一、引言
市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本法是國(guó)際上公認(rèn)的三種最基本的土地評(píng)估方法。在我國(guó)，常用的土地評(píng)估方法還有剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。市場(chǎng)比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)及豐富的交易案例資料，僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性，交易案例較少或無(wú)交易案例的地區(qū)則不適用。收益還原法是以求取待估土地純收益為前題條件的估價(jià)方法，因此這種方法最適宜于為獲取收益目的而使用土地的估價(jià)。成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，不適用于已開(kāi)發(fā)土地估價(jià)，而且成本法以成本累加為途徑，而成本高并不一定表明效用和價(jià)值高，因此其評(píng)估結(jié)果只是一種“積算價(jià)格”，對(duì)土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方的情況未加考慮。剩余法主要適用于待開(kāi)發(fā)土地或待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的評(píng)估?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法僅適用于已完成土地定級(jí)估價(jià)并建立起基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的縣域內(nèi)評(píng)估。
農(nóng)地的概念從廣義的角度來(lái)說(shuō)通常是指耕地、園地、菜地、養(yǎng)殖業(yè)用地、牧草地等。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)日益發(fā)育，而農(nóng)地市場(chǎng)卻十分滯后。在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，往往缺少比較案例。許多農(nóng)地的純收益往往偏小，甚至出現(xiàn)負(fù)值，這也不能運(yùn)用收益還原法評(píng)估。絕大多數(shù)農(nóng)地不是剛開(kāi)發(fā)的土地，即使是剛開(kāi)發(fā)的土地，由于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用往往偏高，而成本法是沒(méi)有考慮農(nóng)地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方的情況，而導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)格超出其市場(chǎng)價(jià)格。待開(kāi)發(fā)的農(nóng)地畢竟不多，因此剩余法也較難普遍應(yīng)用。目前，我國(guó)農(nóng)地定級(jí)估價(jià)試點(diǎn)工作剛完成，已建立農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的縣域還很少，因此基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在絕大多數(shù)縣域仍無(wú)法適用。
基于農(nóng)地本身的特殊性以及常用土地評(píng)估方法在農(nóng)地評(píng)估時(shí)受到了不同程度的限制。筆者在本文力求通過(guò)市場(chǎng)比較法概念的延伸，并引進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的一些環(huán)境評(píng)價(jià)的思路，探討新的農(nóng)地評(píng)估方法，筆者稱之為市場(chǎng)代替法和市場(chǎng)假想法?，F(xiàn)就市場(chǎng)比較法和市場(chǎng)代替法、市場(chǎng)假想法作如下比較和分析。
二、市場(chǎng)比較法及其在農(nóng)地評(píng)估中的應(yīng)用
（一）市場(chǎng)比較法的內(nèi)涵 市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或使用價(jià)值相同的土地買賣、租賃實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況，期日，區(qū)域及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
（二）市場(chǎng)比較法的優(yōu)缺點(diǎn) （1）市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)。 市場(chǎng)比較法具有明顯現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力較強(qiáng)。市場(chǎng)比較法利用近期發(fā)生的與待估土地具有替代性的交易案例的價(jià)格，利用其與待估土地之間的替代關(guān)系，比較求算待估土地的價(jià)格。（2）市場(chǎng)比較法的缺點(diǎn)。市場(chǎng)比較法由價(jià)格求價(jià)格，欠理論基礎(chǔ)，同時(shí)要求平估人員具有多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，否則難以得到客觀、準(zhǔn)確的結(jié)果。另外，市場(chǎng)比較法的缺點(diǎn)就是它僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，無(wú)交易案例或交易案例很少的地區(qū)都不能適用此法評(píng)估。
（三）市場(chǎng)比較法的思路 在運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估農(nóng)地時(shí)，首先要收集農(nóng)地的交易資料，并選擇超過(guò)3個(gè)以上的適當(dāng)?shù)谋容^案例， 然后將待估農(nóng)地與比較交易案例的差異進(jìn)行修正，即經(jīng)過(guò)交易情況、日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素以及使用年限等修正。最后對(duì)每個(gè)交易案例的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行分析，確定合理的試算價(jià)格。
（四）案例分析 農(nóng)地的市場(chǎng)比較法和城鎮(zhèn)用地的評(píng)估程序大體上沒(méi)有多大的差異，故不再舉例分析。
三、市場(chǎng)替代法及其在農(nóng)地評(píng)估中的應(yīng)用
（一）市場(chǎng)替代法的內(nèi)涵 當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格來(lái)直接衡量時(shí)，可以尋找替代物的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量。例如，清新的空氣、美好的環(huán)境等并沒(méi)有直接的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量，這時(shí)，就需要找到某種有市場(chǎng)價(jià)格的替代物來(lái)間接衡量其價(jià)值。市場(chǎng)替代法是發(fā)達(dá)國(guó)家常用的環(huán)境評(píng)價(jià)方法。筆者在此引進(jìn)這方法，并根據(jù)農(nóng)地評(píng)估的實(shí)際，認(rèn)為農(nóng)地評(píng)估中的市場(chǎng)替代法是指使用替代物的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)評(píng)估沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格的農(nóng)地的方法。
（二）替代市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) （1）替代市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)。目前， 我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)很不發(fā)育，在已完成農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)的成果看，農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)差距甚遠(yuǎn)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境等因素也沒(méi)有很大的差別，有的縣域內(nèi)的一級(jí)農(nóng)地的基準(zhǔn)地價(jià)高達(dá)每畝48000元，有的縣域內(nèi)的一級(jí)農(nóng)地的基準(zhǔn)地價(jià)每畝只有12000元。因此， 在我國(guó)運(yùn)用替代市場(chǎng)法評(píng)估農(nóng)地有時(shí)也確實(shí)是一種可取的方法。（2）替代市場(chǎng)法的缺點(diǎn)。 替代市場(chǎng)法是建立在沒(méi)有農(nóng)地市場(chǎng)但有替代物的條件下進(jìn)行農(nóng)地評(píng)估的一種方法，假如連替代物也找不到時(shí)，此法不能適用了。
（三）替代市場(chǎng)法的思路 首先對(duì)待估農(nóng)地進(jìn)行分析，再尋找某種有市場(chǎng)價(jià)格的替代物來(lái)間接衡量待估農(nóng)地的價(jià)格。例如對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的農(nóng)地評(píng)估，就可以用旅行費(fèi)用作為替代物來(lái)衡量。通常，具有旅游觀賞功能或娛樂(lè)功能的農(nóng)地，往往是免費(fèi)的或門票很低，參觀者從中得到的效益往往高于門票。為了估計(jì)參觀者的支付意愿，可以使用旅行費(fèi)用作為替代物來(lái)評(píng)估現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的地價(jià)。旅行費(fèi)用往往大大高于門票，成為總成本中的重要組成部分。
四、市場(chǎng)假想法及其在農(nóng)地評(píng)估中的應(yīng)用
（一）市場(chǎng)假想法的內(nèi)涵 市場(chǎng)假想法是指在連替代市場(chǎng)都不能找到的情況下，只能人為地創(chuàng)造假想的市場(chǎng)來(lái)評(píng)估農(nóng)地價(jià)格的方法。市場(chǎng)假想法的主要代表是意愿調(diào)查法，即直接通過(guò)詢問(wèn)來(lái)得到人們對(duì)農(nóng)地愿意購(gòu)買的價(jià)格。
（二）市場(chǎng)假想法的優(yōu)缺點(diǎn) （1）市場(chǎng)假想法的優(yōu)點(diǎn)。 市場(chǎng)假想法是一種萬(wàn)能的農(nóng)地評(píng)估方法，是農(nóng)地評(píng)估的最后一道防線，任何不能通過(guò)其他方法進(jìn)行評(píng)估的幾乎都可以用市場(chǎng)假想法評(píng)估。（2 ）市場(chǎng)假想法的缺點(diǎn)。市場(chǎng)假想法是一種在無(wú)可奈何的情況下使用的評(píng)估方法。因此，它是一種很有爭(zhēng)議的評(píng)估方法。
（三）市場(chǎng)假想法的思路 與市場(chǎng)比較法和市場(chǎng)替代法不同，市場(chǎng)假想法不是基于可觀察到的或預(yù)設(shè)的市場(chǎng)行為，而是基于調(diào)查對(duì)象的回答。其思路也很簡(jiǎn)單，為了使評(píng)估結(jié)果更合理，評(píng)估人員首先選擇一定數(shù)量的相同或相關(guān)行業(yè)的并對(duì)評(píng)估對(duì)象較了解的人員作為詢問(wèn)對(duì)象，然后將詢問(wèn)結(jié)果加以分析和匯總，最后確定待估對(duì)象的價(jià)格。
（四）舉例分析 浙江永嘉縣橋頭鎮(zhèn)壬田村有一耕地，面積2.8 畝，筆者曾對(duì)此宗地作模擬評(píng)估。筆者在壬田村詢問(wèn)了100名村民， 請(qǐng)他們?cè)诘诙旎卮鹑绻麄円I下該耕地30年使用權(quán)時(shí)愿意支付多少價(jià)格。調(diào)查結(jié)果，大都在每畝7500元—10000元之間，筆者剔除了一些異常數(shù)據(jù)，得出平均值為每畝8794元，這一評(píng)估結(jié)果和運(yùn)用收益還原法評(píng)估的結(jié)果每畝8549元已很接近。
五、結(jié)束語(yǔ)
（一）在土地評(píng)估時(shí)，一般要運(yùn)用兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估，這樣可以抵消各種方法的局限性。由于我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)極不完善，常用的評(píng)估方法在運(yùn)用時(shí)總受到不同程度的限制。市場(chǎng)替代法和市場(chǎng)假想法的運(yùn)用，無(wú)疑在農(nóng)地評(píng)估方法選擇時(shí)可拓寬思路。
（二）通過(guò)這三種市場(chǎng)法的比較，我們不難看出，在農(nóng)地存在一定市場(chǎng)時(shí)，首先選擇的評(píng)估方法應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)比較法。在確實(shí)不存在市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，再選擇市場(chǎng)替代法，如果連替代市場(chǎng)都不存在時(shí)，只能選擇市場(chǎng)假想法。
（三）農(nóng)地評(píng)估在我國(guó)是一個(gè)新生事物，在評(píng)估方法選擇時(shí)，可以首先選擇常用的評(píng)估方法，但在特殊情況下，也可以運(yùn)用特殊的評(píng)估方法，甚至可以參考、借鑒并引進(jìn)其他學(xué)科（如環(huán)境學(xué)科、生態(tài)學(xué)科）的一些評(píng)價(jià)方法和思路。
市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本法是國(guó)際上公認(rèn)的三種最基本的土地評(píng)估方法。在我國(guó)，常用的土地評(píng)估方法還有剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。市場(chǎng)比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)及豐富的交易案例資料，僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性，交易案例較少或無(wú)交易案例的地區(qū)則不適用。收益還原法是以求取待估土地純收益為前題條件的估價(jià)方法，因此這種方法最適宜于為獲取收益目的而使用土地的估價(jià)。成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，不適用于已開(kāi)發(fā)土地估價(jià)，而且成本法以成本累加為途徑，而成本高并不一定表明效用和價(jià)值高，因此其評(píng)估結(jié)果只是一種“積算價(jià)格”，對(duì)土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方的情況未加考慮。剩余法主要適用于待開(kāi)發(fā)土地或待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的評(píng)估?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法僅適用于已完成土地定級(jí)估價(jià)并建立起基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的縣域內(nèi)評(píng)估。
農(nóng)地的概念從廣義的角度來(lái)說(shuō)通常是指耕地、園地、菜地、養(yǎng)殖業(yè)用地、牧草地等。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)日益發(fā)育，而農(nóng)地市場(chǎng)卻十分滯后。在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，往往缺少比較案例。許多農(nóng)地的純收益往往偏小，甚至出現(xiàn)負(fù)值，這也不能運(yùn)用收益還原法評(píng)估。絕大多數(shù)農(nóng)地不是剛開(kāi)發(fā)的土地，即使是剛開(kāi)發(fā)的土地，由于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用往往偏高，而成本法是沒(méi)有考慮農(nóng)地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方的情況，而導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)格超出其市場(chǎng)價(jià)格。待開(kāi)發(fā)的農(nóng)地畢竟不多，因此剩余法也較難普遍應(yīng)用。目前，我國(guó)農(nóng)地定級(jí)估價(jià)試點(diǎn)工作剛完成，已建立農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的縣域還很少，因此基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在絕大多數(shù)縣域仍無(wú)法適用。
基于農(nóng)地本身的特殊性以及常用土地評(píng)估方法在農(nóng)地評(píng)估時(shí)受到了不同程度的限制。筆者在本文力求通過(guò)市場(chǎng)比較法概念的延伸，并引進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的一些環(huán)境評(píng)價(jià)的思路，探討新的農(nóng)地評(píng)估方法，筆者稱之為市場(chǎng)代替法和市場(chǎng)假想法?，F(xiàn)就市場(chǎng)比較法和市場(chǎng)代替法、市場(chǎng)假想法作如下比較和分析。
二、市場(chǎng)比較法及其在農(nóng)地評(píng)估中的應(yīng)用
（一）市場(chǎng)比較法的內(nèi)涵 市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或使用價(jià)值相同的土地買賣、租賃實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況，期日，區(qū)域及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
（二）市場(chǎng)比較法的優(yōu)缺點(diǎn) （1）市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)。 市場(chǎng)比較法具有明顯現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力較強(qiáng)。市場(chǎng)比較法利用近期發(fā)生的與待估土地具有替代性的交易案例的價(jià)格，利用其與待估土地之間的替代關(guān)系，比較求算待估土地的價(jià)格。（2）市場(chǎng)比較法的缺點(diǎn)。市場(chǎng)比較法由價(jià)格求價(jià)格，欠理論基礎(chǔ)，同時(shí)要求平估人員具有多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，否則難以得到客觀、準(zhǔn)確的結(jié)果。另外，市場(chǎng)比較法的缺點(diǎn)就是它僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，無(wú)交易案例或交易案例很少的地區(qū)都不能適用此法評(píng)估。
（三）市場(chǎng)比較法的思路 在運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估農(nóng)地時(shí)，首先要收集農(nóng)地的交易資料，并選擇超過(guò)3個(gè)以上的適當(dāng)?shù)谋容^案例， 然后將待估農(nóng)地與比較交易案例的差異進(jìn)行修正，即經(jīng)過(guò)交易情況、日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素以及使用年限等修正。最后對(duì)每個(gè)交易案例的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行分析，確定合理的試算價(jià)格。
（四）案例分析 農(nóng)地的市場(chǎng)比較法和城鎮(zhèn)用地的評(píng)估程序大體上沒(méi)有多大的差異，故不再舉例分析。
三、市場(chǎng)替代法及其在農(nóng)地評(píng)估中的應(yīng)用
（一）市場(chǎng)替代法的內(nèi)涵 當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格來(lái)直接衡量時(shí)，可以尋找替代物的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量。例如，清新的空氣、美好的環(huán)境等并沒(méi)有直接的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量，這時(shí)，就需要找到某種有市場(chǎng)價(jià)格的替代物來(lái)間接衡量其價(jià)值。市場(chǎng)替代法是發(fā)達(dá)國(guó)家常用的環(huán)境評(píng)價(jià)方法。筆者在此引進(jìn)這方法，并根據(jù)農(nóng)地評(píng)估的實(shí)際，認(rèn)為農(nóng)地評(píng)估中的市場(chǎng)替代法是指使用替代物的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)評(píng)估沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格的農(nóng)地的方法。
（二）替代市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) （1）替代市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)。目前， 我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)很不發(fā)育，在已完成農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)的成果看，農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)差距甚遠(yuǎn)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境等因素也沒(méi)有很大的差別，有的縣域內(nèi)的一級(jí)農(nóng)地的基準(zhǔn)地價(jià)高達(dá)每畝48000元，有的縣域內(nèi)的一級(jí)農(nóng)地的基準(zhǔn)地價(jià)每畝只有12000元。因此， 在我國(guó)運(yùn)用替代市場(chǎng)法評(píng)估農(nóng)地有時(shí)也確實(shí)是一種可取的方法。（2）替代市場(chǎng)法的缺點(diǎn)。 替代市場(chǎng)法是建立在沒(méi)有農(nóng)地市場(chǎng)但有替代物的條件下進(jìn)行農(nóng)地評(píng)估的一種方法，假如連替代物也找不到時(shí)，此法不能適用了。
（三）替代市場(chǎng)法的思路 首先對(duì)待估農(nóng)地進(jìn)行分析，再尋找某種有市場(chǎng)價(jià)格的替代物來(lái)間接衡量待估農(nóng)地的價(jià)格。例如對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的農(nóng)地評(píng)估，就可以用旅行費(fèi)用作為替代物來(lái)衡量。通常，具有旅游觀賞功能或娛樂(lè)功能的農(nóng)地，往往是免費(fèi)的或門票很低，參觀者從中得到的效益往往高于門票。為了估計(jì)參觀者的支付意愿，可以使用旅行費(fèi)用作為替代物來(lái)評(píng)估現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的地價(jià)。旅行費(fèi)用往往大大高于門票，成為總成本中的重要組成部分。
四、市場(chǎng)假想法及其在農(nóng)地評(píng)估中的應(yīng)用
（一）市場(chǎng)假想法的內(nèi)涵 市場(chǎng)假想法是指在連替代市場(chǎng)都不能找到的情況下，只能人為地創(chuàng)造假想的市場(chǎng)來(lái)評(píng)估農(nóng)地價(jià)格的方法。市場(chǎng)假想法的主要代表是意愿調(diào)查法，即直接通過(guò)詢問(wèn)來(lái)得到人們對(duì)農(nóng)地愿意購(gòu)買的價(jià)格。
（二）市場(chǎng)假想法的優(yōu)缺點(diǎn) （1）市場(chǎng)假想法的優(yōu)點(diǎn)。 市場(chǎng)假想法是一種萬(wàn)能的農(nóng)地評(píng)估方法，是農(nóng)地評(píng)估的最后一道防線，任何不能通過(guò)其他方法進(jìn)行評(píng)估的幾乎都可以用市場(chǎng)假想法評(píng)估。（2 ）市場(chǎng)假想法的缺點(diǎn)。市場(chǎng)假想法是一種在無(wú)可奈何的情況下使用的評(píng)估方法。因此，它是一種很有爭(zhēng)議的評(píng)估方法。
（三）市場(chǎng)假想法的思路 與市場(chǎng)比較法和市場(chǎng)替代法不同，市場(chǎng)假想法不是基于可觀察到的或預(yù)設(shè)的市場(chǎng)行為，而是基于調(diào)查對(duì)象的回答。其思路也很簡(jiǎn)單，為了使評(píng)估結(jié)果更合理，評(píng)估人員首先選擇一定數(shù)量的相同或相關(guān)行業(yè)的并對(duì)評(píng)估對(duì)象較了解的人員作為詢問(wèn)對(duì)象，然后將詢問(wèn)結(jié)果加以分析和匯總，最后確定待估對(duì)象的價(jià)格。
（四）舉例分析 浙江永嘉縣橋頭鎮(zhèn)壬田村有一耕地，面積2.8 畝，筆者曾對(duì)此宗地作模擬評(píng)估。筆者在壬田村詢問(wèn)了100名村民， 請(qǐng)他們?cè)诘诙旎卮鹑绻麄円I下該耕地30年使用權(quán)時(shí)愿意支付多少價(jià)格。調(diào)查結(jié)果，大都在每畝7500元—10000元之間，筆者剔除了一些異常數(shù)據(jù)，得出平均值為每畝8794元，這一評(píng)估結(jié)果和運(yùn)用收益還原法評(píng)估的結(jié)果每畝8549元已很接近。
五、結(jié)束語(yǔ)
（一）在土地評(píng)估時(shí)，一般要運(yùn)用兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估，這樣可以抵消各種方法的局限性。由于我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)極不完善，常用的評(píng)估方法在運(yùn)用時(shí)總受到不同程度的限制。市場(chǎng)替代法和市場(chǎng)假想法的運(yùn)用，無(wú)疑在農(nóng)地評(píng)估方法選擇時(shí)可拓寬思路。
（二）通過(guò)這三種市場(chǎng)法的比較，我們不難看出，在農(nóng)地存在一定市場(chǎng)時(shí)，首先選擇的評(píng)估方法應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)比較法。在確實(shí)不存在市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，再選擇市場(chǎng)替代法，如果連替代市場(chǎng)都不存在時(shí)，只能選擇市場(chǎng)假想法。
（三）農(nóng)地評(píng)估在我國(guó)是一個(gè)新生事物，在評(píng)估方法選擇時(shí)，可以首先選擇常用的評(píng)估方法，但在特殊情況下，也可以運(yùn)用特殊的評(píng)估方法，甚至可以參考、借鑒并引進(jìn)其他學(xué)科（如環(huán)境學(xué)科、生態(tài)學(xué)科）的一些評(píng)價(jià)方法和思路。