二、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法
1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定
2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹
（1）收集交易資料
（2）確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
（3）市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
（4）期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。
B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
（5）區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
（6）個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
（7）土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K
（8）容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）
（9）土地價(jià)格的最終確定
通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定
2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹
（1）收集交易資料
（2）確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
（3）市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
（4）期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。
B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
（5）區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
（6）個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
（7）土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K
（8）容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）
（9）土地價(jià)格的最終確定
通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。