4.沒(méi)有對(duì)其方法選擇、參數(shù)選取等加以分析，也沒(méi)有相應(yīng)的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。
根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，作為資產(chǎn)之一的土地使用權(quán)是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)的范圍，經(jīng)人事部核準(zhǔn)的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試大綱中，也明確土地使用權(quán)是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的考試范圍。1991年國(guó)務(wù)院頒布的91號(hào)令，明確規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估范圍包括:固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》專門用一章共8條，規(guī)范了土地使用權(quán)的評(píng)估，不但規(guī)定了土地使用權(quán)資產(chǎn)定義和評(píng)估方法，還規(guī)定了評(píng)估方法的選取原則，各種方法中的費(fèi)用組成以及參數(shù)的選取原則。財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>(財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào))的通知》中，明確了土地使用權(quán)的評(píng)估說(shuō)明的編寫，不但應(yīng)介紹土地的一般因素、個(gè)別因素、區(qū)域因素，還應(yīng)說(shuō)明土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值的構(gòu)成，并詳細(xì)說(shuō)明費(fèi)用確定的依據(jù)。
顯然，并不能由于行業(yè)管理部門對(duì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人執(zhí)業(yè)準(zhǔn)人的限制，而隨意刪減土地評(píng)估操作程序，甚至簡(jiǎn)化評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。目前，凡是引用土地估價(jià)報(bào)告，很少有一份整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，能按此規(guī)定進(jìn)行評(píng)估并編寫說(shuō)明。
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)中規(guī)定，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選取兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，得出試算價(jià)格，并采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法等確定宗地估價(jià)結(jié)果。但我們?cè)诔凶鐾恋毓纼r(jià)項(xiàng)目以及引用土地估價(jià)結(jié)果時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管單平方米價(jià)格差異不大，但總價(jià)格差異非常大。那么引用時(shí)的處理方式，就會(huì)直接影響評(píng)估結(jié)論。筆者曾經(jīng)受聘從專業(yè)角度審查一個(gè)機(jī)構(gòu)的報(bào)告，該報(bào)告就引用了土地估價(jià)機(jī)構(gòu)報(bào)告中基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的結(jié)果(比成本逼近法高18元/平方米，總價(jià)高80多萬(wàn)元)，而沒(méi)有引用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法的結(jié)果。這可能是資產(chǎn)評(píng)估師甚至評(píng)估機(jī)構(gòu)不了解《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》造成的，后推測(cè)是因企業(yè)希望評(píng)高的一種處理。但認(rèn)真考慮，也不能說(shuō)與目前沒(méi)有“引用規(guī)范指導(dǎo)意見(jiàn)”無(wú)關(guān)，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估規(guī)范并未說(shuō)明應(yīng)選取兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。
5.沒(méi)有分析土地與企業(yè)債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，導(dǎo)致重大事項(xiàng)揭示不充分。
很多國(guó)有企業(yè)，將擁有的房屋及其占用的土地使用權(quán)一同或單獨(dú)以出讓土地使用權(quán)抵押，或?qū)ν鈸?dān)保，甚至有的土地使用權(quán)已進(jìn)人訴訟程序，這些事項(xiàng)自然是企業(yè)或有的負(fù)債。由于資產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)際操作中，以不是工作范圍為由，不進(jìn)行核查并充分披露，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論暗含重大瑕疵，委托方使用評(píng)估報(bào)告時(shí)，也未關(guān)注該重大事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
例如，某鋁廠區(qū)內(nèi)有當(dāng)?shù)剞r(nóng)民居住，土地屬于農(nóng)民宅基地，但因種種原因只有一份含該宅基地的“國(guó)有土地使用證書”。2001年該企業(yè)上級(jí)單位對(duì)設(shè)立為境外上市的股份公司改制，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，并未關(guān)注到下列事項(xiàng):所在省高院已對(duì)該廠因環(huán)境污染，要求賠償一事，作出了民事調(diào)解。根據(jù)調(diào)解書達(dá)成的協(xié)議，該廠將于未來(lái)為居民征地，并支付該村搬遷費(fèi)400多萬(wàn)元換取居民現(xiàn)住用地，該廠尚未付款也未將該事項(xiàng)記人有關(guān)賬簿。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)有土地使用證書將該地全部評(píng)估，并得到國(guó)土資源管理部門的確認(rèn)。之后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)將確認(rèn)的結(jié)果計(jì)人資產(chǎn)價(jià)值。實(shí)際上，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)特別考慮該廠為該村另行征地費(fèi)用和確定的400多萬(wàn)元搬遷費(fèi)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。如果不是與該廠交換資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告意見(jiàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，可以想象，由于改制評(píng)估造成的權(quán)益差異，將會(huì)給企業(yè)日后經(jīng)營(yíng)帶來(lái)多大的麻煩。
二、若干建議
1進(jìn)一步加強(qiáng)與其他部門所屬專業(yè)協(xié)會(huì)的溝通。
從事具體實(shí)際評(píng)估工作的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管和指導(dǎo)，就不能在職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)規(guī)范以及評(píng)估質(zhì)量等各方面規(guī)范，單靠個(gè)別機(jī)構(gòu)、個(gè)別評(píng)估師是不可能解決好行業(yè)問(wèn)題的。
鑒于資產(chǎn)評(píng)估與其他5類資格范圍的業(yè)務(wù)都存在這一問(wèn)題的實(shí)際情況，而且涉及到眾多的政府相關(guān)部門，根據(jù)國(guó)辦發(fā)!20031101號(hào)文件精神，發(fā)揮評(píng)估行協(xié)會(huì)的職能，通過(guò)建立的評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度，在此方面加強(qiáng)與土地估價(jià)師協(xié)會(huì)之間的專業(yè)溝通與協(xié)調(diào)，共同制定類似問(wèn)題的相關(guān)執(zhí)業(yè)規(guī)范。
2.在現(xiàn)行分業(yè)管理、分業(yè)執(zhí)業(yè)的環(huán)境下，盡快專門研究制定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用土地估價(jià)結(jié)果的執(zhí)業(yè)規(guī)范指南(或指導(dǎo)意見(jiàn))。
目前，在涉及類似問(wèn)題時(shí)，從事具體實(shí)際評(píng)估工作的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)，感到頭疼的是“無(wú)所適從”。一種意見(jiàn)認(rèn)為，對(duì)其他機(jī)構(gòu)及其土地估價(jià)師出具的報(bào)告和結(jié)果，無(wú)權(quán)發(fā)表不同看法，特別是已經(jīng)國(guó)土資源管理部門備案的估價(jià)報(bào)告。為了規(guī)避執(zhí)業(yè)責(zé)任，在評(píng)估報(bào)告特殊事項(xiàng)中充分披露該事項(xiàng)，而且都聲明，不對(duì)其結(jié)果負(fù)責(zé)，欲了解土地估價(jià)的具體情況，參見(jiàn)《土地估價(jià)報(bào)告》。而另一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)范和規(guī)定，應(yīng)分析其方法、參數(shù)的合理性。實(shí)踐中，我們也不斷研究《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》中土地使用權(quán)評(píng)估規(guī)范與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)，多數(shù)資產(chǎn)評(píng)估師也同時(shí)取得了土地估價(jià)師資格，兩者在所有重大方面并無(wú)大的差別。問(wèn)題是不同的專業(yè)機(jī)構(gòu)、不同的專業(yè)人員在具體報(bào)告格式與內(nèi)容、參數(shù)選取判斷中，存在的差異如何協(xié)調(diào);在引用責(zé)任、引用方式、差錯(cuò)糾正、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等方面如何規(guī)范。在《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)后，資產(chǎn)評(píng)估師實(shí)際
操作中，從概念、程序以及責(zé)任都清晰多了，大大減少了評(píng)估師在處理資產(chǎn)法律權(quán)屬方面的五化八門，以及不斷發(fā)生的法律糾紛。
3.在具體項(xiàng)目操作中，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)加強(qiáng)與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師在評(píng)估范圍、費(fèi)用范圍以及執(zhí)業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面的溝通和協(xié)調(diào)。
上述問(wèn)題產(chǎn)生的原因，一方面是由于行業(yè)分割、沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范來(lái)指導(dǎo)，而另一方面是資產(chǎn)評(píng)估師自身的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力不足。比如，盡管土地資產(chǎn)評(píng)估是其他機(jī)構(gòu)承做，但站在資產(chǎn)的整體性角度，從優(yōu)秀的職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場(chǎng)勘察資產(chǎn)時(shí)，對(duì)土地的賬面記錄、數(shù)量、面積、權(quán)屬等進(jìn)行核查，并與現(xiàn)場(chǎng)的土地估價(jià)師進(jìn)行溝通。引用結(jié)果時(shí)，應(yīng)建立在仔細(xì)分析所得到的完整的土地估價(jià)報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的基礎(chǔ)上。分析評(píng)估結(jié)果時(shí)，盡管不對(duì)土地估價(jià)結(jié)果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構(gòu)成，以及人賬時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格水平，提高資產(chǎn)評(píng)估
結(jié)果的合理性和說(shuō)服力?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第九條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，可以聘請(qǐng)專家協(xié)助工作，但應(yīng)當(dāng)采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用”看成是“專家工作”，也應(yīng)采取上述措施確信土地估價(jià)結(jié)果的合理性。
4綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該配備專業(yè)土地估價(jià)人員。
為有效解決上述問(wèn)題，有條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)配備專業(yè)土地估價(jià)人員，在具體項(xiàng)目承做時(shí)，在技術(shù)上可以更有效解決這一問(wèn)題。
根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，作為資產(chǎn)之一的土地使用權(quán)是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)的范圍，經(jīng)人事部核準(zhǔn)的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試大綱中，也明確土地使用權(quán)是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的考試范圍。1991年國(guó)務(wù)院頒布的91號(hào)令，明確規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估范圍包括:固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》專門用一章共8條，規(guī)范了土地使用權(quán)的評(píng)估，不但規(guī)定了土地使用權(quán)資產(chǎn)定義和評(píng)估方法，還規(guī)定了評(píng)估方法的選取原則，各種方法中的費(fèi)用組成以及參數(shù)的選取原則。財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>(財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào))的通知》中，明確了土地使用權(quán)的評(píng)估說(shuō)明的編寫，不但應(yīng)介紹土地的一般因素、個(gè)別因素、區(qū)域因素，還應(yīng)說(shuō)明土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值的構(gòu)成，并詳細(xì)說(shuō)明費(fèi)用確定的依據(jù)。
顯然，并不能由于行業(yè)管理部門對(duì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人執(zhí)業(yè)準(zhǔn)人的限制，而隨意刪減土地評(píng)估操作程序，甚至簡(jiǎn)化評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。目前，凡是引用土地估價(jià)報(bào)告，很少有一份整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，能按此規(guī)定進(jìn)行評(píng)估并編寫說(shuō)明。
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)中規(guī)定，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選取兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，得出試算價(jià)格，并采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法等確定宗地估價(jià)結(jié)果。但我們?cè)诔凶鐾恋毓纼r(jià)項(xiàng)目以及引用土地估價(jià)結(jié)果時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管單平方米價(jià)格差異不大，但總價(jià)格差異非常大。那么引用時(shí)的處理方式，就會(huì)直接影響評(píng)估結(jié)論。筆者曾經(jīng)受聘從專業(yè)角度審查一個(gè)機(jī)構(gòu)的報(bào)告，該報(bào)告就引用了土地估價(jià)機(jī)構(gòu)報(bào)告中基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的結(jié)果(比成本逼近法高18元/平方米，總價(jià)高80多萬(wàn)元)，而沒(méi)有引用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法的結(jié)果。這可能是資產(chǎn)評(píng)估師甚至評(píng)估機(jī)構(gòu)不了解《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》造成的，后推測(cè)是因企業(yè)希望評(píng)高的一種處理。但認(rèn)真考慮，也不能說(shuō)與目前沒(méi)有“引用規(guī)范指導(dǎo)意見(jiàn)”無(wú)關(guān)，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估規(guī)范并未說(shuō)明應(yīng)選取兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。
5.沒(méi)有分析土地與企業(yè)債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，導(dǎo)致重大事項(xiàng)揭示不充分。
很多國(guó)有企業(yè)，將擁有的房屋及其占用的土地使用權(quán)一同或單獨(dú)以出讓土地使用權(quán)抵押，或?qū)ν鈸?dān)保，甚至有的土地使用權(quán)已進(jìn)人訴訟程序，這些事項(xiàng)自然是企業(yè)或有的負(fù)債。由于資產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)際操作中，以不是工作范圍為由，不進(jìn)行核查并充分披露，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論暗含重大瑕疵，委托方使用評(píng)估報(bào)告時(shí)，也未關(guān)注該重大事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
例如，某鋁廠區(qū)內(nèi)有當(dāng)?shù)剞r(nóng)民居住，土地屬于農(nóng)民宅基地，但因種種原因只有一份含該宅基地的“國(guó)有土地使用證書”。2001年該企業(yè)上級(jí)單位對(duì)設(shè)立為境外上市的股份公司改制，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，并未關(guān)注到下列事項(xiàng):所在省高院已對(duì)該廠因環(huán)境污染，要求賠償一事，作出了民事調(diào)解。根據(jù)調(diào)解書達(dá)成的協(xié)議，該廠將于未來(lái)為居民征地，并支付該村搬遷費(fèi)400多萬(wàn)元換取居民現(xiàn)住用地，該廠尚未付款也未將該事項(xiàng)記人有關(guān)賬簿。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)有土地使用證書將該地全部評(píng)估，并得到國(guó)土資源管理部門的確認(rèn)。之后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)將確認(rèn)的結(jié)果計(jì)人資產(chǎn)價(jià)值。實(shí)際上，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)特別考慮該廠為該村另行征地費(fèi)用和確定的400多萬(wàn)元搬遷費(fèi)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。如果不是與該廠交換資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告意見(jiàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，可以想象，由于改制評(píng)估造成的權(quán)益差異，將會(huì)給企業(yè)日后經(jīng)營(yíng)帶來(lái)多大的麻煩。
二、若干建議
1進(jìn)一步加強(qiáng)與其他部門所屬專業(yè)協(xié)會(huì)的溝通。
從事具體實(shí)際評(píng)估工作的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管和指導(dǎo)，就不能在職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)規(guī)范以及評(píng)估質(zhì)量等各方面規(guī)范，單靠個(gè)別機(jī)構(gòu)、個(gè)別評(píng)估師是不可能解決好行業(yè)問(wèn)題的。
鑒于資產(chǎn)評(píng)估與其他5類資格范圍的業(yè)務(wù)都存在這一問(wèn)題的實(shí)際情況，而且涉及到眾多的政府相關(guān)部門，根據(jù)國(guó)辦發(fā)!20031101號(hào)文件精神，發(fā)揮評(píng)估行協(xié)會(huì)的職能，通過(guò)建立的評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度，在此方面加強(qiáng)與土地估價(jià)師協(xié)會(huì)之間的專業(yè)溝通與協(xié)調(diào)，共同制定類似問(wèn)題的相關(guān)執(zhí)業(yè)規(guī)范。
2.在現(xiàn)行分業(yè)管理、分業(yè)執(zhí)業(yè)的環(huán)境下，盡快專門研究制定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用土地估價(jià)結(jié)果的執(zhí)業(yè)規(guī)范指南(或指導(dǎo)意見(jiàn))。
目前，在涉及類似問(wèn)題時(shí)，從事具體實(shí)際評(píng)估工作的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)，感到頭疼的是“無(wú)所適從”。一種意見(jiàn)認(rèn)為，對(duì)其他機(jī)構(gòu)及其土地估價(jià)師出具的報(bào)告和結(jié)果，無(wú)權(quán)發(fā)表不同看法，特別是已經(jīng)國(guó)土資源管理部門備案的估價(jià)報(bào)告。為了規(guī)避執(zhí)業(yè)責(zé)任，在評(píng)估報(bào)告特殊事項(xiàng)中充分披露該事項(xiàng)，而且都聲明，不對(duì)其結(jié)果負(fù)責(zé)，欲了解土地估價(jià)的具體情況，參見(jiàn)《土地估價(jià)報(bào)告》。而另一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)范和規(guī)定，應(yīng)分析其方法、參數(shù)的合理性。實(shí)踐中，我們也不斷研究《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》中土地使用權(quán)評(píng)估規(guī)范與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)，多數(shù)資產(chǎn)評(píng)估師也同時(shí)取得了土地估價(jià)師資格，兩者在所有重大方面并無(wú)大的差別。問(wèn)題是不同的專業(yè)機(jī)構(gòu)、不同的專業(yè)人員在具體報(bào)告格式與內(nèi)容、參數(shù)選取判斷中，存在的差異如何協(xié)調(diào);在引用責(zé)任、引用方式、差錯(cuò)糾正、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等方面如何規(guī)范。在《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)后，資產(chǎn)評(píng)估師實(shí)際
操作中，從概念、程序以及責(zé)任都清晰多了，大大減少了評(píng)估師在處理資產(chǎn)法律權(quán)屬方面的五化八門，以及不斷發(fā)生的法律糾紛。
3.在具體項(xiàng)目操作中，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)加強(qiáng)與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師在評(píng)估范圍、費(fèi)用范圍以及執(zhí)業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面的溝通和協(xié)調(diào)。
上述問(wèn)題產(chǎn)生的原因，一方面是由于行業(yè)分割、沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范來(lái)指導(dǎo)，而另一方面是資產(chǎn)評(píng)估師自身的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力不足。比如，盡管土地資產(chǎn)評(píng)估是其他機(jī)構(gòu)承做，但站在資產(chǎn)的整體性角度，從優(yōu)秀的職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場(chǎng)勘察資產(chǎn)時(shí)，對(duì)土地的賬面記錄、數(shù)量、面積、權(quán)屬等進(jìn)行核查，并與現(xiàn)場(chǎng)的土地估價(jià)師進(jìn)行溝通。引用結(jié)果時(shí)，應(yīng)建立在仔細(xì)分析所得到的完整的土地估價(jià)報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的基礎(chǔ)上。分析評(píng)估結(jié)果時(shí)，盡管不對(duì)土地估價(jià)結(jié)果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構(gòu)成，以及人賬時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格水平，提高資產(chǎn)評(píng)估
結(jié)果的合理性和說(shuō)服力?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第九條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，可以聘請(qǐng)專家協(xié)助工作，但應(yīng)當(dāng)采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用”看成是“專家工作”，也應(yīng)采取上述措施確信土地估價(jià)結(jié)果的合理性。
4綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該配備專業(yè)土地估價(jià)人員。
為有效解決上述問(wèn)題，有條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)配備專業(yè)土地估價(jià)人員，在具體項(xiàng)目承做時(shí)，在技術(shù)上可以更有效解決這一問(wèn)題。