第四十二章 房地產(chǎn)開發(fā)
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述
一、 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與形式
（一） 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容
是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟(jì)活動。
（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式
主要形式是房地產(chǎn)綜合開發(fā)，即以建筑地塊和服務(wù)的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、協(xié)調(diào)建設(shè)。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程
1. 項目策劃
2. 立項與企業(yè)審批
3. 項目規(guī)劃
4. 土地使用權(quán)的取得
5. 工程建設(shè)
6. 房地產(chǎn)管理
7. 物業(yè)管理
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
一、 可行性研究的含義與劃分階段
可行性研究是指具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性論證、研究、評價的科學(xué)分析方法。主要包括三個階段：投資機(jī)會研究；初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容和步驟
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究可以通過以下步驟進(jìn)行：
（一） 籌劃準(zhǔn)備
（二） 調(diào)查研究
1. 需求預(yù)測
2. 供給預(yù)測
3. 價格預(yù)測
（三） 優(yōu)化和選擇方案
（四） 詳細(xì)研究
1. 舊城區(qū)土地利用和開發(fā)的投資費(fèi)用
包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費(fèi)。
2. 新區(qū)開發(fā)的投資和費(fèi)用
包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)病殘人員安置費(fèi)、新菜田建設(shè)基金和耕地占用稅等。
（五） 編制可行性研究報告
三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價
（一） 財務(wù)評價的內(nèi)容和程序
是按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行財稅制度，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的角度測算項目效益和費(fèi)用等財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)，計算出項目的財務(wù)上的獲利能力。目標(biāo)是項目的盈利能力。分為三個步驟。
（二） 財務(wù)評價的方法
1. 現(xiàn)金流量分析
2. 靜態(tài)獲利分析
3. 動態(tài)獲利分析
4. 財務(wù)報表分析方法
（三） 財務(wù)評價的主要指標(biāo)評價
1. 財務(wù)凈現(xiàn)值
2. 財務(wù)內(nèi)部收益率
3. 投資回收期
4. 投資利潤率
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述
一、 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與形式
（一） 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容
是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟(jì)活動。
（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式
主要形式是房地產(chǎn)綜合開發(fā)，即以建筑地塊和服務(wù)的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、協(xié)調(diào)建設(shè)。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程
1. 項目策劃
2. 立項與企業(yè)審批
3. 項目規(guī)劃
4. 土地使用權(quán)的取得
5. 工程建設(shè)
6. 房地產(chǎn)管理
7. 物業(yè)管理
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
一、 可行性研究的含義與劃分階段
可行性研究是指具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性論證、研究、評價的科學(xué)分析方法。主要包括三個階段：投資機(jī)會研究；初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容和步驟
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究可以通過以下步驟進(jìn)行：
（一） 籌劃準(zhǔn)備
（二） 調(diào)查研究
1. 需求預(yù)測
2. 供給預(yù)測
3. 價格預(yù)測
（三） 優(yōu)化和選擇方案
（四） 詳細(xì)研究
1. 舊城區(qū)土地利用和開發(fā)的投資費(fèi)用
包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費(fèi)。
2. 新區(qū)開發(fā)的投資和費(fèi)用
包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)病殘人員安置費(fèi)、新菜田建設(shè)基金和耕地占用稅等。
（五） 編制可行性研究報告
三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價
（一） 財務(wù)評價的內(nèi)容和程序
是按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行財稅制度，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的角度測算項目效益和費(fèi)用等財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)，計算出項目的財務(wù)上的獲利能力。目標(biāo)是項目的盈利能力。分為三個步驟。
（二） 財務(wù)評價的方法
1. 現(xiàn)金流量分析
2. 靜態(tài)獲利分析
3. 動態(tài)獲利分析
4. 財務(wù)報表分析方法
（三） 財務(wù)評價的主要指標(biāo)評價
1. 財務(wù)凈現(xiàn)值
2. 財務(wù)內(nèi)部收益率
3. 投資回收期
4. 投資利潤率