第三部分 城鎮(zhèn)土地使用稅及契稅
第一、城鎮(zhèn)土地使用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
一、納稅人
土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅。
例題：下列關(guān)于土地使用稅的納稅人的說法，不正確的是( )。
A．土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人
B．土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位，不包括個人
C．土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅
D．擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納
答案：B
解析：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位，也包括個人。
二、課稅對象
土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。課稅對象是上述范圍內(nèi)的土地。
三、計稅依據(jù)
土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。
例題1：我國城鎮(zhèn)土地使用稅征收的主要計稅基礎(chǔ)是( )。（2007年試題）
A．標(biāo)定地價
B．土地交易價格
C．土地登記面積
D．實際占用土地面積
答案：D
解析：法規(guī)考核點。土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。
例題2：在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，應(yīng)當(dāng)按照( )征收。
A．土地上房屋建筑總面積
B．建筑物基地面積
C．納稅人實際占用的土地面積
D．納稅人自己測定的土地面積
答案：C
解析：土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。
四、適用稅額和應(yīng)納稅額的計算
適用稅額和應(yīng)納稅額的計算：土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。根據(jù)國務(wù)院令第483號《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市1.5至30元；②中等城市1.2至24元；③小城市0.9至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6至12元。
城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)中的不同地方，其自然條件和經(jīng)濟繁榮程度各不相同，情況復(fù)雜。據(jù)此，國家規(guī)定，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體適用稅額幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
考慮到一些地區(qū)經(jīng)濟較為落后，需要適當(dāng)降低稅額以及一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)需要適當(dāng)提高稅額的情況，但降低額不得超過低稅額的30％；經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)可以適當(dāng)提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，但必須報經(jīng)財政部批準(zhǔn)。
五、納稅地點和納稅期限
(1)納稅地點
土地使用稅由土地所在的稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理機關(guān)應(yīng)當(dāng)向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。納稅人使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納；在同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定。
(2)納稅期限
土地使用稅按年計算，分期繳納。各省、自治區(qū)、直轄市可結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，分別確定按月、季或半年等不同的期限繳納。
例題：土地使用稅，按( )計算，分期繳納。
A．年
B．季
C．月
D．旬
答案：A
解析：土地使用稅，是按年計算，分期繳納。
六、減稅、免稅
(1)政策性免稅
對下列土地免征土地使用稅：
1)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；
2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；
3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
5)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
6)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；
7)由財政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他用地。
(2)由地方確定的免稅
下列幾項用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定：
1)個人所有的居住房屋及院落用地；
2)房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；
3)免稅單位職工家屬的宿舍用地；
4)民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；
5)集體的個人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。
(3)困難性及臨時性減免稅
納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)審批，但年減免稅額達(dá)到或超過10萬元的，要報經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)；對遭受自然災(zāi)害需要減免稅的企業(yè)和單位，省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)，可根據(jù)受害情況，給予臨時性的減稅或免稅照顧，以支持生產(chǎn)幫助企業(yè)和單位渡過難關(guān)。
例題：下列土地符合免征土地使用稅的包括( )。
A．國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地
B．由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地
C．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地
D．不直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地
E．經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，免繳土地使用稅10年至20年
答案：ABC
解析：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，屬于免征土地使用稅的范圍；同時經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，免繳土地使用稅5年至10年。
第二、契稅的含義及構(gòu)成要素
（1）納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：建設(shè)用地使用權(quán)出讓；建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。
下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。對《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。
（2）課稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。
（3）稅率：契稅的稅率為3％～5％。
（4）計稅依據(jù)：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
注：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
例題1：甲于2005年2月l 日購買一商鋪，2007年5月將其轉(zhuǎn)賣，在辦理相關(guān)交易、過戶手續(xù)過程中，甲不需繳納( )。（2007年試題）
A．土地增值稅
B．營業(yè)稅
C．印花稅
D．契稅
答案：D
解析：法規(guī)考核點。契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅?！镀醵悤盒袟l例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬；承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。甲不是產(chǎn)權(quán)承受人，而是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人。
例題2：2009年1月，在職職工李某以18萬元的價格，首次在某小區(qū)購買了一套80㎡的商品住房。后李某將房屋出租給王某。考慮契稅的優(yōu)惠政策，李某購買該套住房，應(yīng)繳納的契稅為( ) 元。
A．1000
B．1800
C．3600
D．8400
答案：B
解析：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。180000×1%＝1800元。
第一、城鎮(zhèn)土地使用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
一、納稅人
土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅。
例題：下列關(guān)于土地使用稅的納稅人的說法，不正確的是( )。
A．土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人
B．土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位，不包括個人
C．土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅
D．擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納
答案：B
解析：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位，也包括個人。
二、課稅對象
土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。課稅對象是上述范圍內(nèi)的土地。
三、計稅依據(jù)
土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。
例題1：我國城鎮(zhèn)土地使用稅征收的主要計稅基礎(chǔ)是( )。（2007年試題）
A．標(biāo)定地價
B．土地交易價格
C．土地登記面積
D．實際占用土地面積
答案：D
解析：法規(guī)考核點。土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。
例題2：在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，應(yīng)當(dāng)按照( )征收。
A．土地上房屋建筑總面積
B．建筑物基地面積
C．納稅人實際占用的土地面積
D．納稅人自己測定的土地面積
答案：C
解析：土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。
四、適用稅額和應(yīng)納稅額的計算
適用稅額和應(yīng)納稅額的計算：土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。根據(jù)國務(wù)院令第483號《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市1.5至30元；②中等城市1.2至24元；③小城市0.9至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6至12元。
城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)中的不同地方，其自然條件和經(jīng)濟繁榮程度各不相同，情況復(fù)雜。據(jù)此，國家規(guī)定，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體適用稅額幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
考慮到一些地區(qū)經(jīng)濟較為落后，需要適當(dāng)降低稅額以及一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)需要適當(dāng)提高稅額的情況，但降低額不得超過低稅額的30％；經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)可以適當(dāng)提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，但必須報經(jīng)財政部批準(zhǔn)。
五、納稅地點和納稅期限
(1)納稅地點
土地使用稅由土地所在的稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理機關(guān)應(yīng)當(dāng)向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。納稅人使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納；在同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定。
(2)納稅期限
土地使用稅按年計算，分期繳納。各省、自治區(qū)、直轄市可結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，分別確定按月、季或半年等不同的期限繳納。
例題：土地使用稅，按( )計算，分期繳納。
A．年
B．季
C．月
D．旬
答案：A
解析：土地使用稅，是按年計算，分期繳納。
六、減稅、免稅
(1)政策性免稅
對下列土地免征土地使用稅：
1)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；
2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；
3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
5)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
6)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；
7)由財政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他用地。
(2)由地方確定的免稅
下列幾項用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定：
1)個人所有的居住房屋及院落用地；
2)房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；
3)免稅單位職工家屬的宿舍用地；
4)民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；
5)集體的個人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。
(3)困難性及臨時性減免稅
納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)審批，但年減免稅額達(dá)到或超過10萬元的，要報經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)；對遭受自然災(zāi)害需要減免稅的企業(yè)和單位，省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)，可根據(jù)受害情況，給予臨時性的減稅或免稅照顧，以支持生產(chǎn)幫助企業(yè)和單位渡過難關(guān)。
例題：下列土地符合免征土地使用稅的包括( )。
A．國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地
B．由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地
C．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地
D．不直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地
E．經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，免繳土地使用稅10年至20年
答案：ABC
解析：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，屬于免征土地使用稅的范圍；同時經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，免繳土地使用稅5年至10年。
第二、契稅的含義及構(gòu)成要素
（1）納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：建設(shè)用地使用權(quán)出讓；建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。
下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。對《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。
（2）課稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。
（3）稅率：契稅的稅率為3％～5％。
（4）計稅依據(jù)：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
注：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
例題1：甲于2005年2月l 日購買一商鋪，2007年5月將其轉(zhuǎn)賣，在辦理相關(guān)交易、過戶手續(xù)過程中，甲不需繳納( )。（2007年試題）
A．土地增值稅
B．營業(yè)稅
C．印花稅
D．契稅
答案：D
解析：法規(guī)考核點。契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅?！镀醵悤盒袟l例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬；承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。甲不是產(chǎn)權(quán)承受人，而是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人。
例題2：2009年1月，在職職工李某以18萬元的價格，首次在某小區(qū)購買了一套80㎡的商品住房。后李某將房屋出租給王某。考慮契稅的優(yōu)惠政策，李某購買該套住房，應(yīng)繳納的契稅為( ) 元。
A．1000
B．1800
C．3600
D．8400
答案：B
解析：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。180000×1%＝1800元。