收益還原法土地估價(jià)的基本步驟
1．確定總收益
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計(jì)算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來(lái)確定土地的總收益。
2．計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用?？傎M(fèi)用在不同情況下，所包含的項(xiàng)目也有所不同。因此，計(jì)算總費(fèi)用，首先要分析可能的各種費(fèi)用支出，然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費(fèi)用。
3．計(jì)算土地純收益
從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。
4．確定合適的還原率
還原率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過(guò)各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過(guò)綜合分析、比較，確定可采用的還原率。
5．選擇公式求算地價(jià)
根據(jù)公式適用評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的等條件，選用相應(yīng)的計(jì)算公式，將純收益用相應(yīng)的還原率進(jìn)行還原，即得土地的收益價(jià)格。
1．確定總收益
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計(jì)算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來(lái)確定土地的總收益。
2．計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用?？傎M(fèi)用在不同情況下，所包含的項(xiàng)目也有所不同。因此，計(jì)算總費(fèi)用，首先要分析可能的各種費(fèi)用支出，然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費(fèi)用。
3．計(jì)算土地純收益
從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。
4．確定合適的還原率
還原率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過(guò)各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過(guò)綜合分析、比較，確定可采用的還原率。
5．選擇公式求算地價(jià)
根據(jù)公式適用評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的等條件，選用相應(yīng)的計(jì)算公式，將純收益用相應(yīng)的還原率進(jìn)行還原，即得土地的收益價(jià)格。