一般出錯：（1）估價師未簽署；（2）不是土地估價師。
十三、土地估價機構蓋章
包含內(nèi)容：1、估價機構名稱、公章。
一般出錯：（1）、估價機構未蓋章；（2）估價機構資質(zhì)不符合規(guī)定。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1、土地位置狀況
包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。
可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。
2、土地權利狀況
包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權性質(zhì)為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設有他項權利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權（劃撥、出讓）一覽表。
可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。如：
（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；
（2）描述有錯：A、術語錯誤，“在估價期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項權利存在”應改期為“至評估基準日未發(fā)現(xiàn)他項權利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權，使用者享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等它項權利”應改為“待估宗地為劃撥土地使用權，至評估基準日無抵押權、擔保權、租賃權等它項權利存在”。
（3）、前后不致；
（4）、不該寫的盡量不寫。
3、建筑物和地上附著物狀況
（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結構；（5）、建筑細部說明；（6）設備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。
可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準確。
二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）
1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）
包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。
2、區(qū)域因素
包含：(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準地價水平等。
要求描述：
①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。
②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：
A、道路通達度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位置；
B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及停*次數(shù)；
C、對外交通便捷度：距離對外交通設施（火車站、長途汽車站、航空站）遠近及設施狀況；
D、路網(wǎng)密度
③基本生活設施條件
衡量設施完善度從三個方面進行：
A、設施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關的設施；
B、設施水平，如供水設施到戶、到院、到街坊、設施水平是否同的；
C、設施保證率。
④環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；
A、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標；
a、環(huán)境質(zhì)量綜合指標；
b、大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價
c、無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。
B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件
C、文體設施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。
⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布等。
⑥規(guī)劃限制：查閱城市規(guī)劃資料、分析城市性質(zhì)、城市規(guī)劃區(qū)片圖等，確定評估對象所處區(qū)域的規(guī)劃限制。
⑦自然災害：描述明顯自然災害對評估對象有影響的因素。例如：某地地震因素、黃河滯洪區(qū)等。
⑧相鄰區(qū)域土地利用等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的因素。
⑨說明區(qū)域內(nèi)基礎設施狀況及區(qū)域基準地價水平。區(qū)域基礎設施同個別因素中的基礎設施應有區(qū)別。
以上九個方面因素并非每個因素都要寫，應視評估對象用途而言，描述方式和描述內(nèi)容有所差異，同時還應看評估對象所在城市地產(chǎn)市發(fā)育程度，以及掌握資料狀況來總體把握。但是，在每項因素描述時因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響進行簡單說明，且因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響程度與估價過程一致。
十三、土地估價機構蓋章
包含內(nèi)容：1、估價機構名稱、公章。
一般出錯：（1）、估價機構未蓋章；（2）估價機構資質(zhì)不符合規(guī)定。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1、土地位置狀況
包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。
可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。
2、土地權利狀況
包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權性質(zhì)為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設有他項權利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權（劃撥、出讓）一覽表。
可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。如：
（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；
（2）描述有錯：A、術語錯誤，“在估價期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項權利存在”應改期為“至評估基準日未發(fā)現(xiàn)他項權利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權，使用者享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等它項權利”應改為“待估宗地為劃撥土地使用權，至評估基準日無抵押權、擔保權、租賃權等它項權利存在”。
（3）、前后不致；
（4）、不該寫的盡量不寫。
3、建筑物和地上附著物狀況
（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結構；（5）、建筑細部說明；（6）設備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。
可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準確。
二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）
1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）
包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。
2、區(qū)域因素
包含：(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準地價水平等。
要求描述：
①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。
②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：
A、道路通達度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位置；
B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及停*次數(shù)；
C、對外交通便捷度：距離對外交通設施（火車站、長途汽車站、航空站）遠近及設施狀況；
D、路網(wǎng)密度
③基本生活設施條件
衡量設施完善度從三個方面進行：
A、設施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關的設施；
B、設施水平，如供水設施到戶、到院、到街坊、設施水平是否同的；
C、設施保證率。
④環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；
A、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標；
a、環(huán)境質(zhì)量綜合指標；
b、大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價
c、無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。
B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件
C、文體設施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。
⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布等。
⑥規(guī)劃限制：查閱城市規(guī)劃資料、分析城市性質(zhì)、城市規(guī)劃區(qū)片圖等，確定評估對象所處區(qū)域的規(guī)劃限制。
⑦自然災害：描述明顯自然災害對評估對象有影響的因素。例如：某地地震因素、黃河滯洪區(qū)等。
⑧相鄰區(qū)域土地利用等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的因素。
⑨說明區(qū)域內(nèi)基礎設施狀況及區(qū)域基準地價水平。區(qū)域基礎設施同個別因素中的基礎設施應有區(qū)別。
以上九個方面因素并非每個因素都要寫，應視評估對象用途而言，描述方式和描述內(nèi)容有所差異，同時還應看評估對象所在城市地產(chǎn)市發(fā)育程度，以及掌握資料狀況來總體把握。但是，在每項因素描述時因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響進行簡單說明，且因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響程度與估價過程一致。