土地估價師考試:估價實務(wù)基礎(chǔ)5

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5.土地年總收益的概念、測算方法,不同情況下總收益的測算
    (1)土地年總收益的概念
    (2)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法
    (3)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
    6.總費用的測算方法
    (1)土地年總費用的概念
    (2)土地年總費用的構(gòu)成及計算方法
    (3)不同條件下土地年總費用的計算要求及方法
    7.土地純收益的概念及測算方法
    (1)土地純收益的概念
    (2)土地純收益的計算方法
    (3)不同條件下土地純收益的計算要求及方法
    8.土地還原率的概念及其確定方法
    (1)土地還原率概念
    (2)土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率
    (3)安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率
    (4)投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率
    (5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
    9.收益還原法的適用范圍
    (三)考試基本要求
    掌握:收益還原法的概念、特點、公式、估價步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法;
    熟悉:收益還原法的適用范圍。
    內(nèi)容詳解:
    土地年總收益的概念、測算方法,不同情況下總收益的測算
    (一) 土地年總收益的概念
    總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
    (二) 土地年總收益的構(gòu)成及計算方法
    土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很大,依據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點,不能用它作為評估的依據(jù)??陀^收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益,它可以直接用于評估。
    (注意:有時出題可能有迷惑條件,有的是實際收益,而有的可能表述為同等條件下,客觀收益數(shù)值,應(yīng)當選取客觀收益,這一點希望大家引起注意,在后邊遇到相似的習(xí)題還要做詳細講解。)
    土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益,無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。
    注意:這里有時出判斷或者選擇題,注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。
    在計算收益價格時,應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益,確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件:
    (1)從客觀上看,土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。
    (2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。
    (3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準的經(jīng)營項目所產(chǎn)生的收益,那些未經(jīng)批準的,甚至是違法的經(jīng)營項目收益不能作為計算客觀收益的依據(jù)