土地估價理論與方法:建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法

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建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法
    1、重置價格折舊法
    (1)重置價格折舊法概念:求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格,然后扣除折舊,以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
    (2)重置價格:又稱重置成本,是采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等,按照估價時點(diǎn)時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。
    (3)重置價格的求取方法:&&單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。
    (4)建筑物與構(gòu)筑物折舊:建筑物與構(gòu)筑物估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失,其數(shù)額為建筑物與構(gòu)筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值與其重置價格之間的差額。
    ①折舊概念
    建筑物的折舊,指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗。這種損耗包括緣于物理因素的有形損耗和基于功能和經(jīng)濟(jì)退化因素的無形損耗。其中,物理的折舊包括因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞;功能的折舊指功能退化而造成的折舊,通常由于同類型建筑物因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致其變得落伍而引起的相對減價;經(jīng)濟(jì)的折舊是指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價值減低。
    ②建筑物折舊的影響因素
    建筑物折舊的影響因素,可歸納為物理因素、功能因素與經(jīng)濟(jì)因素。相應(yīng)的有物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
    A、物理的因素。
    B、功能的因素。
    C、經(jīng)濟(jì)的因素。
    這三類因素對建筑物折舊的影響并不是相互獨(dú)立作用的,物理的折舊會引起功能的折舊,功能折舊又會反映到經(jīng)濟(jì)的折舊,可見三者互為因果關(guān)系。因此,在估價實(shí)務(wù)上,通常將三種因素作為一體,同時考慮。
    ③確定建筑物折舊的方法
    Ⅰ、新舊程度折舊法。
    Ⅱ、平均年限折舊法。
    假設(shè)每年的折舊額是D,則:
    D=(C-CR)/N=C(1-R)/N
    C——重置價格;
    R——?dú)堉德剩?BR>    N——耐用年數(shù);
    CR---殘值
    Ⅲ、定率折舊法。
    Ⅳ、年數(shù)合計法。
    Ⅴ、償還基金法。
    ④折舊方法的比較
    平均年限折舊法每年的折舊額均相同,由于簡單易行,常為人們普遍采用。但這種方法的假設(shè)前提往往不符合實(shí)際。
    定率法與年數(shù)合計法兩者都屬于加速折舊的方法。早期折舊額多些,后期則逐漸減少。其中定率法每年的折舊率相同,而折舊額不同。
    償還基金法每年的折舊額相同,每年的折舊額加算利息,每年折舊額比平均年限折舊法少。
    平均年限折舊法、定率法、年數(shù)合計法、償還基金法與新舊程度折舊法相比,前四種方法的優(yōu)點(diǎn)是具有理論基礎(chǔ)。缺點(diǎn)是不考慮使用者的使用、保養(yǎng)情況,不論建筑物如何,只要重置價格、耐用年限、經(jīng)過年數(shù)等相同,所求得的折舊額必然相等。新舊程度折舊法的優(yōu)點(diǎn)是針對建筑物的實(shí)地觀察,可把握建設(shè)物的個別狀態(tài)。缺點(diǎn)是成新度須依估價人員判斷,結(jié)果粗略。
    ⑤計算折舊應(yīng)注意事項
    估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別。估價上的折舊注重的是價值的減損,科學(xué)地說不是折舊,而是“減價修正”;會計成本上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與收回。在會計成本上,C為資產(chǎn)原值,不隨時間變動而變化;在估價上,C為重置造價,而且是估價時點(diǎn)上的,因此估價時點(diǎn)不同,C值就不同。
    建筑物的耐用年限有自然耐用年限(又稱自然壽命)與經(jīng)濟(jì)耐用年限(又稱經(jīng)濟(jì)壽命)之分。對于房地產(chǎn)估價來說,所采用的耐用年限應(yīng)為建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。
    實(shí)際求取建筑物的折舊時,還應(yīng)劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備,因它們的耐用年限不同,折舊率也不同。建筑物的附屬設(shè)備是指與建筑物不可分割的各種附屬設(shè)備,如水、暖、電、衛(wèi)、通風(fēng)、電梯等設(shè)備。
    ⑥建筑物耐用年限的確定
    房屋建筑物耐用年限一般是根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料等確定?!督?jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》中對房屋建筑物耐用年限和殘值率規(guī)定了評定標(biāo)準(zhǔn)。
    ⑦建筑物折舊額的計算
    利用各種計算折舊額的方法,首先需要確定建筑物已使用年限,然后將重置價格、耐用年限、折舊率等代入相應(yīng)的公式,即可計算得到建筑物的折舊額。
    最后得出計算公式:
    建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額=建筑物重置價格*成新度