一、土地收購價格評估應(yīng)遵循的基本原則
權(quán)利和利益的原則，是土地收購價格評估的基本原則。這一原則有兩方面的涵義：一方面，承認(rèn)被收購?fù)恋氐脑褂谜哂袡?quán)追求自身利益，確定的收購價格應(yīng)體現(xiàn)被收購?fù)恋貐^(qū)位條件及收益狀況的差異；另一方面，收購價格評估必須首先確權(quán)，即確認(rèn)被收購?fù)恋氐脑褂谜邔ζ湔加谢蚴褂猛恋負碛械臋?quán)力。確定的收購價格必須保持與被收購?fù)恋卦褂谜邫?quán)力的一致性。也就是說，被收購?fù)恋氐脑褂谜咴谄錂?quán)力范圍內(nèi)對土地的投入所產(chǎn)生的收益應(yīng)給予補償。
以某國有施工企業(yè)的土地使用權(quán)價格評估為例，該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得某地塊土地使用權(quán)，證載用途為生產(chǎn)用地。該地塊所在位置較為偏僻，是未開發(fā)的蘆葦?shù)兀t線內(nèi)未達到三通一平，基本沒有路，沒有市政配套設(shè)施。為了便于生產(chǎn)，該企業(yè)花費大量資金、人力進行填坑墊土、平整場地、敷設(shè)上下水管道，又從1.5公里外引進10KV高壓線路，自建變電站，并且拓寬了道路。2004年由于為使該土地得到更加有效的利用，政府欲征用該地，由于以該地塊等劃撥土地為由，擬無償征收或只給予少量補償。該企業(yè)則認(rèn)為他們雖是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，但多年來對土地作了大量投入，應(yīng)予足夠的補償。我們在接受委托后，多次查勘現(xiàn)場，做了大量調(diào)查，筆者認(rèn)為：土地的增值收益大致有三種類型：一是由于經(jīng)濟發(fā)展和人口增長導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)為全社會公共所有，即為國家或政府所有；二是由于地方政府對土地的投資及規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)致的土地升值，應(yīng)歸地方政府所有；三是由于土地使用者的投入導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)歸土地使用者所有。因此，我們視該項目的具體情況提出：首先，企業(yè)將該土地由生地改造成熟地，且隨著時間的推移，該地塊周圍環(huán)境也發(fā)生了變化，整個區(qū)域的土地已經(jīng)升值；其次，該地塊為建設(shè)用地，補償時不應(yīng)等同于農(nóng)業(yè)用地；再次，該企業(yè)對該地的使用年限未滿，對地上附著物的投入也是產(chǎn)生效益的。我們在認(rèn)真分析委托方提供的全部資料的基礎(chǔ)上，選擇了成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估，并根據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》，在扣除政府凈收益后，得出該地塊的最終評估價格。最終雙方在補償問題方面達成了一致意見，該企業(yè)獲得了相應(yīng)的補償。
總之，界定收購價格，一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益，價格內(nèi)涵應(yīng)與原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益保持一致；另一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予國家或政府對被收購?fù)恋負碛械臋?quán)力和利益，收購價格內(nèi)涵應(yīng)確保國家的利益不受侵犯。
二、土地收購價格評估的前提
收購價格與安置補償費相分離，是土地收購價格評估的前提。
在市場經(jīng)濟條件下，土地的價格是根據(jù)成本、收益和供求關(guān)系而形成的；土地收購是一種強制性“買賣”，有時房屋拆遷補償價格不足以彌補被收購者的實際損失，導(dǎo)致被收購者重新置業(yè)和經(jīng)營上的困難，這時需要對被收購者進行土地價格以外的補償。這是政府為保證被收購者的生活和居住水平而給予的安置補償費用，具有明顯的計劃性和福利性，與土地本身的價格沒有多大關(guān)系。因此，在確定土地收購價格時應(yīng)當(dāng)明確土地收購價格與安置補償費分離。
三、土地收購價格評估的關(guān)鍵
正確選擇評估方法，是土地收購價格評估的關(guān)鍵。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有以下幾種：
1.市場比較法
市場比較法是土地收購價格評估的首選方法。由于市場比較法模擬了市場價格的形成過程，所以反映出的評估價格最為直觀，也最容易為當(dāng)事人信服。從用途上分析，一般商業(yè)用地、住宅用地交易價格市場化程度比較高，宜采用市場比較法；工業(yè)用途的土地由于流動性相對較差，類似交易較少，則不適宜采用市場比較法進行評估；在某些市場經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，由于市場透明度不高，也難以采用市場比較法評估。
2.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價是政府公布的不同級別、不同均質(zhì)土地的區(qū)域平均價格，具有很強的指導(dǎo)意義，這是土地收購價格特別是多宗土地價格評估較為方便的方法之一。但基準(zhǔn)地價亦有其局限性：因為基準(zhǔn)地價反映的是其評估基準(zhǔn)日時的地價水平，隨著時間的推移、社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域環(huán)境及土地市場都會發(fā)生變化，城市地價會發(fā)生很大的變化，當(dāng)時的評估基準(zhǔn)地價難以跟上市場的變化。因此，若基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日同土地收購評估基準(zhǔn)日不一致，則應(yīng)根據(jù)與基準(zhǔn)地價測算部門發(fā)布的口徑相一致的地價指數(shù)進行交易日期修正，最后測算出比較準(zhǔn)確的、當(dāng)前的地價水平。
3.收益還原法
收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)評估。但土地二、三級市場上單純出租土地的情況較少，租金難以取得。根據(jù)貢獻原則，在土地收購評估中更多的是采用房地綜合收益扣除建筑物所產(chǎn)生的收益，最終測算出土地收益，從而還原出土地使用權(quán)價格。
4.剩余法
在土地收購價格評估中，多數(shù)帶有地上建筑物，也可能會遇到停、緩建工程，這時就必須運用剩余法，即先測算該工程續(xù)建后的價值，扣除續(xù)建至工程完工并能正常使用應(yīng)投入的費用，最終測算出工程的價值。由于剩余法需要預(yù)測項目建成后的價值，因此，在進行土地收購價格評估時，一般應(yīng)結(jié)合其它方法共同使用，而不應(yīng)單獨使用。
5.成本逼近法
成本逼近法一般用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實例較少的地區(qū)，在土地收購價格評估過程中，一般用于農(nóng)業(yè)集體用當(dāng)?shù)亍⒐I(yè)用地的收購價格評估。該評估方法是建立在生產(chǎn)費用價值論的基礎(chǔ)上的。根據(jù)生產(chǎn)費用價值論，賣方出售土地的價格不應(yīng)低于其取得土地的費用及其對地上部分追加的投資，否則賣方是不會出售的。生產(chǎn)費用價值論考慮的是賣方的感受，未考慮市場行情及買方心理，因而運用成本逼近法評估時，有可能不利于土地收購方。但由于土地收購是政府為了城市建設(shè)與發(fā)展而采取的一種特殊的行政行為，因此，在土地收購價格評估中，成本逼近法有時也是適宜的。
權(quán)利和利益的原則，是土地收購價格評估的基本原則。這一原則有兩方面的涵義：一方面，承認(rèn)被收購?fù)恋氐脑褂谜哂袡?quán)追求自身利益，確定的收購價格應(yīng)體現(xiàn)被收購?fù)恋貐^(qū)位條件及收益狀況的差異；另一方面，收購價格評估必須首先確權(quán)，即確認(rèn)被收購?fù)恋氐脑褂谜邔ζ湔加谢蚴褂猛恋負碛械臋?quán)力。確定的收購價格必須保持與被收購?fù)恋卦褂谜邫?quán)力的一致性。也就是說，被收購?fù)恋氐脑褂谜咴谄錂?quán)力范圍內(nèi)對土地的投入所產(chǎn)生的收益應(yīng)給予補償。
以某國有施工企業(yè)的土地使用權(quán)價格評估為例，該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得某地塊土地使用權(quán)，證載用途為生產(chǎn)用地。該地塊所在位置較為偏僻，是未開發(fā)的蘆葦?shù)兀t線內(nèi)未達到三通一平，基本沒有路，沒有市政配套設(shè)施。為了便于生產(chǎn)，該企業(yè)花費大量資金、人力進行填坑墊土、平整場地、敷設(shè)上下水管道，又從1.5公里外引進10KV高壓線路，自建變電站，并且拓寬了道路。2004年由于為使該土地得到更加有效的利用，政府欲征用該地，由于以該地塊等劃撥土地為由，擬無償征收或只給予少量補償。該企業(yè)則認(rèn)為他們雖是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，但多年來對土地作了大量投入，應(yīng)予足夠的補償。我們在接受委托后，多次查勘現(xiàn)場，做了大量調(diào)查，筆者認(rèn)為：土地的增值收益大致有三種類型：一是由于經(jīng)濟發(fā)展和人口增長導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)為全社會公共所有，即為國家或政府所有；二是由于地方政府對土地的投資及規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)致的土地升值，應(yīng)歸地方政府所有；三是由于土地使用者的投入導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)歸土地使用者所有。因此，我們視該項目的具體情況提出：首先，企業(yè)將該土地由生地改造成熟地，且隨著時間的推移，該地塊周圍環(huán)境也發(fā)生了變化，整個區(qū)域的土地已經(jīng)升值；其次，該地塊為建設(shè)用地，補償時不應(yīng)等同于農(nóng)業(yè)用地；再次，該企業(yè)對該地的使用年限未滿，對地上附著物的投入也是產(chǎn)生效益的。我們在認(rèn)真分析委托方提供的全部資料的基礎(chǔ)上，選擇了成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估，并根據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》，在扣除政府凈收益后，得出該地塊的最終評估價格。最終雙方在補償問題方面達成了一致意見，該企業(yè)獲得了相應(yīng)的補償。
總之，界定收購價格，一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益，價格內(nèi)涵應(yīng)與原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益保持一致；另一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予國家或政府對被收購?fù)恋負碛械臋?quán)力和利益，收購價格內(nèi)涵應(yīng)確保國家的利益不受侵犯。
二、土地收購價格評估的前提
收購價格與安置補償費相分離，是土地收購價格評估的前提。
在市場經(jīng)濟條件下，土地的價格是根據(jù)成本、收益和供求關(guān)系而形成的；土地收購是一種強制性“買賣”，有時房屋拆遷補償價格不足以彌補被收購者的實際損失，導(dǎo)致被收購者重新置業(yè)和經(jīng)營上的困難，這時需要對被收購者進行土地價格以外的補償。這是政府為保證被收購者的生活和居住水平而給予的安置補償費用，具有明顯的計劃性和福利性，與土地本身的價格沒有多大關(guān)系。因此，在確定土地收購價格時應(yīng)當(dāng)明確土地收購價格與安置補償費分離。
三、土地收購價格評估的關(guān)鍵
正確選擇評估方法，是土地收購價格評估的關(guān)鍵。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有以下幾種：
1.市場比較法
市場比較法是土地收購價格評估的首選方法。由于市場比較法模擬了市場價格的形成過程，所以反映出的評估價格最為直觀，也最容易為當(dāng)事人信服。從用途上分析，一般商業(yè)用地、住宅用地交易價格市場化程度比較高，宜采用市場比較法；工業(yè)用途的土地由于流動性相對較差，類似交易較少，則不適宜采用市場比較法進行評估；在某些市場經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，由于市場透明度不高，也難以采用市場比較法評估。
2.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價是政府公布的不同級別、不同均質(zhì)土地的區(qū)域平均價格，具有很強的指導(dǎo)意義，這是土地收購價格特別是多宗土地價格評估較為方便的方法之一。但基準(zhǔn)地價亦有其局限性：因為基準(zhǔn)地價反映的是其評估基準(zhǔn)日時的地價水平，隨著時間的推移、社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域環(huán)境及土地市場都會發(fā)生變化，城市地價會發(fā)生很大的變化，當(dāng)時的評估基準(zhǔn)地價難以跟上市場的變化。因此，若基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日同土地收購評估基準(zhǔn)日不一致，則應(yīng)根據(jù)與基準(zhǔn)地價測算部門發(fā)布的口徑相一致的地價指數(shù)進行交易日期修正，最后測算出比較準(zhǔn)確的、當(dāng)前的地價水平。
3.收益還原法
收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)評估。但土地二、三級市場上單純出租土地的情況較少，租金難以取得。根據(jù)貢獻原則，在土地收購評估中更多的是采用房地綜合收益扣除建筑物所產(chǎn)生的收益，最終測算出土地收益，從而還原出土地使用權(quán)價格。
4.剩余法
在土地收購價格評估中，多數(shù)帶有地上建筑物，也可能會遇到停、緩建工程，這時就必須運用剩余法，即先測算該工程續(xù)建后的價值，扣除續(xù)建至工程完工并能正常使用應(yīng)投入的費用，最終測算出工程的價值。由于剩余法需要預(yù)測項目建成后的價值，因此，在進行土地收購價格評估時，一般應(yīng)結(jié)合其它方法共同使用，而不應(yīng)單獨使用。
5.成本逼近法
成本逼近法一般用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實例較少的地區(qū)，在土地收購價格評估過程中，一般用于農(nóng)業(yè)集體用當(dāng)?shù)亍⒐I(yè)用地的收購價格評估。該評估方法是建立在生產(chǎn)費用價值論的基礎(chǔ)上的。根據(jù)生產(chǎn)費用價值論，賣方出售土地的價格不應(yīng)低于其取得土地的費用及其對地上部分追加的投資，否則賣方是不會出售的。生產(chǎn)費用價值論考慮的是賣方的感受，未考慮市場行情及買方心理，因而運用成本逼近法評估時，有可能不利于土地收購方。但由于土地收購是政府為了城市建設(shè)與發(fā)展而采取的一種特殊的行政行為，因此，在土地收購價格評估中，成本逼近法有時也是適宜的。