：相鄰關(guān)系是土地所有權(quán)或使用權(quán)的當(dāng)然限制或擴(kuò)張，是法定的；地役權(quán)是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人之間因協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利的限制和擴(kuò)張，是意定的。