1、目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備有幾種模式？
目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備的運(yùn)行模式有三種。
一是按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的模式。這一模式的特點(diǎn)是，收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)自己的收購(gòu)計(jì)劃和市政府的要求，通過(guò)與被收購(gòu)單位協(xié)商，確定土地收購(gòu)價(jià)格或約定土地收益分成，按照約定由發(fā)展中心支付收購(gòu)金，取得土地并按現(xiàn)行規(guī)定辦理土地過(guò)戶手續(xù)。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對(duì)易于轉(zhuǎn)讓的儲(chǔ)備土地由土地管理部門(mén)出讓約新的用地者。這一模式的典型有上海和廈門(mén)。
二是行政指導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的模式。這一模式的特點(diǎn)是，收購(gòu)?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，規(guī)定范圍的土地統(tǒng)一由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)，土地管理部門(mén)根據(jù)用地需求用招標(biāo)、拍賣(mài)方式對(duì)儲(chǔ)備土地實(shí)行統(tǒng)一出讓?zhuān)?guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用者不能像過(guò)去一樣通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的方法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這一模式的典型是杭州和全國(guó)大部分城市。
三是行政指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作與其他職能相結(jié)合的模式。這種模式除了第二種模式的特點(diǎn)外，還兼有有形市場(chǎng)、土地整理甚至國(guó)有土地資產(chǎn)代表。典型代表有南通、武漢等地。
2、目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的模式有幾種模式？
目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的模式有兩種，一種是單一結(jié)構(gòu)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬土地管理部門(mén)，如上海。一種是雙結(jié)構(gòu)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)和土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)由政府設(shè)立，成員由土地、財(cái)政、計(jì)劃、規(guī)劃等部門(mén)組成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購(gòu)—儲(chǔ)備—出讓的政策，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬于土地管理部門(mén)，接受收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。單一機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行，由于缺少體制和制度的保障，運(yùn)行中存在很多困難，上海儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的同志講“一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)故事”。從實(shí)踐看，以杭州為代表的雙結(jié)構(gòu)的運(yùn)行比較順利。
3、目前土地儲(chǔ)備制度存在什么問(wèn)題？
土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建立中存在幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
一是收購(gòu)與儲(chǔ)備范圍。無(wú)論是實(shí)際工作者還是學(xué)者專(zhuān)家，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的名稱(chēng)一直在爭(zhēng)議，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱(chēng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱(chēng)土地儲(chǔ)備。問(wèn)題產(chǎn)生的原因是儲(chǔ)備土地的來(lái)源，后種觀戰(zhàn)認(rèn)為政府儲(chǔ)備土地的來(lái)源有三種，即征用、收回和收購(gòu)，所以土地收購(gòu)儲(chǔ)備的內(nèi)涵與外延不符。前一種觀戰(zhàn)認(rèn)為，隨著中國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展和征地改革的進(jìn)行，今后政府儲(chǔ)備土地的主要來(lái)源是收購(gòu)的土地。從目前各地的實(shí)踐來(lái)年，政府儲(chǔ)備土地的范圍界定主要有兩個(gè)，一個(gè)是收購(gòu)與收回的土地，一個(gè)是收購(gòu)、收回和征用的土地。
二是收購(gòu)價(jià)格。政府收購(gòu)?fù)恋貎r(jià)格的確定目前仍是懸而未決的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題的核心是收購(gòu)劃撥土地時(shí)，原用途和將來(lái)用途收益的分割問(wèn)題。目前各地對(duì)這種土地收購(gòu)價(jià)格的確定方法大概有四種。一是按用途和將來(lái)用途的中間價(jià)確定，比如收購(gòu)?fù)恋氐默F(xiàn)用途是工業(yè)用地，將來(lái)用途是房地產(chǎn)用地，收購(gòu)價(jià)格為這兩種用途的中間價(jià)。二是按將來(lái)用途價(jià)格的百分比收購(gòu)，如60%，這種算法來(lái)源于劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交出讓金的比例。三是按原用途價(jià)格的百分比確定。四是先按原用途價(jià)格的百分比補(bǔ)償，待土地出讓后，再給一定的補(bǔ)償。政府收購(gòu)?fù)恋氐娜烁駱?biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步研究，但在具體工作中，應(yīng)掌握兩個(gè)原則。一是確定的收購(gòu)價(jià)格不能使原使用人的情況變得更壞。二是不能因?yàn)槠髽I(yè)困難，用高出土地將來(lái)用途的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋亍?BR> 三是收購(gòu)與開(kāi)發(fā)資金。在土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度*商過(guò)程中，資金的問(wèn)題至關(guān)重要。資金的來(lái)源目前主要有兩條。一是財(cái)政撥款，按照國(guó)務(wù)院15號(hào)文件的要求，市、縣政府可劃出部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?，很多地方已?jīng)依據(jù)這個(gè)要求，為收購(gòu)儲(chǔ)備爭(zhēng)取到一定的財(cái)政資金。二是銀行貸款。資金的運(yùn)作方式有兩種，一種是收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即是借款人，也是使用人，作為借款人，無(wú)論是財(cái)政的資金，還是銀行的資金，都由收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)歸還。作為使用人，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用這些資金收購(gòu)和開(kāi)發(fā)土地。另外一種是收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只是資金的使用人，收購(gòu)開(kāi)發(fā)土地資金由財(cái)政籌措和歸還，收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)收購(gòu)和開(kāi)發(fā)土地。對(duì)于資金問(wèn)題，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須把握兩個(gè)問(wèn)題，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須把握兩個(gè)原則，一是努力增加自有資金，二是要爭(zhēng)取財(cái)政部門(mén)對(duì)資金的監(jiān)督管理。
四是儲(chǔ)備量和期限。儲(chǔ)備量在很大程度上取決于資金的成本問(wèn)題。從調(diào)控市場(chǎng)的角度看，政府土地儲(chǔ)備的數(shù)量越大，調(diào)控能力就越強(qiáng)，但儲(chǔ)備土地是有成本的，這個(gè)成本如果過(guò)了一定的界限，進(jìn)一步負(fù)債就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，杭州市確定的這個(gè)界限是，在科學(xué)客觀評(píng)價(jià)儲(chǔ)備土地價(jià)值的基礎(chǔ)上，只要負(fù)債不超過(guò)儲(chǔ)備土地實(shí)際價(jià)值的60%，就可以負(fù)債收購(gòu)?fù)恋?。?chǔ)備土地的期限即和成本有關(guān)，也和市場(chǎng)需求有關(guān)。
目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備的運(yùn)行模式有三種。
一是按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的模式。這一模式的特點(diǎn)是，收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)自己的收購(gòu)計(jì)劃和市政府的要求，通過(guò)與被收購(gòu)單位協(xié)商，確定土地收購(gòu)價(jià)格或約定土地收益分成，按照約定由發(fā)展中心支付收購(gòu)金，取得土地并按現(xiàn)行規(guī)定辦理土地過(guò)戶手續(xù)。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對(duì)易于轉(zhuǎn)讓的儲(chǔ)備土地由土地管理部門(mén)出讓約新的用地者。這一模式的典型有上海和廈門(mén)。
二是行政指導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的模式。這一模式的特點(diǎn)是，收購(gòu)?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，規(guī)定范圍的土地統(tǒng)一由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)，土地管理部門(mén)根據(jù)用地需求用招標(biāo)、拍賣(mài)方式對(duì)儲(chǔ)備土地實(shí)行統(tǒng)一出讓?zhuān)?guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用者不能像過(guò)去一樣通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的方法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這一模式的典型是杭州和全國(guó)大部分城市。
三是行政指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作與其他職能相結(jié)合的模式。這種模式除了第二種模式的特點(diǎn)外，還兼有有形市場(chǎng)、土地整理甚至國(guó)有土地資產(chǎn)代表。典型代表有南通、武漢等地。
2、目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的模式有幾種模式？
目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的模式有兩種，一種是單一結(jié)構(gòu)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬土地管理部門(mén)，如上海。一種是雙結(jié)構(gòu)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)和土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)由政府設(shè)立，成員由土地、財(cái)政、計(jì)劃、規(guī)劃等部門(mén)組成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購(gòu)—儲(chǔ)備—出讓的政策，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬于土地管理部門(mén)，接受收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。單一機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行，由于缺少體制和制度的保障，運(yùn)行中存在很多困難，上海儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的同志講“一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)故事”。從實(shí)踐看，以杭州為代表的雙結(jié)構(gòu)的運(yùn)行比較順利。
3、目前土地儲(chǔ)備制度存在什么問(wèn)題？
土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建立中存在幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
一是收購(gòu)與儲(chǔ)備范圍。無(wú)論是實(shí)際工作者還是學(xué)者專(zhuān)家，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的名稱(chēng)一直在爭(zhēng)議，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱(chēng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱(chēng)土地儲(chǔ)備。問(wèn)題產(chǎn)生的原因是儲(chǔ)備土地的來(lái)源，后種觀戰(zhàn)認(rèn)為政府儲(chǔ)備土地的來(lái)源有三種，即征用、收回和收購(gòu)，所以土地收購(gòu)儲(chǔ)備的內(nèi)涵與外延不符。前一種觀戰(zhàn)認(rèn)為，隨著中國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展和征地改革的進(jìn)行，今后政府儲(chǔ)備土地的主要來(lái)源是收購(gòu)的土地。從目前各地的實(shí)踐來(lái)年，政府儲(chǔ)備土地的范圍界定主要有兩個(gè)，一個(gè)是收購(gòu)與收回的土地，一個(gè)是收購(gòu)、收回和征用的土地。
二是收購(gòu)價(jià)格。政府收購(gòu)?fù)恋貎r(jià)格的確定目前仍是懸而未決的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題的核心是收購(gòu)劃撥土地時(shí)，原用途和將來(lái)用途收益的分割問(wèn)題。目前各地對(duì)這種土地收購(gòu)價(jià)格的確定方法大概有四種。一是按用途和將來(lái)用途的中間價(jià)確定，比如收購(gòu)?fù)恋氐默F(xiàn)用途是工業(yè)用地，將來(lái)用途是房地產(chǎn)用地，收購(gòu)價(jià)格為這兩種用途的中間價(jià)。二是按將來(lái)用途價(jià)格的百分比收購(gòu)，如60%，這種算法來(lái)源于劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交出讓金的比例。三是按原用途價(jià)格的百分比確定。四是先按原用途價(jià)格的百分比補(bǔ)償，待土地出讓后，再給一定的補(bǔ)償。政府收購(gòu)?fù)恋氐娜烁駱?biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步研究，但在具體工作中，應(yīng)掌握兩個(gè)原則。一是確定的收購(gòu)價(jià)格不能使原使用人的情況變得更壞。二是不能因?yàn)槠髽I(yè)困難，用高出土地將來(lái)用途的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋亍?BR> 三是收購(gòu)與開(kāi)發(fā)資金。在土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度*商過(guò)程中，資金的問(wèn)題至關(guān)重要。資金的來(lái)源目前主要有兩條。一是財(cái)政撥款，按照國(guó)務(wù)院15號(hào)文件的要求，市、縣政府可劃出部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?，很多地方已?jīng)依據(jù)這個(gè)要求，為收購(gòu)儲(chǔ)備爭(zhēng)取到一定的財(cái)政資金。二是銀行貸款。資金的運(yùn)作方式有兩種，一種是收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即是借款人，也是使用人，作為借款人，無(wú)論是財(cái)政的資金，還是銀行的資金，都由收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)歸還。作為使用人，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用這些資金收購(gòu)和開(kāi)發(fā)土地。另外一種是收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只是資金的使用人，收購(gòu)開(kāi)發(fā)土地資金由財(cái)政籌措和歸還，收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)收購(gòu)和開(kāi)發(fā)土地。對(duì)于資金問(wèn)題，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須把握兩個(gè)問(wèn)題，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須把握兩個(gè)原則，一是努力增加自有資金，二是要爭(zhēng)取財(cái)政部門(mén)對(duì)資金的監(jiān)督管理。
四是儲(chǔ)備量和期限。儲(chǔ)備量在很大程度上取決于資金的成本問(wèn)題。從調(diào)控市場(chǎng)的角度看，政府土地儲(chǔ)備的數(shù)量越大，調(diào)控能力就越強(qiáng)，但儲(chǔ)備土地是有成本的，這個(gè)成本如果過(guò)了一定的界限，進(jìn)一步負(fù)債就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，杭州市確定的這個(gè)界限是，在科學(xué)客觀評(píng)價(jià)儲(chǔ)備土地價(jià)值的基礎(chǔ)上，只要負(fù)債不超過(guò)儲(chǔ)備土地實(shí)際價(jià)值的60%，就可以負(fù)債收購(gòu)?fù)恋?。?chǔ)備土地的期限即和成本有關(guān)，也和市場(chǎng)需求有關(guān)。