土地登記機關(guān)
土地登記機關(guān)主要是各級土地行政管理部門。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機關(guān)和房產(chǎn)登記機關(guān)乃至其他不動產(chǎn)登記機關(guān)的職能，需進一步協(xié)調(diào)。我國擔保法而言，第42條規(guī)定了4個不動產(chǎn)登記部門?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上簡稱房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記…;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”就是說，開發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調(diào)，加上土地部門和房產(chǎn)部門工作中相互不配合，造成了實踐中很多難以解決的問題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權(quán)屬或土地侵權(quán)糾紛使房屋下的土地處于爭議狀態(tài)，房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)，取得房產(chǎn)所有權(quán)證書，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，新的受讓人依據(jù)法律可以再次獲得房產(chǎn)證書，如此進行下去，就使作為房產(chǎn)基礎(chǔ)的地產(chǎn)權(quán)屬爭議確定之前的空當，房產(chǎn)能“合法”地流轉(zhuǎn)，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無關(guān)緊要。實踐中的很多房主確實只有房產(chǎn)證，而無地產(chǎn)證。
房地產(chǎn)登記機關(guān)不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權(quán)利退出財產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進入財產(chǎn)法范疇，而此時，房屋產(chǎn)權(quán)、林地產(chǎn)權(quán)等已經(jīng)納入了財產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。在當今世界，凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產(chǎn)登記，總是在一個機構(gòu)進行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動產(chǎn)登機關(guān)應當統(tǒng)一;其次，不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一性已成國際慣例。在實踐中，當國土局和房管局分別對地產(chǎn)和房產(chǎn)進行登記時，不但會增加當事人的費用支出，而且會出現(xiàn)同一項動產(chǎn)中的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在生效時間上不同，從而可能會損害當事人的合法權(quán)益。登記機關(guān)的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走(包括房隨地走)的原則，一并登記，登記的證書是一證，而不是兩證或多證。
我國現(xiàn)行土地登記制度，來源于1986年土地管理法，在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度。新的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機關(guān)和權(quán)利類型：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán);其中，中央國家機關(guān)實用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。第12條：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開始在全國范圍內(nèi)施行的《土地登記規(guī)則》。
土地登記機關(guān)主要是各級土地行政管理部門。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機關(guān)和房產(chǎn)登記機關(guān)乃至其他不動產(chǎn)登記機關(guān)的職能，需進一步協(xié)調(diào)。我國擔保法而言，第42條規(guī)定了4個不動產(chǎn)登記部門?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上簡稱房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記…;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”就是說，開發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調(diào)，加上土地部門和房產(chǎn)部門工作中相互不配合，造成了實踐中很多難以解決的問題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權(quán)屬或土地侵權(quán)糾紛使房屋下的土地處于爭議狀態(tài)，房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)，取得房產(chǎn)所有權(quán)證書，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，新的受讓人依據(jù)法律可以再次獲得房產(chǎn)證書，如此進行下去，就使作為房產(chǎn)基礎(chǔ)的地產(chǎn)權(quán)屬爭議確定之前的空當，房產(chǎn)能“合法”地流轉(zhuǎn)，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無關(guān)緊要。實踐中的很多房主確實只有房產(chǎn)證，而無地產(chǎn)證。
房地產(chǎn)登記機關(guān)不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權(quán)利退出財產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進入財產(chǎn)法范疇，而此時，房屋產(chǎn)權(quán)、林地產(chǎn)權(quán)等已經(jīng)納入了財產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。在當今世界，凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產(chǎn)登記，總是在一個機構(gòu)進行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動產(chǎn)登機關(guān)應當統(tǒng)一;其次，不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一性已成國際慣例。在實踐中，當國土局和房管局分別對地產(chǎn)和房產(chǎn)進行登記時，不但會增加當事人的費用支出，而且會出現(xiàn)同一項動產(chǎn)中的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在生效時間上不同，從而可能會損害當事人的合法權(quán)益。登記機關(guān)的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走(包括房隨地走)的原則，一并登記，登記的證書是一證，而不是兩證或多證。
我國現(xiàn)行土地登記制度，來源于1986年土地管理法，在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度。新的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機關(guān)和權(quán)利類型：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán);其中，中央國家機關(guān)實用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。第12條：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開始在全國范圍內(nèi)施行的《土地登記規(guī)則》。