（三）土地市場(chǎng)的分類（掌握）
我國(guó)土地市場(chǎng)是在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的，是由多種市場(chǎng)構(gòu)成的市場(chǎng)體系。我國(guó)土地市場(chǎng)體系按地域劃分，分為城市建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場(chǎng)；按市場(chǎng)主體劃分，分為涉外(國(guó)外或境外)市場(chǎng)和境內(nèi)(中國(guó)大陸)市場(chǎng)。我國(guó)城市建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)按交易梯次劃分，分為出讓(一級(jí))市場(chǎng)和轉(zhuǎn)讓(二級(jí))市場(chǎng)、租賃抵押（三級(jí)）市場(chǎng)；我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)，—按市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的客體(土地利用方向)劃分，分為農(nóng)地(耕地)使用權(quán)市場(chǎng)、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和土地產(chǎn)權(quán)股份化改制等。
按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)階段的土地市場(chǎng)主要指城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)。按照市場(chǎng)交易主體和市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程，可將城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)分為三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。按土地交易方式，可以將土地市場(chǎng)分為：
1．土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是指土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者而形成的市場(chǎng)，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃及使用年限，出讓給土地使用者或開(kāi)發(fā)商。由土地所有制所決定，土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。政府通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)出讓土地的建設(shè)規(guī)模、土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定，并根據(jù)這些規(guī)定和需要，對(duì)土地出讓活動(dòng)實(shí)行直接調(diào)控。
《土地基本術(shù)語(yǔ)》（GB/T19231—2003）規(guī)定，土地出讓市場(chǎng)是指在中國(guó)，由國(guó)家壟斷的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)。
2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是指土地使用權(quán)人將剩余年限的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場(chǎng)。反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)即土地二級(jí)市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)，并將經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。其受讓方可以是二手的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，也可能是直接的土地使用者。
二級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家調(diào)控下的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的市場(chǎng)。
《土地基本術(shù)語(yǔ)》（GB/T19231—2003）規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是指在中國(guó)，土地使用者之間有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地和集體土地使用權(quán)的市場(chǎng)。
3．土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)。土地使用權(quán)租賃是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)屬于土地三級(jí)市場(chǎng)。
4．土地使用權(quán)抵押市場(chǎng)。土地使用權(quán)抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。土地使用權(quán)抵押市場(chǎng)屬于土地三級(jí)市場(chǎng)。
三級(jí)市場(chǎng)是土地使用者之間進(jìn)行的租賃、抵押活動(dòng)。它是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的開(kāi)放市場(chǎng)。
三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是我國(guó)目前土地市場(chǎng)的基本構(gòu)成，明確區(qū)分三級(jí)市場(chǎng)，既有利于政府管理和調(diào)控土地市場(chǎng)，也有利于分析土地市場(chǎng)的交易狀況，掌握真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系。盡管二、三級(jí)市場(chǎng)之間較難區(qū)分，有時(shí)出現(xiàn)交叉，但是嚴(yán)格區(qū)分三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)土地市場(chǎng)管理者來(lái)說(shuō)是非常有價(jià)值的。
各類土地市場(chǎng)中，一級(jí)市場(chǎng)是關(guān)鍵，是土地市場(chǎng)管理的龍頭，二、三級(jí)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)活躍的標(biāo)志。
例題：建設(shè)用地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地( )級(jí)市場(chǎng)。
A．一
B．二
C．三
D．四
答案：A
解析：建設(shè)用地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)。
（四）土地市場(chǎng)的功能（熟悉）
1．優(yōu)化配置土地資源
土地資源配置方式主要有兩類：一是行政劃撥；二是市場(chǎng)配置。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中, 實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。行政劃撥方式一般說(shuō)效率是低下的, 極易造成土地資源的巨大浪費(fèi)。而市場(chǎng)方式是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用把土地資源分配到各土地使用者手中, 實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。因此，只有通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用，運(yùn)用市場(chǎng)手段，才能優(yōu)化配置土地資源。構(gòu)建統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)應(yīng)做的工作包括：（1） 明確界定適應(yīng)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的土地權(quán)利，完善土地登記工作；（2）改革征地制度；（3）有條件地啟動(dòng)集體土地市場(chǎng)；（4）推行市場(chǎng)定價(jià)，不要政府定價(jià)。
2．調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價(jià)格機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制就像一只“無(wú)形的手 ”，時(shí)刻對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局按照市場(chǎng)原則進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益。地租、 地價(jià)是土地市場(chǎng)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中合理配置的重要信號(hào)。
3．健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的組合
完整的市場(chǎng)體系，不僅包括消費(fèi)品市場(chǎng)、一般生產(chǎn)資料市場(chǎng) , 還應(yīng)包括金融市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)等。市場(chǎng)機(jī)制只有在一個(gè)完整的市場(chǎng)體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產(chǎn)要素，只有實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置為主，才能健全全社會(huì)的市場(chǎng)體系，限度發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，實(shí)現(xiàn)全部生產(chǎn)要素的組合。
4．調(diào)控土地供給，控制投資過(guò)熱或過(guò)冷
通過(guò)土地市場(chǎng)，加大土地供給調(diào)控力度，防止投資過(guò)勢(shì)，防止重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
例題：土地市場(chǎng)的功能包括( )。
A．優(yōu)化配置土地資源
B．調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局
C．健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的組合
D．流通方式的多樣性
E．控制土地供給，控制投資過(guò)熱或過(guò)冷
答案：ABCE
解析：土地市場(chǎng)的功能包括：1．優(yōu)化配置土地資源。2．調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局。3．健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的組合。4．控制土地供給，控制投資過(guò)熱或過(guò)冷。
我國(guó)土地市場(chǎng)是在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的，是由多種市場(chǎng)構(gòu)成的市場(chǎng)體系。我國(guó)土地市場(chǎng)體系按地域劃分，分為城市建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場(chǎng)；按市場(chǎng)主體劃分，分為涉外(國(guó)外或境外)市場(chǎng)和境內(nèi)(中國(guó)大陸)市場(chǎng)。我國(guó)城市建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)按交易梯次劃分，分為出讓(一級(jí))市場(chǎng)和轉(zhuǎn)讓(二級(jí))市場(chǎng)、租賃抵押（三級(jí)）市場(chǎng)；我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)，—按市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的客體(土地利用方向)劃分，分為農(nóng)地(耕地)使用權(quán)市場(chǎng)、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和土地產(chǎn)權(quán)股份化改制等。
按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)階段的土地市場(chǎng)主要指城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)。按照市場(chǎng)交易主體和市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程，可將城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)分為三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。按土地交易方式，可以將土地市場(chǎng)分為：
1．土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是指土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者而形成的市場(chǎng)，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃及使用年限，出讓給土地使用者或開(kāi)發(fā)商。由土地所有制所決定，土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。政府通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)出讓土地的建設(shè)規(guī)模、土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定，并根據(jù)這些規(guī)定和需要，對(duì)土地出讓活動(dòng)實(shí)行直接調(diào)控。
《土地基本術(shù)語(yǔ)》（GB/T19231—2003）規(guī)定，土地出讓市場(chǎng)是指在中國(guó)，由國(guó)家壟斷的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)。
2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是指土地使用權(quán)人將剩余年限的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場(chǎng)。反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)即土地二級(jí)市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)，并將經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。其受讓方可以是二手的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，也可能是直接的土地使用者。
二級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家調(diào)控下的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的市場(chǎng)。
《土地基本術(shù)語(yǔ)》（GB/T19231—2003）規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是指在中國(guó)，土地使用者之間有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地和集體土地使用權(quán)的市場(chǎng)。
3．土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)。土地使用權(quán)租賃是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)屬于土地三級(jí)市場(chǎng)。
4．土地使用權(quán)抵押市場(chǎng)。土地使用權(quán)抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。土地使用權(quán)抵押市場(chǎng)屬于土地三級(jí)市場(chǎng)。
三級(jí)市場(chǎng)是土地使用者之間進(jìn)行的租賃、抵押活動(dòng)。它是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的開(kāi)放市場(chǎng)。
三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是我國(guó)目前土地市場(chǎng)的基本構(gòu)成，明確區(qū)分三級(jí)市場(chǎng)，既有利于政府管理和調(diào)控土地市場(chǎng)，也有利于分析土地市場(chǎng)的交易狀況，掌握真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系。盡管二、三級(jí)市場(chǎng)之間較難區(qū)分，有時(shí)出現(xiàn)交叉，但是嚴(yán)格區(qū)分三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)土地市場(chǎng)管理者來(lái)說(shuō)是非常有價(jià)值的。
各類土地市場(chǎng)中，一級(jí)市場(chǎng)是關(guān)鍵，是土地市場(chǎng)管理的龍頭，二、三級(jí)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)活躍的標(biāo)志。
例題：建設(shè)用地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地( )級(jí)市場(chǎng)。
A．一
B．二
C．三
D．四
答案：A
解析：建設(shè)用地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)。
（四）土地市場(chǎng)的功能（熟悉）
1．優(yōu)化配置土地資源
土地資源配置方式主要有兩類：一是行政劃撥；二是市場(chǎng)配置。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中, 實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。行政劃撥方式一般說(shuō)效率是低下的, 極易造成土地資源的巨大浪費(fèi)。而市場(chǎng)方式是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用把土地資源分配到各土地使用者手中, 實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。因此，只有通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用，運(yùn)用市場(chǎng)手段，才能優(yōu)化配置土地資源。構(gòu)建統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)應(yīng)做的工作包括：（1） 明確界定適應(yīng)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的土地權(quán)利，完善土地登記工作；（2）改革征地制度；（3）有條件地啟動(dòng)集體土地市場(chǎng)；（4）推行市場(chǎng)定價(jià)，不要政府定價(jià)。
2．調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價(jià)格機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制就像一只“無(wú)形的手 ”，時(shí)刻對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局按照市場(chǎng)原則進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益。地租、 地價(jià)是土地市場(chǎng)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中合理配置的重要信號(hào)。
3．健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的組合
完整的市場(chǎng)體系，不僅包括消費(fèi)品市場(chǎng)、一般生產(chǎn)資料市場(chǎng) , 還應(yīng)包括金融市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)等。市場(chǎng)機(jī)制只有在一個(gè)完整的市場(chǎng)體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產(chǎn)要素，只有實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置為主，才能健全全社會(huì)的市場(chǎng)體系，限度發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，實(shí)現(xiàn)全部生產(chǎn)要素的組合。
4．調(diào)控土地供給，控制投資過(guò)熱或過(guò)冷
通過(guò)土地市場(chǎng)，加大土地供給調(diào)控力度，防止投資過(guò)勢(shì)，防止重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
例題：土地市場(chǎng)的功能包括( )。
A．優(yōu)化配置土地資源
B．調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局
C．健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的組合
D．流通方式的多樣性
E．控制土地供給，控制投資過(guò)熱或過(guò)冷
答案：ABCE
解析：土地市場(chǎng)的功能包括：1．優(yōu)化配置土地資源。2．調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局。3．健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的組合。4．控制土地供給，控制投資過(guò)熱或過(guò)冷。