不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為優(yōu)先權(quán)之一。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的糾紛時(shí)有發(fā)生。如何完善這方面的立法，妥善處理這類糾紛，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，就顯得十分重要。
一、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題
不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)是指特定人依法定或者約定享有的于所有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。這一制度在拜占庭時(shí)期的羅馬法上，就已有之，所謂Jus Protimiseos即是。 中世紀(jì)意大利學(xué)說(shuō)上有所謂Jusretractus亦屬一種先買權(quán)，德國(guó)普通法中的Retraktrecht一語(yǔ)，即由此而來(lái)。（鄭玉波著：《民商法問(wèn)題研究》（一），臺(tái)灣三民書(shū)局1991年版，第415頁(yè)）現(xiàn)行德國(guó)民法第504條至第514條、第1094 條至第1104條、第2034條至第2037條，瑞士民法第681條、第682條，日本民法第905條，分別規(guī)定了先買權(quán)。 臺(tái)灣地區(qū)民法考慮到不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)制度有礙契約自由和交易安全，只在第919條規(guī)定了典權(quán)人的留買權(quán)； 土地法規(guī)定的先買權(quán)有第34條之一共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)，第104 條地上權(quán)人、典權(quán)人或者承租人及基地所有權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，第107 條耕地承租人的優(yōu)先承買權(quán)，第124條永佃權(quán)人的優(yōu)先承買權(quán)； 耕地三七五減租條例規(guī)定的先買權(quán)有第15條的優(yōu)先承買權(quán)。我國(guó)法律亦有相應(yīng)的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！比嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》（試行））第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！钡?18條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！薄吨腥A人民共和國(guó)公司法》第35條第三款規(guī)定：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！薄吨腥A人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利?！?BR> 不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)最基本的問(wèn)題乃是其法律性質(zhì)的界定。對(duì)此，各國(guó)民法理論和實(shí)務(wù)見(jiàn)解不盡一致。在德國(guó)，學(xué)者通說(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。在臺(tái)灣地區(qū)，實(shí)務(wù)界依不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的發(fā)生原因確定其法律性質(zhì)。對(duì)于法定的先買權(quán)，認(rèn)為是買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)，1955年臺(tái)抗字第26號(hào)認(rèn)為：“土地法第一○四條后段所謂房屋優(yōu)先承買權(quán)，系指買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)而言?！保ㄍ鯘设b著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），臺(tái)灣三民書(shū)局，1993年版，第519頁(yè)）。 對(duì)于約定的先買權(quán)，認(rèn)為是附條件的形成權(quán)，“法院”認(rèn)為：“優(yōu)先承受權(quán)之主要內(nèi)容，乃賦予先買權(quán)人以附有條件之形成權(quán)，由先買權(quán)人附有條件之形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立義務(wù)人與第三人所訂立同樣條件買賣?！保ㄍ希┎贿^(guò)，理論界卻認(rèn)為，法定的先買權(quán)和約定的先買權(quán)雖然成立方式不同，但基本性質(zhì)應(yīng)無(wú)差異，所以對(duì)先買權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作統(tǒng)一解釋。依買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)的理論，買賣契約的成立尚須義務(wù)人的同意，論其實(shí)質(zhì)，無(wú)異于要約，因此義務(wù)人有權(quán)予以拒絕。這與一般買賣契約的成立并無(wú)區(qū)別，不能合理說(shuō)明先買權(quán)的本質(zhì)。故多數(shù)學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。
我國(guó)民法理論界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)法律性質(zhì)的研究甚少，實(shí)務(wù)界對(duì)它的態(tài)度亦不明確。對(duì)此，可借鑒外國(guó)和臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，將其界定為附條件的形成權(quán)。先買權(quán)人得依一方的意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容的契約，無(wú)須義務(wù)人（出賣人）的承諾。只是此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須待義務(wù)人出賣不動(dòng)產(chǎn)于第三人時(shí)，始得行使。
一、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題
不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)是指特定人依法定或者約定享有的于所有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。這一制度在拜占庭時(shí)期的羅馬法上，就已有之，所謂Jus Protimiseos即是。 中世紀(jì)意大利學(xué)說(shuō)上有所謂Jusretractus亦屬一種先買權(quán)，德國(guó)普通法中的Retraktrecht一語(yǔ)，即由此而來(lái)。（鄭玉波著：《民商法問(wèn)題研究》（一），臺(tái)灣三民書(shū)局1991年版，第415頁(yè)）現(xiàn)行德國(guó)民法第504條至第514條、第1094 條至第1104條、第2034條至第2037條，瑞士民法第681條、第682條，日本民法第905條，分別規(guī)定了先買權(quán)。 臺(tái)灣地區(qū)民法考慮到不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)制度有礙契約自由和交易安全，只在第919條規(guī)定了典權(quán)人的留買權(quán)； 土地法規(guī)定的先買權(quán)有第34條之一共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)，第104 條地上權(quán)人、典權(quán)人或者承租人及基地所有權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，第107 條耕地承租人的優(yōu)先承買權(quán)，第124條永佃權(quán)人的優(yōu)先承買權(quán)； 耕地三七五減租條例規(guī)定的先買權(quán)有第15條的優(yōu)先承買權(quán)。我國(guó)法律亦有相應(yīng)的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！比嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》（試行））第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！钡?18條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！薄吨腥A人民共和國(guó)公司法》第35條第三款規(guī)定：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！薄吨腥A人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利?！?BR> 不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)最基本的問(wèn)題乃是其法律性質(zhì)的界定。對(duì)此，各國(guó)民法理論和實(shí)務(wù)見(jiàn)解不盡一致。在德國(guó)，學(xué)者通說(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。在臺(tái)灣地區(qū)，實(shí)務(wù)界依不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的發(fā)生原因確定其法律性質(zhì)。對(duì)于法定的先買權(quán)，認(rèn)為是買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)，1955年臺(tái)抗字第26號(hào)認(rèn)為：“土地法第一○四條后段所謂房屋優(yōu)先承買權(quán)，系指買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)而言?！保ㄍ鯘设b著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），臺(tái)灣三民書(shū)局，1993年版，第519頁(yè)）。 對(duì)于約定的先買權(quán)，認(rèn)為是附條件的形成權(quán)，“法院”認(rèn)為：“優(yōu)先承受權(quán)之主要內(nèi)容，乃賦予先買權(quán)人以附有條件之形成權(quán)，由先買權(quán)人附有條件之形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立義務(wù)人與第三人所訂立同樣條件買賣?！保ㄍ希┎贿^(guò)，理論界卻認(rèn)為，法定的先買權(quán)和約定的先買權(quán)雖然成立方式不同，但基本性質(zhì)應(yīng)無(wú)差異，所以對(duì)先買權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作統(tǒng)一解釋。依買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)的理論，買賣契約的成立尚須義務(wù)人的同意，論其實(shí)質(zhì)，無(wú)異于要約，因此義務(wù)人有權(quán)予以拒絕。這與一般買賣契約的成立并無(wú)區(qū)別，不能合理說(shuō)明先買權(quán)的本質(zhì)。故多數(shù)學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。
我國(guó)民法理論界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)法律性質(zhì)的研究甚少，實(shí)務(wù)界對(duì)它的態(tài)度亦不明確。對(duì)此，可借鑒外國(guó)和臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，將其界定為附條件的形成權(quán)。先買權(quán)人得依一方的意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容的契約，無(wú)須義務(wù)人（出賣人）的承諾。只是此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須待義務(wù)人出賣不動(dòng)產(chǎn)于第三人時(shí)，始得行使。