第三部分 土地估價
一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）
常用的原則：
1、替代原則（所有方法適宜）
2、變動原則（所有方法適宜）
3、需求與供求原則（所有方法適宜）
4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）
5、協(xié)調(diào)原則(所有方法適宜)即土地效用的發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。
6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）
7、多種方法結(jié)合原則
8、利用原則
如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，不使用使用原則，很難說就是使用。
待開發(fā)的土地評估，且限度的滿足規(guī)劃要求，使用使用原則。
可能出現(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。
二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程）
【應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】
1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據(jù)
2、估價過程：詳細(xì)表述估價方法（估價測算過程）
可能出現(xiàn)的錯誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方法(表面看是兩種方法實(shí)際是一種)
(一)市場比較法
應(yīng)用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點(diǎn)近期的、市場上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價格。要求比較實(shí)例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實(shí)例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：
A、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）
比較案例選擇（大于或等于三個）要求：
①與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%）
②與待估宗用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類）。如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有1—2個與估宗地用途交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。
③與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行易類型的修正。（除抵押評估外，一般不選擇抵押實(shí)例）
④成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。
A 如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過3年)；
B如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1—2年)，一般交易案例的有效期最長不超過3年。
⑤交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，到現(xiàn)場勘查）如下：
①交易實(shí)例狀況
a.座落位置、形狀、地質(zhì)
b.水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施
c.商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件`
d.土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途
e.有關(guān)地上建筑物的基本情況
f.權(quán)利狀況和土地使用年限等
②成交價格：包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類。
③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。
④成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、 交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。
選擇因素的原則：
①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。
②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
影響土地價格的區(qū)域及個別因素：
① 區(qū)域因素主要包括：
a.繁華程度
b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）
c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量）
一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）
常用的原則：
1、替代原則（所有方法適宜）
2、變動原則（所有方法適宜）
3、需求與供求原則（所有方法適宜）
4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）
5、協(xié)調(diào)原則(所有方法適宜)即土地效用的發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。
6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）
7、多種方法結(jié)合原則
8、利用原則
如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，不使用使用原則，很難說就是使用。
待開發(fā)的土地評估，且限度的滿足規(guī)劃要求，使用使用原則。
可能出現(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。
二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程）
【應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】
1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據(jù)
2、估價過程：詳細(xì)表述估價方法（估價測算過程）
可能出現(xiàn)的錯誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方法(表面看是兩種方法實(shí)際是一種)
(一)市場比較法
應(yīng)用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點(diǎn)近期的、市場上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價格。要求比較實(shí)例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實(shí)例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：
A、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）
比較案例選擇（大于或等于三個）要求：
①與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%）
②與待估宗用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類）。如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有1—2個與估宗地用途交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。
③與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行易類型的修正。（除抵押評估外，一般不選擇抵押實(shí)例）
④成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。
A 如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過3年)；
B如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1—2年)，一般交易案例的有效期最長不超過3年。
⑤交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，到現(xiàn)場勘查）如下：
①交易實(shí)例狀況
a.座落位置、形狀、地質(zhì)
b.水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施
c.商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件`
d.土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途
e.有關(guān)地上建筑物的基本情況
f.權(quán)利狀況和土地使用年限等
②成交價格：包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類。
③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。
④成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、 交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。
選擇因素的原則：
①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。
②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
影響土地價格的區(qū)域及個別因素：
① 區(qū)域因素主要包括：
a.繁華程度
b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）
c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量）