第四部分 土地增值稅
第一、土地增值稅
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。
例題：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓( )的單位和個(gè)人征收的一種稅。
A．國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物
B．集體土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物
C．國有土地所有權(quán)及地上建筑物和其他附著物
D．國有土地使用權(quán)，不包括地上建筑物和其他附著物
答案：A
解析：土地增值稅，只是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。
一、納稅人
凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。
各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。
二、征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收人減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
例題：土地增值稅以( )為計(jì)稅依據(jù)。
A．納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地價(jià)值
B．納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額
C．納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額
D．納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)值
答案：B
解析：土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)?！?BR> 四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：
(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；
(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；
(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；
(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％以上部分，稅率為60％。
每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
為簡化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，速算公式如下：
土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額× 30％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額× 40％一扣除項(xiàng)目× 5％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％一扣除項(xiàng)目×15％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60％一扣除項(xiàng)目金額×35％。
例題：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額的速算公式是( )。
A．應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％
B．應(yīng)納稅額＝土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％
C．應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％
D．應(yīng)納稅額＝土地增值額×60％-扣除項(xiàng)目金額×35％
答案：D
解析：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額X 60％一扣除項(xiàng)目金額×35％。
五、扣除項(xiàng)目
土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：
(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；
(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用；
(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
例題：土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括( )。
A．取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額
B．土地開發(fā)成本、費(fèi)用
C．建房及配套設(shè)施的成本．費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
D．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金
E．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
答案：ABCE
解析：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目。
上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征收及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。
(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的l0％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。
(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：
(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；
(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。
例題：在土地增值額扣除項(xiàng)目中，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)( )的扣除。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
答案：D
解析：按照規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
六、減稅、免稅
下列情況免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；
(2)因國家建設(shè)需要而被政府征收的房地產(chǎn)。
其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目之和的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。
例題：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額( )的，免征土地增值稅。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
答案：D
解析：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅。
七、征收管理
土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
八、其他規(guī)定
為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定：
(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。
(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。
(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。
個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
例題1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為( )萬元。（2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）
A．450
B．525
C．600
D．900
答案：B
解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。
（2）每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
適用公式：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額× 40％一扣除項(xiàng)目× 5％=1500萬元× 40％一1500萬元× 5％=525萬元。
例題2：土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起( )日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
A．5
B．6
C．7
D．10
答案：C
解析：征收管理中，土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
第二、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
1、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
2、土地增值稅的清算條件
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
例題：根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》的規(guī)定，下列不屬于必須進(jìn)行土地增值稅清算的情況是( )。（2007年試題）
A．整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
B．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售
C．取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
D．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
答案：C
解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》的規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第一、土地增值稅
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。
例題：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓( )的單位和個(gè)人征收的一種稅。
A．國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物
B．集體土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物
C．國有土地所有權(quán)及地上建筑物和其他附著物
D．國有土地使用權(quán)，不包括地上建筑物和其他附著物
答案：A
解析：土地增值稅，只是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。
一、納稅人
凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。
各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。
二、征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收人減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
例題：土地增值稅以( )為計(jì)稅依據(jù)。
A．納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地價(jià)值
B．納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額
C．納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額
D．納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)值
答案：B
解析：土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)?！?BR> 四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：
(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；
(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；
(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；
(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％以上部分，稅率為60％。
每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
為簡化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，速算公式如下：
土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額× 30％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額× 40％一扣除項(xiàng)目× 5％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％一扣除項(xiàng)目×15％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60％一扣除項(xiàng)目金額×35％。
例題：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額的速算公式是( )。
A．應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％
B．應(yīng)納稅額＝土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％
C．應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％
D．應(yīng)納稅額＝土地增值額×60％-扣除項(xiàng)目金額×35％
答案：D
解析：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額X 60％一扣除項(xiàng)目金額×35％。
五、扣除項(xiàng)目
土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：
(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；
(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用；
(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
例題：土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括( )。
A．取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額
B．土地開發(fā)成本、費(fèi)用
C．建房及配套設(shè)施的成本．費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
D．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金
E．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
答案：ABCE
解析：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目。
上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征收及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。
(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的l0％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。
(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：
(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；
(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。
例題：在土地增值額扣除項(xiàng)目中，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)( )的扣除。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
答案：D
解析：按照規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
六、減稅、免稅
下列情況免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；
(2)因國家建設(shè)需要而被政府征收的房地產(chǎn)。
其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目之和的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。
例題：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額( )的，免征土地增值稅。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
答案：D
解析：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅。
七、征收管理
土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
八、其他規(guī)定
為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定：
(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。
(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。
(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。
個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
例題1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為( )萬元。（2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）
A．450
B．525
C．600
D．900
答案：B
解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。
（2）每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
適用公式：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額× 40％一扣除項(xiàng)目× 5％=1500萬元× 40％一1500萬元× 5％=525萬元。
例題2：土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起( )日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
A．5
B．6
C．7
D．10
答案：C
解析：征收管理中，土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
第二、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
1、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
2、土地增值稅的清算條件
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
例題：根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》的規(guī)定，下列不屬于必須進(jìn)行土地增值稅清算的情況是( )。（2007年試題）
A．整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
B．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售
C．取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
D．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
答案：C
解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》的規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。