（二） 市場需求的特點
1.市場需求的廣泛性
房地產是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質條件，是一切社會經濟活動依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點。
2.市場需求的多樣性
不同房地產需求者購置時通常會有不同的目的和設想。
3.市場需求的融資性
由于房地產單位價值高，購買房地產一般是一項的開支，難以在短時期內全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結構的融資。
4.市場需求的長期性
（三） 市場銷售的特點
1.銷售環(huán)節(jié)少、渠道短
房地產中間銷售環(huán)節(jié)較少，銷售渠道較短。
2.銷售作用方向與一般商品銷售相反
房地產銷售是將消費者往產品一方集中，以達到認識產品、購買產品的目的。
3.銷售主要通過代理商來完成
房地產主要通過代理商來完成銷售。
4.銷售主要采用合同方式進行
采用合同方式的原因在于：房地產產品的市場交易包括出售和出租兩種轉移形式、房地產出售包括期貨和現(xiàn)貨交易兩種結算方式。
第一節(jié) 我國土地市場和當前住房市場的運行模式
一、我國土地市場運行模式
我國的土地市場目前主要是土地使用權出讓和轉讓市場。
（一） 土地使用權出讓市場
又稱土地批租市場，是指國家把土地使用權在有償出讓給土地使用者的過程。在這個市場上，土地所有者將土地使用權出讓給機關、企業(yè)、事業(yè)單位或個人。
（二） 土地使用權轉讓市場
土地使用權在土地使用者之間轉讓的市場。獲得土地使用權的原用地單位若要將土地使用權再轉讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協(xié)議規(guī)定的期限內。
二、我國住房市場的運行模式
我國的住房市場是在住房制度改革過程中逐步形成和發(fā)展的。
1.我國目前的住房市場是一個管理型市場
我國目前的住房市場是一個以租賃市場為主、買賣市場和調換市場為輔的市場
第三節(jié) 市場研究與市場預測
房地產市場研究與市場預測是房地產經營管理的基礎和依據，也是中介機構、估價機構和估價人員的一項重要工作。因此有必要對市場研究的內容和預測的方法作介紹。
一、市場研究
市場研究的內容主要包括顧客情況、競爭對手情況、政策限制、經濟形勢，及企業(yè)優(yōu)勢和逆勢等方面。
（一） 應該了解的信息資料
1.人口
2.收入
3.市場潛在需要量
4.了解誰是主要購買者
5.誰是忠實的購買者
6.誰是購買的決策者
7.競爭者以及市場占有率
8.市場價格行情及變化趨勢
9.國家有關經濟政策、指令、計劃及法律
（二） 進行市場研究的步驟
1.市場需求的廣泛性
房地產是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質條件，是一切社會經濟活動依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點。
2.市場需求的多樣性
不同房地產需求者購置時通常會有不同的目的和設想。
3.市場需求的融資性
由于房地產單位價值高，購買房地產一般是一項的開支，難以在短時期內全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結構的融資。
4.市場需求的長期性
（三） 市場銷售的特點
1.銷售環(huán)節(jié)少、渠道短
房地產中間銷售環(huán)節(jié)較少，銷售渠道較短。
2.銷售作用方向與一般商品銷售相反
房地產銷售是將消費者往產品一方集中，以達到認識產品、購買產品的目的。
3.銷售主要通過代理商來完成
房地產主要通過代理商來完成銷售。
4.銷售主要采用合同方式進行
采用合同方式的原因在于：房地產產品的市場交易包括出售和出租兩種轉移形式、房地產出售包括期貨和現(xiàn)貨交易兩種結算方式。
第一節(jié) 我國土地市場和當前住房市場的運行模式
一、我國土地市場運行模式
我國的土地市場目前主要是土地使用權出讓和轉讓市場。
（一） 土地使用權出讓市場
又稱土地批租市場，是指國家把土地使用權在有償出讓給土地使用者的過程。在這個市場上，土地所有者將土地使用權出讓給機關、企業(yè)、事業(yè)單位或個人。
（二） 土地使用權轉讓市場
土地使用權在土地使用者之間轉讓的市場。獲得土地使用權的原用地單位若要將土地使用權再轉讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協(xié)議規(guī)定的期限內。
二、我國住房市場的運行模式
我國的住房市場是在住房制度改革過程中逐步形成和發(fā)展的。
1.我國目前的住房市場是一個管理型市場
我國目前的住房市場是一個以租賃市場為主、買賣市場和調換市場為輔的市場
第三節(jié) 市場研究與市場預測
房地產市場研究與市場預測是房地產經營管理的基礎和依據，也是中介機構、估價機構和估價人員的一項重要工作。因此有必要對市場研究的內容和預測的方法作介紹。
一、市場研究
市場研究的內容主要包括顧客情況、競爭對手情況、政策限制、經濟形勢，及企業(yè)優(yōu)勢和逆勢等方面。
（一） 應該了解的信息資料
1.人口
2.收入
3.市場潛在需要量
4.了解誰是主要購買者
5.誰是忠實的購買者
6.誰是購買的決策者
7.競爭者以及市場占有率
8.市場價格行情及變化趨勢
9.國家有關經濟政策、指令、計劃及法律
（二） 進行市場研究的步驟