（四）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價與標(biāo)定地價（掌握）
1．基準(zhǔn)地價概念
基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。
2．基準(zhǔn)地價的特點
基準(zhǔn)地價一般具有下列特點：
①基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格。因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。一般以繁華突變地段以及自然地物等為界劃分區(qū)片和路段?！掇r(nóng)用地分等規(guī)程》要求，農(nóng)用地分等的對象是行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農(nóng)用地。我國農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估對象界定為一定范圍的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。
②基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格。
③基準(zhǔn)地價一般都是覆蓋整個區(qū)域，在整個市域內(nèi)具有可比性。
④基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價。
⑤基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。
3．基準(zhǔn)地價的作用
（1）建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營者服務(wù)；
（2）為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供依據(jù)；
（3）充分發(fā)揮政府地價的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式；
（4）為征收土地稅費(fèi)提供依據(jù)；
（5）是政府制定協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；
（6）為政府管理地產(chǎn)市場提供價格數(shù)據(jù)；
（7）為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。
4．基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式
常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式有：
①級別基準(zhǔn)地價。級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。
②區(qū)片基準(zhǔn)地價。區(qū)片基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。
③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。
例題1：城市基準(zhǔn)地價是( )年期的土地使用權(quán)價格。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．無限
B．各用途法定出讓
C．基準(zhǔn)日后的剩余
D．轉(zhuǎn)讓剩余
答案：B
解析：基礎(chǔ)考核點?；鶞?zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。
例題2：有關(guān)級別基準(zhǔn)地價、區(qū)片或區(qū)段基準(zhǔn)地價的相互關(guān)系，最恰當(dāng)?shù)睦斫馐? ) 。
A．包含與被包含的關(guān)系
B．概念上存在本質(zhì)差別，相互間沒有關(guān)系
C．基準(zhǔn)地價的不同表現(xiàn)形式，既有區(qū)別又有聯(lián)系
D．不符合估價規(guī)程對統(tǒng)一基準(zhǔn)地價稱謂的規(guī)定
答案：C
解析：常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式有：①級別基準(zhǔn)地價；②區(qū)片基準(zhǔn)地價；③路線價。區(qū)片基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。
例題3：在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．區(qū)域平均地價
B．市場價格的平均值
C．成交地價的平均水平
D．評估價格的平均值
答案：A
解析：基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。
例題4：一般情況下，我國農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估對象界定為一定范圍的( )。（2007年試題）
A．耕地
B．農(nóng)用地
C．農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地
D．農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地
答案：D
解析：法規(guī)考核點?！掇r(nóng)用地分等規(guī)程》要求，農(nóng)用地分等的對象是行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農(nóng)用地。
5．標(biāo)定地價概念與作用
標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價是具體宗地在一定使用年期的價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。
（1）標(biāo)定地價的特點
①標(biāo)定地價是政府公告的具體地塊的價格，是具有獨(dú)立權(quán)屬單位的宗地地價。
②標(biāo)定地價一般都具有評估基準(zhǔn)日，隨時間的變化而變化。
③標(biāo)定地價是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考依據(jù)。
④標(biāo)定地價是政府管理地產(chǎn)市場的參考依據(jù)之一。
（2）標(biāo)定地價的作用：
①標(biāo)定地價為政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金提供依據(jù)；
②標(biāo)定地價為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù)；
③標(biāo)定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù)；
④標(biāo)定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。
例題：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國實行( )的定期公布制定。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．市場交易價格
B．出讓價格
C．宗地地價
D．標(biāo)定地價
答案：D
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。
1．基準(zhǔn)地價概念
基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。
2．基準(zhǔn)地價的特點
基準(zhǔn)地價一般具有下列特點：
①基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格。因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。一般以繁華突變地段以及自然地物等為界劃分區(qū)片和路段?！掇r(nóng)用地分等規(guī)程》要求，農(nóng)用地分等的對象是行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農(nóng)用地。我國農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估對象界定為一定范圍的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。
②基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格。
③基準(zhǔn)地價一般都是覆蓋整個區(qū)域，在整個市域內(nèi)具有可比性。
④基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價。
⑤基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。
3．基準(zhǔn)地價的作用
（1）建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營者服務(wù)；
（2）為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供依據(jù)；
（3）充分發(fā)揮政府地價的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式；
（4）為征收土地稅費(fèi)提供依據(jù)；
（5）是政府制定協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；
（6）為政府管理地產(chǎn)市場提供價格數(shù)據(jù)；
（7）為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。
4．基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式
常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式有：
①級別基準(zhǔn)地價。級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。
②區(qū)片基準(zhǔn)地價。區(qū)片基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。
③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。
例題1：城市基準(zhǔn)地價是( )年期的土地使用權(quán)價格。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．無限
B．各用途法定出讓
C．基準(zhǔn)日后的剩余
D．轉(zhuǎn)讓剩余
答案：B
解析：基礎(chǔ)考核點?；鶞?zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。
例題2：有關(guān)級別基準(zhǔn)地價、區(qū)片或區(qū)段基準(zhǔn)地價的相互關(guān)系，最恰當(dāng)?shù)睦斫馐? ) 。
A．包含與被包含的關(guān)系
B．概念上存在本質(zhì)差別，相互間沒有關(guān)系
C．基準(zhǔn)地價的不同表現(xiàn)形式，既有區(qū)別又有聯(lián)系
D．不符合估價規(guī)程對統(tǒng)一基準(zhǔn)地價稱謂的規(guī)定
答案：C
解析：常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式有：①級別基準(zhǔn)地價；②區(qū)片基準(zhǔn)地價；③路線價。區(qū)片基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。
例題3：在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．區(qū)域平均地價
B．市場價格的平均值
C．成交地價的平均水平
D．評估價格的平均值
答案：A
解析：基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。
例題4：一般情況下，我國農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估對象界定為一定范圍的( )。（2007年試題）
A．耕地
B．農(nóng)用地
C．農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地
D．農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地
答案：D
解析：法規(guī)考核點?！掇r(nóng)用地分等規(guī)程》要求，農(nóng)用地分等的對象是行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農(nóng)用地。
5．標(biāo)定地價概念與作用
標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價是具體宗地在一定使用年期的價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。
（1）標(biāo)定地價的特點
①標(biāo)定地價是政府公告的具體地塊的價格，是具有獨(dú)立權(quán)屬單位的宗地地價。
②標(biāo)定地價一般都具有評估基準(zhǔn)日，隨時間的變化而變化。
③標(biāo)定地價是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考依據(jù)。
④標(biāo)定地價是政府管理地產(chǎn)市場的參考依據(jù)之一。
（2）標(biāo)定地價的作用：
①標(biāo)定地價為政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金提供依據(jù)；
②標(biāo)定地價為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù)；
③標(biāo)定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù)；
④標(biāo)定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。
例題：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國實行( )的定期公布制定。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．市場交易價格
B．出讓價格
C．宗地地價
D．標(biāo)定地價
答案：D
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。