收益還原法
(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1．收益還原法概念
2．收益還原法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
3．收益還原法不同情況下的公式
(1)預(yù)期純收益不變情況下的公式
(2)預(yù)期純收益變化情況下的公式
(3)還原率變化情況下的公式
(4)收益年期不同情況下的公式
(5)不同公式的應(yīng)用條件
4．收益還原法估價(jià)的基本步驟
(1)總收益測算的項(xiàng)目和方法
(2)總費(fèi)用測算的項(xiàng)目和方法
(3)不同條件下純收益測算方法
(4)還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等
(5)評估價(jià)格計(jì)算公式的選擇和估價(jià)結(jié)果的確定
5．土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算。
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
6．總費(fèi)用的測算方法
(1)土地年總費(fèi)用的概念
(2)土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總費(fèi)用的計(jì)算要求及方法
7．土地純收益的概念及測算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計(jì)算方法
(3)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
8．土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
(4)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9．收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法；
熟悉：收益還原法的適用范圍。
對于這一點(diǎn)，大家一定要了解收益還原方法的范圍，是有收益和潛在收入的土地或者房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、出租用標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉庫、農(nóng)地等等。對于有收益大家好理解，但是，潛在收益我想大家還是要根據(jù)土地的客觀收益情況，比如：有一宗公寓，它為空閑或是自用，表面看是沒有實(shí)際收益，但是，大家還要看到，它存在的潛在收益，假想它是出租的狀態(tài)，就是應(yīng)當(dāng)是有收益的。那么我們將按照它存在的潛在收益來給它估價(jià)，這一點(diǎn)希望大家明確。但是對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，收益法大多不適用。
我們要講解收益法的七個(gè)基本公式，這其中包括它演變得來的六個(gè)公式，大家只要記住公式的寫法就可以了，不必去關(guān)心公式的推導(dǎo)過程。因?yàn)?，我們考試只要?huì)應(yīng)用就可以了，不必陷入公式推導(dǎo)的誤區(qū)
(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1．收益還原法概念
2．收益還原法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
3．收益還原法不同情況下的公式
(1)預(yù)期純收益不變情況下的公式
(2)預(yù)期純收益變化情況下的公式
(3)還原率變化情況下的公式
(4)收益年期不同情況下的公式
(5)不同公式的應(yīng)用條件
4．收益還原法估價(jià)的基本步驟
(1)總收益測算的項(xiàng)目和方法
(2)總費(fèi)用測算的項(xiàng)目和方法
(3)不同條件下純收益測算方法
(4)還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等
(5)評估價(jià)格計(jì)算公式的選擇和估價(jià)結(jié)果的確定
5．土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算。
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
6．總費(fèi)用的測算方法
(1)土地年總費(fèi)用的概念
(2)土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總費(fèi)用的計(jì)算要求及方法
7．土地純收益的概念及測算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計(jì)算方法
(3)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
8．土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
(4)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9．收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法；
熟悉：收益還原法的適用范圍。
對于這一點(diǎn)，大家一定要了解收益還原方法的范圍，是有收益和潛在收入的土地或者房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、出租用標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉庫、農(nóng)地等等。對于有收益大家好理解，但是，潛在收益我想大家還是要根據(jù)土地的客觀收益情況，比如：有一宗公寓，它為空閑或是自用，表面看是沒有實(shí)際收益，但是，大家還要看到，它存在的潛在收益，假想它是出租的狀態(tài)，就是應(yīng)當(dāng)是有收益的。那么我們將按照它存在的潛在收益來給它估價(jià)，這一點(diǎn)希望大家明確。但是對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，收益法大多不適用。
我們要講解收益法的七個(gè)基本公式，這其中包括它演變得來的六個(gè)公式，大家只要記住公式的寫法就可以了，不必去關(guān)心公式的推導(dǎo)過程。因?yàn)?，我們考試只要?huì)應(yīng)用就可以了，不必陷入公式推導(dǎo)的誤區(qū)