（五）土地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制（熟悉）
土地市場(chǎng)是依靠以?xún)r(jià)格形成機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)運(yùn)行的，土地價(jià)格的形成是由土地的供給與需求來(lái)決定的。土地的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制是土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的核心。同時(shí)，受各種因素的制約，市場(chǎng)功能的發(fā)揮會(huì)受到一定的影響，特別是對(duì)土地這一特殊商品來(lái)說(shuō)，單靠市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，很難保證土地市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。為維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，政府有必要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其主要手段和措施有控制土供給量，調(diào)控土地價(jià)格水平，制定土地市場(chǎng)規(guī)則，確定土地優(yōu)先供給范圍，制定優(yōu)惠和限制政策等。城市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制包括市場(chǎng)機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制。
1．市場(chǎng)機(jī)制
所謂市場(chǎng)機(jī)制，是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中基于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的自身經(jīng)濟(jì)利益，在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)中供給、需求與價(jià)格之間相互依存和作用，連鎖互動(dòng)所形成的自組織、自耦合機(jī)能的理論概括。城市土地市場(chǎng)機(jī)制主要包括供求機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制。
（1）供求機(jī)制
1）土地供給
土地的供求機(jī)制中，土地供給是在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場(chǎng)上，某類(lèi)用途土地在某一價(jià)格下可供出售或出租的數(shù)量，這是一種有效供給。
①土地的自然供給
一般而言，無(wú)論市場(chǎng)上土地價(jià)格如何變動(dòng)，土地的自然供給也是固定不變的，即土地自然供給基本無(wú)彈性。
②土地的經(jīng)濟(jì)供給
由于土地用途是可以改變的，對(duì)某一用途的土地而言，土地的供給是可以變化的。如隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，城市對(duì)建設(shè)用地的需求急劇增長(zhǎng)，從而引起城市土地價(jià)格上漲，導(dǎo)致城市周?chē)嗟霓r(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。這就是土地經(jīng)濟(jì)供給的變化，即某一用途的土地在某一特定市場(chǎng)隨著市場(chǎng)價(jià)格的變化，其市場(chǎng)供給也發(fā)生變化?？梢?jiàn)，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。
③決定土地經(jīng)濟(jì)供給量的因素
決定土地經(jīng)濟(jì)供給量的因素主要有；土地價(jià)格、稅收等政府政策、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)成本及機(jī)會(huì)成本、建筑技術(shù)水平等。一般情況下，某種用途的土地市場(chǎng)價(jià)格越高，其供給量越大，市場(chǎng)價(jià)格越低，其供給量越小。從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的用途是可以改變的，因而，土地的長(zhǎng)期供給表現(xiàn)為有彈性。
2）土地需求
土地需求是在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場(chǎng)，某類(lèi)用途土地在某一價(jià)格下被購(gòu)買(mǎi)或租出的數(shù)量。在不同的地域市場(chǎng)內(nèi)，某一時(shí)期的某一土地價(jià)格下，土地的需求是不相同的，在某一價(jià)格下商業(yè)用地市場(chǎng)需求的增加并不能說(shuō)明住宅用地市場(chǎng)的需求也增加。
土地需求量的決定因素主要有：土地價(jià)格、消費(fèi)者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機(jī)、人口因素和家庭因素、消費(fèi)者或投資者偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。一般而言，土地價(jià)格越高，對(duì)土地的需求越??；土地價(jià)格越低，對(duì)土地的需求就越大。
（2）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場(chǎng)秩序能否形成，主要取決于市場(chǎng)機(jī)制能否發(fā)揮作用及其作用程度。
（3）價(jià)格機(jī)制
土地價(jià)格和地租是由土地的供給與需求共同決定的。根據(jù)土地的供給和需求原理，在某—土地市場(chǎng)，當(dāng)土地的價(jià)格持續(xù)上升，土地的供給量增加，但土地的需求量減少，最后該市場(chǎng)的土地供給量就會(huì)超過(guò)需求量，出現(xiàn)過(guò)剩，從而會(huì)使部分土地賣(mài)不出去，土地價(jià)格就會(huì)下降。相反，當(dāng)土地價(jià)格持續(xù)下降時(shí)，土地需求量就會(huì)增加，但土地供給量會(huì)減少，最后該市場(chǎng)的土地需求量就會(huì)超過(guò)供給量，出現(xiàn)短缺，從而會(huì)使土地價(jià)格上漲。需求與供給二者相互作用的結(jié)果，最終使土地的供給和需求會(huì)在某一價(jià)格上相等，此時(shí)出現(xiàn)了市場(chǎng)均衡，這時(shí)的價(jià)格稱(chēng)為均衡價(jià)格。
2．宏觀調(diào)控機(jī)制
市場(chǎng)機(jī)制也存在失靈的一面。單純依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，不能使土地市場(chǎng)達(dá)到有序運(yùn)行狀態(tài)。因此，就像對(duì)其他市場(chǎng)的干預(yù)一樣，迫切需要政府都對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，以有效地管理土地市場(chǎng)。政府干預(yù)的措施主要包括：制定相應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)章；制定土地利用規(guī)劃和計(jì)劃；對(duì)集體土地實(shí)行征收制度和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批制度；實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地出讓和轉(zhuǎn)讓制度；建立耕地保護(hù)與土地整理管理制度；對(duì)出讓國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式；對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備和出售；實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制度、土地登記制度等等。
例題：城市土地市場(chǎng)機(jī)制的核心是( )市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。
A．競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
B．供需機(jī)制
C．價(jià)格機(jī)制
D．管理機(jī)制
答案：A
解析：城市土地市場(chǎng)機(jī)制主要包括供需機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制，其核心是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。
土地市場(chǎng)是依靠以?xún)r(jià)格形成機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)運(yùn)行的，土地價(jià)格的形成是由土地的供給與需求來(lái)決定的。土地的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制是土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的核心。同時(shí)，受各種因素的制約，市場(chǎng)功能的發(fā)揮會(huì)受到一定的影響，特別是對(duì)土地這一特殊商品來(lái)說(shuō)，單靠市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，很難保證土地市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。為維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，政府有必要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其主要手段和措施有控制土供給量，調(diào)控土地價(jià)格水平，制定土地市場(chǎng)規(guī)則，確定土地優(yōu)先供給范圍，制定優(yōu)惠和限制政策等。城市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制包括市場(chǎng)機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制。
1．市場(chǎng)機(jī)制
所謂市場(chǎng)機(jī)制，是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中基于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的自身經(jīng)濟(jì)利益，在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)中供給、需求與價(jià)格之間相互依存和作用，連鎖互動(dòng)所形成的自組織、自耦合機(jī)能的理論概括。城市土地市場(chǎng)機(jī)制主要包括供求機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制。
（1）供求機(jī)制
1）土地供給
土地的供求機(jī)制中，土地供給是在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場(chǎng)上，某類(lèi)用途土地在某一價(jià)格下可供出售或出租的數(shù)量，這是一種有效供給。
①土地的自然供給
一般而言，無(wú)論市場(chǎng)上土地價(jià)格如何變動(dòng)，土地的自然供給也是固定不變的，即土地自然供給基本無(wú)彈性。
②土地的經(jīng)濟(jì)供給
由于土地用途是可以改變的，對(duì)某一用途的土地而言，土地的供給是可以變化的。如隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，城市對(duì)建設(shè)用地的需求急劇增長(zhǎng)，從而引起城市土地價(jià)格上漲，導(dǎo)致城市周?chē)嗟霓r(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。這就是土地經(jīng)濟(jì)供給的變化，即某一用途的土地在某一特定市場(chǎng)隨著市場(chǎng)價(jià)格的變化，其市場(chǎng)供給也發(fā)生變化?？梢?jiàn)，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。
③決定土地經(jīng)濟(jì)供給量的因素
決定土地經(jīng)濟(jì)供給量的因素主要有；土地價(jià)格、稅收等政府政策、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)成本及機(jī)會(huì)成本、建筑技術(shù)水平等。一般情況下，某種用途的土地市場(chǎng)價(jià)格越高，其供給量越大，市場(chǎng)價(jià)格越低，其供給量越小。從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的用途是可以改變的，因而，土地的長(zhǎng)期供給表現(xiàn)為有彈性。
2）土地需求
土地需求是在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場(chǎng)，某類(lèi)用途土地在某一價(jià)格下被購(gòu)買(mǎi)或租出的數(shù)量。在不同的地域市場(chǎng)內(nèi)，某一時(shí)期的某一土地價(jià)格下，土地的需求是不相同的，在某一價(jià)格下商業(yè)用地市場(chǎng)需求的增加并不能說(shuō)明住宅用地市場(chǎng)的需求也增加。
土地需求量的決定因素主要有：土地價(jià)格、消費(fèi)者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機(jī)、人口因素和家庭因素、消費(fèi)者或投資者偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。一般而言，土地價(jià)格越高，對(duì)土地的需求越??；土地價(jià)格越低，對(duì)土地的需求就越大。
（2）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場(chǎng)秩序能否形成，主要取決于市場(chǎng)機(jī)制能否發(fā)揮作用及其作用程度。
（3）價(jià)格機(jī)制
土地價(jià)格和地租是由土地的供給與需求共同決定的。根據(jù)土地的供給和需求原理，在某—土地市場(chǎng)，當(dāng)土地的價(jià)格持續(xù)上升，土地的供給量增加，但土地的需求量減少，最后該市場(chǎng)的土地供給量就會(huì)超過(guò)需求量，出現(xiàn)過(guò)剩，從而會(huì)使部分土地賣(mài)不出去，土地價(jià)格就會(huì)下降。相反，當(dāng)土地價(jià)格持續(xù)下降時(shí)，土地需求量就會(huì)增加，但土地供給量會(huì)減少，最后該市場(chǎng)的土地需求量就會(huì)超過(guò)供給量，出現(xiàn)短缺，從而會(huì)使土地價(jià)格上漲。需求與供給二者相互作用的結(jié)果，最終使土地的供給和需求會(huì)在某一價(jià)格上相等，此時(shí)出現(xiàn)了市場(chǎng)均衡，這時(shí)的價(jià)格稱(chēng)為均衡價(jià)格。
2．宏觀調(diào)控機(jī)制
市場(chǎng)機(jī)制也存在失靈的一面。單純依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，不能使土地市場(chǎng)達(dá)到有序運(yùn)行狀態(tài)。因此，就像對(duì)其他市場(chǎng)的干預(yù)一樣，迫切需要政府都對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，以有效地管理土地市場(chǎng)。政府干預(yù)的措施主要包括：制定相應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)章；制定土地利用規(guī)劃和計(jì)劃；對(duì)集體土地實(shí)行征收制度和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批制度；實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地出讓和轉(zhuǎn)讓制度；建立耕地保護(hù)與土地整理管理制度；對(duì)出讓國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式；對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備和出售；實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制度、土地登記制度等等。
例題：城市土地市場(chǎng)機(jī)制的核心是( )市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。
A．競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
B．供需機(jī)制
C．價(jià)格機(jī)制
D．管理機(jī)制
答案：A
解析：城市土地市場(chǎng)機(jī)制主要包括供需機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制，其核心是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。